Смена арендатора в договоре аренды земельного участка
Изменение стороны по договору аренды земельного участка
Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2013 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.
В качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения срока действия договора аренды, изменения площади и (или) границ земельного участка и других изменений, если такие изменения не предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке.
Изменение условий аренды земельного участка
Арендатор так же имеет право передать земельный участок в субаренду. Это будет означать, что участком будет пользоваться субарендатор, а стороной договора и ответственным лицом остается арендатор. Сделка по субаренде — возмездная, то есть она оплачивается одной из сторон. Арендатор предоставляет в пользование субарендатору участок, а субарендатор выплачивает ему за это вознаграждение. Условия договора о субаренде могут отличаться от договора аренды. Например, для субарендатора плата за пользование землей может быть больше, чем арендатор уплачивает собственнику. Но срок субаренды в любом случае не может быть больше срока арендного договора.
В договоре аренды могут быть прописаны разные причины и основания для расторжения договора по требованию арендатора. Если в договоре не прописаны условия расторжения или арендатор хочет прервать договор по особым причинам, не указанным в соглашении, то он может расторгнуть договор только с согласия арендодателя или в судебном порядке.
Смена арендатора
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В соответсвии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Замена стороны в договоре
Причем если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).
- По общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Эта норма защищает имущественное положение кредитора в обязательстве. Она также позволяет кредитору выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника. Кроме того, кредитор может оценить цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
- В то же время при аренде земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Для этого нужно только уведомить собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
- Исходя из смысла данной нормы земельного законодательства арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.
- Вместе с тем, в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. Эти гарантии, предоставленные арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Ведь гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, в том числе публичных образований (п. 1 ст. 1, ст. 124 ГК РФ).
Смена лица на стороне арендатора в шении к договору аренды земельного участка
Аренда — ключевое слово. Собственник здесь — администрация. Никакой сделки купли — продажи. Только «Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды» с «Уведомлением» в сторону администрации о смене арендатора. Никакая генеральная доверенность здесь не катит, да не даст нотариус НЕ собственнику такую доверку. А построить коробку, зафикисировать ее в БТИ, расторгнуть договор аренды и выкупить после этого землю в собственность по кадастровой стоимости Ваш брат и сам потом сможет как законный арендатор ( с оговоркой — если администрация на это пойдет, читайте внимательно договор аренды)
Регистрация перехода права на нежилое здание возможна. Дело в другом — законодательством не предусмотрена аренда ЧАСТИ земельного участка. Все-таки придется составлять договор субаренды на весь земельный участок или выделить необходимую часть земельного участка путем межевания. И обычно субаренда заключается с согласия арендодателя (собственника).
Смена арендатора в договоре аренды земельного участка
Алиев А.Ш., продав истцам свою долю 58/100 в праве общей долевой собственности на жилой дом в июле 2003 г., в свою очередь не произвел замену стороны в обязательстве Арендатора в договоре аренды от 14.04.2003 г. земельного участка по адресу: г. Саратов, ***, ***. После сделки купли-продажи Алиев А.Ш. выехал из г. Саратова за границу. На протяжении всего времени истцы пытались найти Алиева А.Ш., но поиск результатов не дал. Соглашением от *** г. истцы и другой сособственник — Коптелова М.З.- прекратили общедолевую собственность и переоформили право собственности на жилой дом. В настоящее время истцы пользуются земельным участком, ухаживают за ним, оплачивая арендную плату за земельный участок, границы земельного участка с Коптеловой М.З. соблюдены и не нарушены. Самостоятельно переоформить права аренды истцы не могут по изложенным обстоятельствам. Просят иск удовлетворить, произвести замену стороны в договоре аренды *** от *** г.
Как следует из п.1 договора купли-продажи ( далее-Договор) 58/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от *** г., заключенного между «Продавцом» Алиевым А.Ш. с одной стороны и «Покупателями» Шакаряном А.М., действующим за себя и как законный представитель несовершеннолетних Шакаряна В.А. и Шакарян М.В., и Мурадян К.Е., « продавец» продал и передал, а «покупатели» купили и приняли в общую долевую собственность ( в равных долях каждый) 58/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 371 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ***, д. ***.
Передача прав аренды земельного участка арендатором
Где это возможно — замена лица в обязательстве без согласия другой стороны?
В договоре может быть предусмотрена возможность заключение договора субаренды без согласия арендодателя, но не более. С согласия Арендодателя можно.
Важным являются такие обстоятельства как разрешенное использование и «личность» бабушки (цель предоставления).
Да.
Земельный кодекс, видимо, писали «крутые» специалисты.
Эта норма противоречит всем принципам и нормам. Бред сивой кобылы.
Из буквального толкования этой статьи следует, что в ЕГРП один арендатор, а реально другой, а собственник может даже не знать.
С одной стороны, нарушаются конституционные права собственника, а, с другой стороны, противоречит ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Смена арендатора в договоре аренды земельного участка
В большинстве случаев, при заключении договора уступки права аренды (перенайма), согласие собственника не требуется, но необходимо уведомить его (собственника объекта недвижимости) о заключении договора уступки (прав и обязательств по договору аренды) и предоставить в Росреестр подтверждение того, что вы уведомили собственника. Без этого гос. регистратор может отказать в государственной регистрации договора перенайма.
15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Что представляет из себя договор переуступки права аренды земельного участка и его особенности
- настоять на ликвидации недочетов за счет собственника или на компенсации своих затрат по восстановлению почвы, или уменьшении размера арендной платы;
- уменьшить платежи за землю на сумму понесенных издержек, заблаговременно предупредив арендодателя;
- настоять на замене участка равноценным, без недостатков или раньше срока прекратить договор найма.
- Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).
- Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
- Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.
Внести изменения в договор аренды земельного участка в Москве
Собственники зданий, которые намерены оформить права на земельный участок под такими зданиями после их приобретения, также сталкиваются с необходимостью внести изменения в договор аренды земельного участка, который был заключен с предыдущим собственником недвижимости.
- Арендатор земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена,;
- Собственник здания, расположенного на земельном участке, в тех случаях когда речь идет о необходимости оформить права на земельный участок для нового собственника здания;
Смена арендатора
Следует обратить внимание читателей, что субарендатор не имеет права на преимущественное заключение договора аренды. Так, в пункте 34 Информационного письма № 66 сказано, что преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только арендатору, у субарендатора такое право отсутствует.
В случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор. В соответствии с пунктом 2 статьи 391, пунктом 2 статьи 389 ГК РФ перемена лица в обязательстве по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. Такая позиция отражена в Письмах Минфина Российской Федерации от 24 августа 2004 года № 03-03-01-04/1/8, от 12 ноября 2006 года № 03-03-04/1/782, УМНС Российской Федерации по городу Москве от 27 января 2004 года № 26–12/5331.
Смена арендатора в договоре аренды земельного участка
С 1 марта 2015 года Земельный кодекс прямо запрещает такие изменения договора аренды публичных земельных участков (поправки внесены в Земельный кодекс и некоторые другие нормативные акты Федеральным законом от 23.06.14 № 171-ФЗ). Теперь в кодексе однозначно закреплено, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ). То есть арендатор не вправе изменять договор аренды в этой части в одностороннем порядке и ссылаться на то, что у него есть право выбора разрешенного использования земельного участка на основании пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса. Более того, он не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка, а арендодатель, в свою очередь, не может пойти навстречу арендатору и согласиться на внесение такого изменения – такое соглашение будет недействительным как противоречащее закону (ст. 168 ГК РФ).
Одновременно Президиум ВАС РФ отметил, что арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Поэтому арендодатель не вправе вносить в договор аренды изменения, если они направлены на обход процедур, предусмотренных законодательством для предоставления участков в целях строительства объектов недвижимости.
