Можно ли продлить договор аренды дополнительным соглашением
Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре
Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
2. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.
Пролонгация договора аренды
При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.
В вышеупомянутой ситуации срок действия арендного договора, который был подписан на 11 месяцев, прошел, поэтому учитывая 2 пункт ст. 621 ГК Российской Федерации его можно считать возобновленным на прошлых условиях на неопределенный период. А к нему уже может быть прикреплено подписанное дополнительное соглашение, про которое упоминалось выше.
Продление договора аренды нежилого помещения: оформление доп
Договор с неопределённым периодом действителен до тех пор, пока одна из сторон не инициирует его расторжение. При этом контрагент, по чьей инициативе расторгается контракт, должен уведомить другую сторону не менее чем за три месяца до фактического прекращения его действия (если там не указаны иные сроки уведомления).
ГК РФ (ст. 651, п. 2) указывает на необходимость обязательной государственной регистрации контракта в Росреестре при пролонгации аренды помещения, если он был заключен на период более 1 года. Срок действия такого соглашения начинается с даты его регистрации. Порядок регистрации устанавливает федеральный закон № 218-ФЗ.
Образец доп соглашения о продлении срока действия договора
При этом законодательство не считает указание срока существенным условием соглашения, кроме некоторых случаев. Если время действия документа не указано, то по умолчанию считается, что соглашение утратит силу в момент исполнения взаимных обязательств каждой стороной.
Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию договора аренды в органах Росреестра только в тех случаях, если он действует 1 год и более. Именно поэтому зачастую стороны договариваются подписать соглашение только на 11 месяцев. После этого возникает вопрос о том, как продлевать его действие – подписанием нового документа или продлением старого с помощью допсоглашения.
Продление договора аренды
Здравствуйте! Помогите разобраться доворов аренды, заключенных на Вопрос аренды, заключенном на отсутствет условие пролонгации срок. Арендодатель предлагает арендатору продлить действие договора аренды срок путем подписания дополнительного соглашения. это продлением срока действия договора, которое повлечет необходимость государственной регистрации или это будет, заключение нового договора условиях?
Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения.
Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.
Продление договора аренды
Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.
Также и в случае продления на неопределенный срок – вне зависимости от того, заключат ли стороны дополнительное соглашение, либо же воспользуются правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, договор не нужно регистрировать, если изначально он был заключен на срок менее 1 года.
Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия
Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.
Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.
Возобновление договора аренды, продление (пролонгация) договора
Следует учитывать, что условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при таком условии не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Исходя из п. 1 названной статьи данное условие по общему правилу является оспоримым. Законом могут быть предусмотрены иные последствия, не связанные с недействительностью сделки, а также исключения из общего правила оспоримости. Таким исключением, в частности, является положение п. 2 ст. 168 ГК РФ, согласно которому сделка, не соответствующая требованиям закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью.
Продление договора аренды
Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения.
Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.
Постановление ФАС Уральского округа от 24.07.2006 по делу N Ф09-6342/06-С3
«. Срок действия договора установлен по 31.10.2003 (п. 6.3 договора).
Дополнительным соглашением от 30.10.2003 пункт 6.3 договора от 01.12.2002 N 36 изложен в новой редакции: «Срок действия договора по 31.12.2003».
Дополнительным соглашением от 30.10.2003 стороны фактически продлили действие договора от 01.12.2002 N 36. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее года, договор аренды не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, договор от 01.12.2002 N 36 является заключенным. »
Продление договора аренды нежилого помещения
Продлить договор аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения. При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.
Обратите внимание! Решение о продлении договора может принимать только законный собственник нежилого помещения. В случае если в период действия арендного договора объект недвижимости был продан другому владельцу, дополнительное соглашение нужно заключать с новым собственником.
Способы и порядок продления договора аренды после истечения срока его действия
Аренда квартиры – один из самых популярных способов обзавестись жильём, не покупая его. И в тех случаях, когда условия договора устраивают обе стороны, обычно возникает мысль – можно ли продлить взаимные правоотношения? И действительно, продление не только возможно, но и реализуется самыми разными способами.
- Не позже, чем за 3 месяца до того, как срок истечёт, владелец жилья (наймодатель) должен предложить квартиросъёмщику продлить отношения.
- Если согласие получено, то стороны согласовывают условия: размер оплаты, количество проживающих, дополнительные обязанности владельца и жильца и т. д.
- После того, как согласие достигнуто, составляется допсоглашение, подписывается сторонами – и вступает в действие.
Автоматическая пролонгация договора аренды
Сторонам рекомендуют составлять дополнительные соглашения к договорам или обмениваться письмами, где излагается позиция по поводу действия контракта в будущем. При возникновении разногласий относительно наличия или отсутствия пролонгации лица обращаются в суд.
Чаще всего стороны указывают, что соглашение будет действовать такой же период времени. Продление соглашения на неопределённый срок накладывает определённые ограничения на собственника. Например, прекращение аренды возможно с предварительным уведомлением не менее, чем за 3 месяца.
