Какие сделки требуют государственной регистрации
Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
Решая вопрос о том, нужно ли при заключении сделки посещать регистрирующие органы, стоит руководствоваться нормами гражданского законодательства. Если оно содержит прямое указание на необходимость регистрации, тогда сделка не будет считаться легитимной без ее осуществления.
Сделки подлежащие государственной регистрации
Статья 8 ГК РФ содержит обобщенный перечень возможных оснований возникновения, изменения и прекращения гражданских прав и обязанностей. При этом следует иметь в виду, что основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей служат юридические факты. Под ними понимаются фактические обстоятельства, наличие или отсутствие которых влечет за собой наступление определенных правовых последствий.
Из приведенных примеров важно понять следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор влечет возникновение права на недвижимость, то должно быть зарегистрировано только возникшее право. Соответственно, плата будет взиматься за одно регистрационное действие.
Сделки, подлежащие государственной регистрации – все тонкости непростого юридического вопроса
Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (п. 9) обозначил, что соглашение, в основе которого изменение суммы плату за аренду, обязательно к регистрации, так как представляет собой неотъемлемую часть соглашения аренды и вносит изменения в содержание и условия обременения, порождающиеся договорами аренды.
При осуществлении любой сделки, касающейся отчуждения недвижимых объектов, следует произвести следующие действия: регистрацию сделки (закрепляется штампом, поставленным на договоре) и регистрацию прав собственности клиента, который приобретает (фиксируется выдачей соответствующего свидетельства и постановкой второго штампа на договоре).
Виды сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации
13.Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.).
5.Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Сделки, подлежащие государственной регистрации: перечень, особенности и требования
Теперь более подробно рассмотрим сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации. Раньше в России при любом переходе прав собственности приходилось обращаться в регистрирующий орган. Но теперь основная масса подобных сделок освобождена от дополнительных манипуляций.
О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.
СДЕЛКИ, НЕ ПОДЛЕЖАЩИЕ РЕГИСТРАЦИИ, И СДЕЛКИ, ТРЕБУЮЩИЕ НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ
Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом, а именно Гражданским кодексом РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, обязательной государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимости, аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года. Если в соответствии с законом сделка подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной и вступает в силу только с момента государственной регистрации. Сделки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаются заключенными и вступают в силу с момента подписания сторонами договора. Что касается прав на недвижимое имущество, то государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. К другим вещным правам относятся право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитут. Право собственности на здание, сооружение, помещение, а также и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента регистрации.
Сам себе юрист
Сделки без отчуждения направлены, как правило, на передачу недвижимости в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение (обременение) права. К ним относятся:
— договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (пункт 2 статьи 651 Гражданского Кодекса РФ, а также аренды на неопределенный срок предприятий как имущественных комплексов (пункт 2 статьи 658 Гражданского Кодекса РФ) и договоры субаренды (пункт 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры безвозмездного пользования участком лесного фонда (статья 36 Лесного Кодекса РФ);
— договоры о залоге недвижимости (об ипотеке) (пункт 3 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ, пункт 2 статьи 10 Закона об ипотеке), в том числе залог права аренды недвижимости (пункт 5 статьи 5 Закона об ипотеке);
— договоры концессии участков лесного фонда;
— договоры участия в долевом строительстве. Данный вид договора не является сделкой с недвижимостью, поскольку на момент заключения объект долевого строительства как объект недвижимости отсутствует. Договор участия в долевом строительстве обременяет право собственности (или аренды) застройщика на земельный участок ипотекой в пользу заключивших договор участников строительства либо банка, предоставившего кредит на строительство до привлечения первого участника. Поэтому договор подлежит регистрации в разделе ЕГРП, открытом на предоставленный для строительства земельный участок. При заключении этих договоров производится одно регистрационное действие — регистрация сделки (удостоверяется штампом на договоре).
Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
— договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (пункт 2 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (статья 251 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры мены жилых домов, квартир и их частей (пункт 2 статьи 567 Гражданского Кодекса РФ), а так же доли в праве общей собственности на них (статья 251 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (пункт 3 статьи 574 Гражданского Кодекса РФ), доли в праве общей собственности на них (статья 251 Гражданского Кодекса РФ), в том числе пожертвование (статья 582 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (статья 584, пункт 2 статьи 601 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры аренды с выкупом (статья 624 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (пункт 3 статьи 560 Гражданского Кодекса РФ).
При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).
Консультации специалиста
Предположим, что договор подписан, при необходимости нотариально удостоверен и зарегистрирован, т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в самом распространенном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать вещь, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ). Но обещать — не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом.
- право хозяйственного ведения имуществом — у государственных и муниципальных предприятий;
- право оперативного управления имуществом — у государственных и муниципальных учреждений;
- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
- право собственности на имущество и земельные участки — у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);
- сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).
Комментарий к ст
1.6. В первоначальной редакции Кодекса содержалось довольно много норм, вводивших государственную регистрацию сделок как с недвижимостью, так и с объектами интеллектуальной собственности (например, ст. 558, 560, 574, 584, 1232, 1234, 1235). Однако в настоящее время в ходе реформы ГК РФ почти все нормы о государственной регистрации сделок были отменены, а центральное место как объект регистрации заняли права на недвижимости либо результаты интеллектуальной деятельности (см. в особенности ст. 8.1 ГК РФ).
Таким образом, c учетом положений п. 3 ст. 433 ГК РФ норму п. 1 комментируемой статьи следует интерпретировать в том смысле, что наступление правовых последствий сделки, в отношении которой законодатель ввел требование о государственной регистрации, в виде эффекта этой сделки для третьих лиц произойдет после государственной регистрации сделки.
Какие сделки требуют государственной регистрации
Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», где указано, что «договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению».
Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.
Государственная регистрация сделок обязательна в случаях
Государственная сделок и прав является средством обеспечения государственной (публичной) достоверности сведений о существовании или отсутствии сделок и прав, опосредующих этот оборот В действующем гражданском законодательстве установлены два вида правовых последствий для случаев нарушения требования закона об обязательной регистрации сделок.
Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной в Единый реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это ограничение устанавливается.
Когда требуется государственная регистрация договора
5. Договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В отдельных случаях подписываемый договор требует государственной регистрации и будет считаться заключенным только с момента такой регистрации. Если это требование будет проигнорировано, то возникает риск того, что по иску контрагента суд сможет признать такой договор незаключенным.
