Как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Покупка квартиры для будущего собственника – ответственный шаг, к которому стоит подготовиться. Юридическая чистота сделки является важной составляющей в процессе приобретения квартиры. При этом неважно, самостоятельно ли вы занимаетесь этим вопросом, или заказали юридическое сопровождение у профессиональных риэлторов. В любом случае, вы должны понимать, что происходит на каждом этапе оформления, и за что вы платите немалые деньги.
Чтобы узнать историю квартиры, попросите у продавца представить выписку из ЕГРП. В этой выписке из единого реестра можно увидеть, есть ли на квартире арест или запрет на любые сделки, все переходы собственности на протяжении почти 20-ти лет. Реестр государством был создан в 1998 году, более ранние и точные сведения о правах собственности узнать будет проблематично. Впрочем, это не столь важно, а вот узнать, сколько раз за последнее время данное конкретное жилье продавалось, интересно. Частая перепродажа может свидетельствовать о не слишком «чистых» и честных сделках с недвижимостью.
Как проверить квартиру на чистоту при покупке
Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.
В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов. В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.
Как проверить покупаемую квартиру на юридическую чистоту
Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены в том, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем они не столкнутся с такой проблемой, как долгострой. Но это не повод снижать бдительность, ведь рынок вторичного жилья — любимая сфера деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверка юридической чистоты квартиры. Можно обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стопроцентной гарантии безопасности сделки это не даст, ведь бывают случаи, когда мошенниками оказываются сотрудники этих агентств. Поэтому, даже доверяя оформление сделки специалистам, лучше не полениться и самому разобраться в некоторых вопросах.
Если владелец продает квартиру через представителя, нужно убедиться, что доверенность подлинная и документ заверен нотариусом. Также нужно изучить доверенность и узнать, какие полномочия есть у представителя — только подписание договора или также получение денег.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой
Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.
При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.
Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры
Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры — это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу «Обременение» в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, — не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.
Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить «чистоту» квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.
Как проверить юридическую чистоту квартиры
- Первым делом необходимо проверить продавца данной квартиры. В данном случае необходимо попросить предоставить водительские права или справки из диспансеров наркологического типа.
- Как было сказано ранее – справки из Росреестра будут прямым подтверждением истории квартиры. В них включены все операции проводимые с жильем. К примеру перепланировки, приватизации и так далее.
- В случае, если разного рода операции были проведены с квартирой – необходимо убедиться в правильности их исполнения. Ошибки, допущенные к примеру приватизацией могут нести крайне печальные последствия для нового хозяина жилья.
- При приобретении нового жилья необходимо узнать, нет ли зарегистрированных в квартире посторонних людей. Если это имеется место, то их выписка должна быть проведена до вступления в силу договора о владении недвижимостью новым владельцем.
- Тщательно изучить документы, которые будут правоустанавливающими и главными в оформлении жилья в собственность.
- Подробно и тщательно ознакомиться с историей квартиры.
- Попросить предоставление документов, касаемых качества жилья.
- Ознакомиться с юридической чистотой продавца недвижимости.
- В покупке жилья не должно быть задействовано других лиц, кроме самого продавца и покупателя, не считая юристов, оценщиков и прочих нанятых людей для определенного рода операций.
Проверка квартиры на чистоту при покупке
Также важно будет выяснить, не были ли нарушены при приватизации права несовершеннолетних. В прошлом при приватизации жилья могли быть несовершеннолетние, которые не участвовали в передаче имущества в частную собственность, и им не была выделена доля. Если такие были, в будущем они могут оспорить законность сделки. Во избежание риска признания недействительной продажи квартиры, возьмите у них заявление, заверенное нотариусом, об отказе от прав на недвижимость.
По закону срок давности по признанию недействительными сделок составляет 3 года. Следовательно, если в течение 3 лет судебных споров по данной недвижимости не было, можно не беспокоиться, что предыдущие владельцы предъявят права. Если споры имели место быть, спросите у продавца решение суда, на основании которого он владеет жильем.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке
Одним из существенных условий договора купли-продажи жилья является перечень лиц, которые смогут проживать в нем и после продажи. Чтобы проверить, достоверные ли сведения указаны в договоре, необходимо ознакомиться с расширенной выпиской из домовой книги. Но получить её может только собственник. Поэтому об ознакомлении с таким документом придется просить продавца квартиры.
Именно для покупателя очень важно провести полную проверку юридической чистоты квартиры. Ведь от риска в неполучении всей стоимости за жилье продавца легко можно избавить путем включения в договор соответствующих условий. Например, прописать условие о том, что право собственности на квартиру переходит к покупателю только после полной оплаты её цены.
Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке
Следовательно, если в период, предшествующий Вашей сделке по покупке квартиры, имелись обстоятельства, которые могут явиться причиной оспаривания как Вашей сделки, так и предшествующей, в течение 10 лет будет сохраняться риск того, что кто-то сможет отсудить у Вас квартиру. Именно поэтому очень важно отнестись серьёзно к проверке истории (юридической чистоты) приобретаемой Вами квартиры.
Перед заключением договора необходимо попросить собственника ознакомить Вас с правоустанавливающими документами на недвижимость. В большинстве случаев к таким документам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Обязательно ознакомьтесь с подлинником правоустанавливающего документа, чтобы убедиться, что в документе нет следов подчисток и иных фальсификаций. Если в нём будут какие-либо исправления, они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью. Также следует проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, если он подлежал такой регистрации. Обязательно посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой: какие нужно проверить документы и сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры
При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.
Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.
