Оценка склада отказ от доходного подхода
Отказ от затратного подхода при оценке коммерческого недвижимости
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Выбор ценообразующих параметров Метод сравнения продаж дает наиболее объективную оценку для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи или ценах предложения. Отличия в основных ценообразующих параметрах у объекта оценки и объектов-аналогов на дату оценки должно быть учтено внесением корректировок. Перечень основных ценообразующих факторов принят оценщиком по результатам изучения рынка недвижимости и общения с риэлторами, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий.
Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки. Нужен мотивированный отказ от доходного подхода Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Против использования доходного подхода у Оценщика имелось также несколько аргументов.
Использование (или обоснование отказа от использования) затратного, сравнительного и доходного подходов
Доходный подход – это способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. При реализации доходного подхода используется метод прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков. Для капитализации будущих доходов применяются два метода: метод прямой капитализации; метод капитализации по норме отдачи.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Заказчиком не были предоставлены технические документы, поэтому Оценщиком принято решение отказаться от расчеты рыночной стоимости объекта затратным подходом.
Метод дисконтирования денежных потоков, капитализации и оценка недвижимости доходным подходом
Иногда от применения данного подхода отказывается оценщик. Такие случаи возникают на фоне отсутствия требующейся для расчётов документации. В данных ситуациях отсутствует гарантия точности расчётов, а нарушение алгоритма оценочного действия может исказить картину рентабельности предполагаемой сделки.
Например, при сдаче помещений в аренду, допускаются промежутки между функционированием коммерческих предприятий на арендуемой территории, связанные с переменой правообладателей аренды. Так же площади могут функционировать частично, что не приносит прибыли, но не снижает эксплуатационных расходов.
Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости
п. 23). Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.
ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры. В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный. Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV.
Нужен мотивированный отказ от доходного подхода
Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел — Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить величину дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка / учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) капитализации земельной ренты для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.
Учитывая результаты проведенного анализа рынка (см. раздел — Отчёта об оценке), учитывая, что в результате проведенного анализа рынка, оценщику представляется/не представляется возможным определить сумму и структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, определить величину и структуру доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, определить величину и структуру операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, учитывая специфику оцениваемого земельного участка, /учитывая, что аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода достаточно для определения рыночной стоимости земельного участка, оценщиком было принято решение применить/отказаться от применения метод(а) предполагаемого использования для определения рыночной стоимости земельного участка в рамках настоящего Отчета.
Оценка склада отказ от доходного подхода
сложная экономическая ситуация в стране, обуславливающая высокий показатель внешнего износа для рассматриваемых объектов, а так же развитие технологий строительства и производства, обуславливающее высокий функциональный износ, наряду со значительными показателями расходов на поддержание объекта в текущем(пригодном к эксплуатации состоянии)делают нецелесообразным его эксплуатацию по назначению.
(справка заказчика об эксплуатационных расходах на семи листах в приложении, справка заказчика о получаемых доходах на одном листе в приложении)
Исходя из значительных показателей затрат, требуемых на снос имеющихся улучшений и освоения земельного участка в соответствии с НЭИ(справка заказчика об ориентировочной смете на снос в текущих ценах, укрупненная смета на возведение новых объектов, типичные прогнозируемые арендные ставки на трех листах в приложении), а так же проанализировав текущие денежные потоки эксплуатационных расходов и доходов от эксплуатации, Оценщик, поскольку оценка проводится исходя из допущения о разумном владении и компетентном управлении объектами собственности, счел применение доходного подхода нецелесообразным, в связи с возможным значительным искажением итоговых результатов обуславливаемых принимаемыми в рамках подхода допущениями.
Зарегистрирован: 31.01.2011
Сообщений: 170
Местонахождение: Сибирь
Смотрела вебинар РОО, где лектор говорил, что доходный при оценке производственно-складских зданий не применяется, т.к. они не являются доходной недвижимостью, и сдача в аренду этих зданий не является источником дохода собственника. Помещения сдаются в аренду только для того, чтобы не простаивали лишние площади.
Да и по прошлым расчетам вижу, что доходный для зданий склада, гаража в пром.зоне всегда очень низкий по сравнению с затратным и сравнительным.
Оценка склада отказ от доходного подхода
корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5. согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых
В основе метода лежит гипотеза о прямой зависимости между ценой продажи объекта и потенциальным рентным доходом от сдачи его в аренду. Т.е., чем выше потенциальный доход от аренды, тем дороже объект. В ипостаси единицы сравнения этот метод предусматривает использование ВРМ.
Обоснование отказа от затратного подхода в оценке комплекса зданий
Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость; д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки. Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов.
Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».
От использования доходного подхода при оценке
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который базируется на том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной текущей стоимости будущих денежных потоков, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также текущей стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.
Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Оцениваемый объект недвижимости рассматривается как коммерческий объект, целью функционирования которого является получение дохода. Это подтверждает целесообразность использования доходного подхода для оценки данного комплекса.
Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости
Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.
Однако, далеко не всегда использование такого метода оценки допустимо. К примеру, если недвижимость обладает особыми свойствами или является уникальной, то подобрать подходящие аналоги в нужном количестве бывает невозможно.
Особенности по сравнению с другими методами, преимущества и недостатки Метод прямого сравнения продаж имеет как свои достоинства, так и недостатки. Рассмотрим более подробно каждый пункт: Преимущества: Недостатки: Итоговая стоимость основывается на уровне «спрос-предложение».
Когда используются методы сравнительного подхода к оценке недвижимости Обратиться к данному способу оценки целесообразно собственнику, владеющему типовым объектом, имеющим многочисленные сходства с иными, выставленными на торги, объектами. В отличие от других подходов к оценке недвижимости, сравнительный подход позволяет определить стоимость каждого коммерческого предложения и выявить наиболее существенные варианты рентабельности сбыта.
Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода
- Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
- Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
- Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму. Также нельзя применять его в период реконструкции или антикризисного предложения фирмы, так как эти данные не могут являться постоянными.
- Установить временные рамки периода прогноза. Под данными временными рамками будет пониматься временной отрезок в будущем, на который с момента оценки будут производиться расчеты и прогнозы будущих доходов и расходов, а также факторов, которые могут повлиять на них;
- Оценить, какую прибыль сможет приносить недвижимость в период прогнозируемого временного отрезка. А также сделать выводы о дальнейшем потоке доходов уже после прогнозируемого отрезка;
- Установить ставку дисконта. Она устанавливается в соответствии с сопоставимыми недвижимому имуществу доходными вложениями, имеющими подобный уровень риска. Данная ставка нужна для приведения будущей прибыли к моменту оценки;
- Рассчитать будущий поток доходов в установленные временные рамки и после их окончания, привести эти данные к сумме на момент оценки.
Некоторые особенности оценки стоимости компании для целей продажи (слияния, поглощения) в условиях кризиса
Наряду с затратным подходом оценщики начали широко применять сравнительный подход, используя метод отраслевых коэффициентов — мультипликаторов.
Он является достаточно универсальным, хотя и менее точным, чем прочие методы, применяемые в рамках сравнительного подхода. При его использовании учитываются некие усредненные данные, которые могут быть нехарактерны для конкретной оцениваемой компании. В этом случае оценщику необходимо вводить дополнительные корректировки, которые будут отражать отличие конкретного бизнеса от некой усредненной компании из рассматриваемой отрасли.
При определении стоимости компании с применением сравнительного подхода база сравнения определяется по критерию права на финансовые результаты или активы компании (только акционеры или все инвесторы). Как правило, оценщики используют мультипликаторы, основанные как на стоимости бизнеса (EV), так и на рыночной цене (P).
Еще одним ноу-хау является применение так называемых нефинансовых мультипликаторов, которые могут быть полезны при оценке стоимости компании в конкретной отрасли. Так, например, стоимость компании, которая занимается сдачей в аренду принадлежащей ей недвижимости, как правило, прямо коррелирует с общим объемом площадей, находящихся в собственности данной организации. Рыночная капитализация небольшого сотового оператора точно так же напрямую зависит от количества обслуживаемых абонентов и т.д.
2. Затратный подход к оценке стоимости компании. Затратный подход представлен двумя основными методами.
• Метод чистых активов. Данный метод основан на основном балансо- вом уравнении: Собственный капитал = Активы – Обязательства. Особенность метода в том, что активы и обязательства компании переоцениваются по рыночной стоимости. Обычно метод чистых активов используется в следующих случаях:
— компания обладает значительными активами, выраженными в материальной форме;
— возможна оценка рыночной стоимости нематериальных активов;
— компания является функционирующим предприятием;
— компания генерирует денежные потоки, которые невозможно или крайне затруднительно спрогнозировать;
— значительную часть активов компании составляют финансовые активы.
• Метод ликвидационной стоимости. Данный метод имеет большое сходство с методом чистых активов за исключением того факта, что он применяется к компаниям, которые прекратили свою операционную деятельность и находятся в стадии банкротства. В этом случае все активы компании оцениваются по ликвидационной стоимости, т.е. при их продаже предполагается существенный дисконт по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных активов.
