Аренда земельного участка между физическими лицами по гк рф
В зависимости от конкретной ситуации стороны могут изменять ее, добавляя новые пункты или убирая некоторые из этих. Главное, чтобы итоговый документ не противоречил требованиям действующего законодательства.
Правила составления
Сторонам достаточно просто составить документ с теми условиями, которые они согласовали между собой, и подписать его. Именно с момента подписания он вступит в законную силу вплоть до конца установленного срока. Чаще всего такое краткосрочное соглашение заключается на 11 месяцев.
Виды аренды земельного участка
Здесь может быть указан срок, с которого документ вступает в силу, а также требования относительно его нотариального удостоверения. Также в конце договора указывается перечень документов, которые в обязательном порядке прилагаются к нему.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.
Основные признаки аренды земель:
Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.
Особенности аренды земельных участков:
3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).
Российское законодательство предусматривает возможность провести замену арендатора в договоре. Показательным примером в этом случае выступает регистрация проведения сделки купли-продажи здания по определенной стоимости, которое находилось в собственности у арендатора земельного участка, расположенного под ним.
- ведения на ней личного подсобного хозяйства;
- ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства;
- сельскохозяйственных нужд арендатора, в том числе открытия фермерского хозяйства;
- размещения на территории участка иных объектов, форма которых не подходит под категорию недвижимости.
Цель аренды земельного участка
Чтобы договор аренды был признан недействительным, необходимо обратиться в судебную инстанцию, которая рассмотрит данное дело. Недействительность влечет за собой определенные последствия для всех участников правовой сделки.
- Съемщик вправе потребовать устранить обнаруженные недостатки – все расходы при этом обязан взять на себя арендодатель.
- По требованию арендатора может быть уменьшена арендная плата.
- Арендующая сторона может самостоятельно устранить изъяны полученного в пользование имущества, при этом собственник должен возместить расходы в полном размере.
- Второй вариант – удержать сумму, потраченную на устранение недостатков, из арендной платы за следующий месяц. В любом случае затраты необходимо подтвердить документально.
- Крайняя мера – это досрочное расторжение, причем от обязанности пользоваться землей в течение трех месяцев съемщик освобождается.
Договор съема земли принято заключать в письменной форме – это надежный способ обезопасить себя на случай неисполнения его пунктов и возникновения судебного спора. По закону арендование может не фиксироваться на бумажном носителе, если сторонами являются физические лица, а срок составляет не более одного года.
Кто является сторонами договора?
Если сдается муниципальная или государственная земля на время более пяти лет, съемщик может пересдать надел третьему лицу – при этом согласие собственника не требуется. По этому же условию: сделка имущественного найма не может быть прекращена по желанию владельца, если на то нет судебного решения.
- распоряжение выращенной продукций;
- заключение договора субаренды (с разрешения собственника);
- использование водоемов, размещенных на территории участка;
- преимущественное право на пролонгацию заключенного соглашения;
- инициирование расторжение договора аренды (в случае нарушения интересов лица, арендующего землю).
Кроме того, в п.2 ст. 616 ГК написано, что наниматель должен за свой счет осуществлять текущий ремонт и нести расходы на содержание активов, переданных по договору аренды. При этом к основным правам лиц, арендующих землю можно отнести:
Права и обязанности сторон
Согласно земельному и гражданскому законодательству земля и недвижимость, которая на ней расположена неразрывно связаны между собой. Это означает, что в случае аренды участка к нанимателю также переходит право пользования расположенным на нем домом (если в договоре не прописаны иные условия).
Период выполнения договорных обязательств не является важным условием и может не указываться в документе. Тогда договор будет признан бессрочным до того момента, когда одна из сторон не примет решение о его расторжении. Такая возможность должна быть предусмотрена в положениях документа. В ситуации, когда такой пункт не внесен, то ГК РФ устанавливает обязанность предупреждения другой стороны о таком намерении за три месяца до планируемой даты.
- Когда в соглашении установлен срок аренды, то продлить его можно, составив дополнение к нему с указанием нового периода либо вообще его не уточнив. В этом случае он становится бессрочным и его продление не требуется. Если же были зафиксированы нарушения положений соглашения, то арендодатель может отказать в заключении нового документа, но при этом он не сможет в течении года после окончания аренды передавать этот участок другим претендентам на тех же условиях.
Срок действия договора аренды между физическими лицами
При подготовке документа нужно, чтобы в него были внесены необходимые сведения. Он готовится в двух экземплярах для каждой из сторон, имеющих одинаковую юридическую силу. Для формирования соглашения потребуется следующая документация:
Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).
Законодательные нормы
Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.
Можно ли это сделать?
Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.
- пользоваться земельным наделом для своих нужд (но в пределах категории и разрешенного использования);
- извлекать из него пользу (в виде доходов);
- фактически обладать и по своему усмотрению распоряжаться плодами и продукцией, полученными в процессе эксплуатации земли (например, выращивать скот, плодово-ягодные растения, цветы и т.п.)
Для собственника важно конкретно понимать, кому и с соблюдением каких гарантий он передает свое недвижимое имущество – землю, а арендатору более важно изучить все необходимые документы на участок, чтобы спрогнозировать степень своей свободы в процессе обращения с земельным наделом и учитывать те ограничения, которые установлены законом и, в частности, самим владельцем земли.
Аренда земельного участка: в чем заключается и какими законами регулируется?
Для того, чтобы реализовать данное право, арендатор должен в письменном виде уведомить собственника о намерении заключить договор на новый срок. Уведомление можно передать или отправить почтой в течение разумного срока, либо в срок, о котором стороны условились в соглашении.
В постоянное (бессрочное) пользование или аренду на неопределенное время имеют право оформлять государственные и муниципальные учреждения, органы местной власти, граждане и юридические лица. Закон позволяет такие участки пользователям в первую очередь покупать в личную собственность. На время аренды запрещено менять целевое назначение земли, продавать, делить, передавать в пользование наследникам и т. д.
Кто имеет право получить участок на неопределенное время (бессрочно)
Как принять участие в торгах участками земли? Все владельцы в обязательном порядке размещают условия и время проведения торгов по выделению земельных участков в аренду на официальном сайте РФ www.torgi.gov.ru. Кроме того, сведения публикуются в официальных средствах СМИ местного самоуправления.
Проблемы законодательства
Отдельно понятия «бессрочная аренда» в действующем законодательстве РФ не существует. Условия аренды принимаются в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства. А в ч. 2 ст. 610 ГК РФ предусматривается возможность не определять конечный срок аренды, то есть, передавать на неопределенное время. Именно этот вариант принято считать бессрочной арендой. В земельном кодексе РФ нет нормативного определения бессрочной аренды, земли государственной или муниципальной собственности могут передаваться на определенное, неопределенное время, пользование или в собственность.
- Для идентификации гражданина указывается его Ф.И.О., место регистрации, данные о паспорте (серия, номер, где и когда был выдан). Для юрлица достаточно вписать полное наименование и адрес.
- Физлицо может действовать самостоятельно, от имени организации всегда выступает его работник или иной представитель.
- Если предполагается расчёт наличными, указывать банковские реквизиты сторон не обязательно.
- осуществление контроля за правильным использованием земли;
- требование досрочного расторжения соглашения (при наличии оснований);
- изменение размера арендной платы путем заключения соответствующего соглашения.
- использование участков по их целевому назначению;
- сохранение межевых, геодезических и иных знаков;
- осуществление охранных мероприятий;
- своевременное внесение арендных платежей;
- предотвращение загрязнения, истощения и деградации почвы.
Краткосрочная аренда
Обратиться с заявлением о регистрации и пакетом подготовленных документов может как собственник, так и арендатор. Они рассматриваются в течение 20 рабочих дней после подачи (то есть общий срок ожидания будет около месяца).
Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.
Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.
Особенности подписания соглашения
Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.
- самостоятельно выбирать арендатора;
- распоряжаться по собственному усмотрению доходом за сдачу надела;
- требовать компенсации — денежной или товарной — за каждый день эксплуатации участка дольше, чем это предусмотрено договором;
- рассчитывать на возращение имущества в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора.
Правомочия арендатора
- эксплуатацию участка согласно своим нуждам/интересам без проведения совещательных мероприятий с основным владельцем;
- использование имеющихся на арендованной территории водных ресурсов, полезных ископаемых для собственных целей, если это не противоречат действующим законам РФ;
- постройку конструкций, если они не будут нарушать имеющиеся архитектурно-планировочные нормы, не приведут к ухудшению экологии участка или санитарно-эпидемиологической ситуации;
- проводить мелиораторскую деятельность, создавать искусственные водоемы, если это не приведет к ухудшению экобаланса района;
- присвоение плодов/доходов, полученных при использовании арендованного надела;
- использовать права на участок для проведения залоговых сделок;
- при отсутствии специально оговоренных условий в договоре, использовать на ограниченный договором период право аренды в качестве пая при необходимости кооперативного взноса;
- получать компенсационные выплаты, покрывающие непредвиденные расходы на улучшение состояния участка (например, после окончания срока действия договоренности с арендодателем);
- получать компенсацию, если договор будет расторгнут не по вине арендатора либо предоставление участка в эксплуатацию произойдет позже дня, указанного в документе;
- претендовать на преимущественное право при продаже участка, являющегося муниципальной собственностью (если арендатор планирует продолжать использовать землю для своих целей);
- подавать заявление о продлении срока аренды земельного участка.
На что не имеет права арендатор земельного участка?
- по обоюдному согласию арендодателя и арендатора;
- смерть действительного собственника, не имеющего наследника;
- смерть арендатора, не имеющего преемника, который хочет продолжать дело наследодателя;
- приобретение участка юрлицом, действующим в интересах государства;
- нарушение арендатором условий договора;
- расторжение договора может произвести лишь судебный орган.
Отдельно можно выделить ДАЗУ, заключаемые на период менее 1-го года. Такая аренда отличается ограниченными возможностями арендатора. При этом, такой ДАЗУ не требует обязательного регистрирования в Росреестре, как всех остальных соглашений.
Суть взаимоотношений сторон
Кроме этого, существуют ограничения по аренде земли целевого назначения. Так, например, арендатор обязан использовать ЗУ согласно условиям ДАЗУ, а если такие условия не обозначены в соглашении – то по целевому назначению земли (ч. 2 ст. 607 ГК РФ).
Права и обязанности арендодателя
- Названия документа.
- Места и даты его составления.
- Преамбулы, с обозначением реквизитов участников сделки, в т.ч.:
- Ф.И.О., если это физлицо, или названия организации.
- Основания, по которому действует участник соглашения.
Предмет договора должен быть максимально точно охарактеризован, чтобы его можно было идентифицировать. Такими сведениями являются: кадастровый номер участка, адрес места нахождения, расположение на нем построек, насаждений и других объектов.
Органы государственной власти выступают в качестве арендодателей, поскольку они всегда являются собственниками территорий. Чаще всего это касается предоставления участков для сельскохозяйственных нужд и строительства.
Когда проводятся торги для получения аренды на земельный участок
- ГК РФ. В частности:
- Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
- Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
- Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
- ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
- Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
- Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
- Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
- Отведенных под захоронение различных лиц;
- Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
- Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.
