Закон рф 214 фз от 30122004 как расторгнуть договор дду

  • Дольщик просрочил внесение платежа по договору более чем на два месяца. Это относится к случаям, когда договором предусмотрена полная единовременная оплата по договору.
  • Дольщик нарушил сроки внесения периодических платежей по договору более трех раз в течение года, т.е. систематическое нарушение графика платежей, пусть даже несущественное
  • Дольщик задержал внесение периодического платежа по договору на срок более двух месяцев

Если застройщик нарушит 20-дневный срок возврата денег за квартиру и выплаты процентов, или вовсе откажется добровольно перечислять дольщику причитающиеся денежные средства, дольщику необходимо обращаться в суд.

Основания расторжения ДДУ в судебном порядке

Дольщик, допустивший нарушение срока внесения оплаты по ДДУ, обязан уплатить застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения данного обязательства, которая рассчитывается от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 6 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Зачастую в ДДУ содержится условие, что при его досрочном расторжении по инициативе дольщика, последний должен уплатить застройщику штраф (неустойку), размер которой обычно составляет около 10% от уплаченной по договору цены. Застройщик при этом согласен расторгнуть договор только при условии, что такая неустойка будет удержана из подлежащих возврату дольщику денег. Бороться с этим сложно, если со стороны застройщика отсутствуют нарушения договора.

Добровольно по соглашению сторон

Однако застройщик может и пойти навстречу дольщику — например, если дольщик хочет обменять квартиру на большую. Некоторые застройщики соглашаются даже на замену на квартиру меньшей площади, если дольщик по каким-либо причинам не может оплатить изначально выбранное жилье. Если стороны договорились, они заключают соглашение о расторжении старого ДДУ и, если нужно, новый договор долевого участия на другую квартиру.

Отказ застройщика от ДДУ

  • становится очевидно, что дом не будет достроен в срок;
  • существенно изменен проект строительства — например, площадь квартиры увеличивается более, чем на 5%;
  • изменение назначения нежилых помещений и общего имущества дома.

Дольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Основания для расторжения Договора долевого участия

Важный момент! Даже если суд удовлетворит иск дольщика о расторжении ДДУ, то в разных судах будет разное решение о сумме компенсаций, которые должен выплатить Застройщик. Например, суды общей юрисдикции часто снижают проценты за пользование деньгами, а в компенсации убытков могут вообще отказать. Но арбитражные суды действуют по-другому, и там больше шансов для дольщика получить максимально возможную компенсацию за расторжение договора.

Обратите внимание =>  Где взять 2 ндфл если фирма ликвидирована

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

ГАРАНТ:

Требования, предусмотренные частью 7 статьи 9 настоящего Федерального закона, не применяются к застройщикам, привлекающим средства дольщиков, размещаемых на эскроу счетах, за исключением случаев расторжения ДДУ по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию

ГАРАНТ:

2. Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

  • Право обратиться с таким иском имеет клиент, имеющий основания полагать грядущую просрочку сдачи объекта. В их число может ходить степень готовности здания, проблемы с его вводом в эксплуатацию и другое.
  • Веским основанием является существенное изменение проекта. Примером служит увеличение или уменьшение площади будущих помещений клиента более, чем на 5 %.
  • В число причин для направления иска входят случаи, когда застройщик меняет назначение нежилых или общих помещений в будущем здании.

В соответствие с положениями ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации застройщик обязан вернуть уплаченные дольщиком денежные средства в течение 20 дней с момента расторжения договора, либо в течение 10 дней при расторжении договора по инициативе застройщика. При нарушении указанных сроков застройщик так же должен выплатить проценты в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки выплат — если участником долевого строительства является гражданин, либо в размер 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый просроченый день — в остальных случаях.

Обратите внимание =>  Нужен ли осмотр автомобиля при изменении собственника

Вы здесь

Чтобы прекратить договорные отношения со строительной компанией одного желания участника будет недостаточно. С начала 2017 года установлен ограниченный перечень оснований для аннулирования договора для защиты застройщиков от «потребительского экстремизма». Часть 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ называет следующие основания:

Когда оснований для расторжения нет и не хочется тратить время на суд, участник долевого строительства может воспользоваться вариантом переуступки права требования на квартиру третьему лицу. Такой вид сделки называется в юриспруденции цессией.

Так как ДДУ подлежит государственной регистрации, о его расторжении также следует уведомить Росреестр. Если расторжение происходит по соглашению сторон, потребуется уплатить госпошлину в размере 350 рублей. В иных случаях пошлина не взимается.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

  • застройщик задерживает срок передачи квартиры дольщику более чем на два месяца;
  • застройщик не исправляет дефекты или не возмещает дольщику убытки, когда он устраняет дефекты собственными силами;
  • застройщик существенно нарушил требования к качеству дома или квартиры;
  • договором предусмотрены иные основания для расторжения дольщиком в одностороннем порядке.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика осуществляется только по одной причине: невыплате предусмотренных сделкой средств. Строительная компания может лично переговорить с участником и решить вопрос по обоюдному согласию. Для того чтобы все интересы были учтены, необходимо проконсультироваться с юристом, правильно составить новое соглашение, чтобы были оплачены все расходы.

Если дольщик недоволен объектом, он должен отправить письменное уведомление в строительную компанию с перечнем всех требований. Письмо может остаться без ответа, тогда дольщик обращается в суд с прошением разорвать сделку в одностороннем порядке.

Инициатива дольщика прекратить сделку

  1. Разрывая договор, покупатель отказывается от недвижимости, но этим самым он приобретает права требовать выплатить стоимость потраченных средств, страхование. В таком случае риск состоит в том, что покупатель может потерять и жильё и средства, если строительная компания обанкротилась. Для избегания таких последствий следует внимательно изучить рынок недвижимости.
  2. Разрывая договор, участник строительства теряет залоговую сумму, что была внесена за дом.
  3. Теряется выгода: сумма, которая оговаривается на начальном этапе стройки, гораздо ниже, чем при конечном результате. Аннулировав сделку на ранних этапах, утрачивается возможность продать квартиру и заработать деньги.
  4. Суд может уменьшить процентную ставку, если застройщик подаст встречное заявление.

По нашим наблюдениям за 3 года в 56 % случаев девелоперов Москвы и Московской области возвратили дольщику цену в положенный срок. Однако прецедентов полного возврата процентов или убытков за всю историю наблюдений у нас и наших коллег (даже в других регионах) нет. Хотя теоретически такое возможно. Почему так происходит?

Обратите внимание =>  Дом в программе капитального ремонта г москвы

Почему строительная компания не всегда платит?

Выгоды от расторжения договора ДДУ дольщиком, которые реально получить (не просто написать в иске, а взыскать), как правило, от 40 до 90 % сверх цены квартиры. При одностороннем порядке расторжения ДДУ нужно учитывать возможные препятствия.

Как правильно уведомить о расторжении ДДУ в одностороннем порядке?

Перед составлением иска нужно определиться, в какой суд его подавать, ориентируясь на судебную практику расторжения ДДУ по инициативе дольщика. Суммы штрафных санкций, например, если квартира приобреталась за год до начала просрочки, равны 90 % цены квартиры. Не стоит ими пренебрегать: арбитражные суды взыскивают не менее половины от этих сумм. А убытки от процентов по ипотеке можно возместить полностью. И у нас есть такая судебная практика в арбитраже Москвы и области. Более подробно о расчётах выгод от расторжения ДДУ в отдельной статье.

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Сроки

ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок. По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

Порядок и сроки возврата денег

  1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
  2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
  3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
  4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

Подчеркнем, что нарушение правила о запрете зачета требований в данном случае влечет недействительность такого зачета . При этом на неправомерно удержанную застройщиком часть денежных средств подлежат начислению проценты в пользу участника долевого строительства в соответствии с частью 6 комментируемой статьи.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора к заявлению прилагаются письменное уведомление и доказательства его направления в соответствии с требованиями Закона N 214-ФЗ другой стороне договора.

Другой комментарий к Ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» (ДДУ)

То есть эти трое будут вправе требовать на основании положений Закона N 214-ФЗ от застройщика выплаты неустойки, а также вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве и потребовать от застройщика возврата денежных средств с процентами за пользование ими.