Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
Расторжение договора купли продажи недвижимости
Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.
На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.
Расторжение сделки купли продажи недвижимости после регистрации
- В статье 450 обозначаются причины, которые могут служить достаточным основанием для инициации расторжения соглашения между сторонами;
- В следующей статье (451) обозначаются нюансы расторжения сделки, по причине существенного изменения обстоятельств;
- Статьей 452 кодекса регламентирует порядок, в соответствии с которым должна осуществляться процедура расторжения сделок;
- В статье 453 приводятся последствия, которые может повлечь за собой факт расторжения сделки.
При требовании продавцом или же покупателем отмены соглашения, и если они договорятся мирно касательно проведения этой процедуры, им всего лишь нужно будет подписать соответствующий документ, выражающий обоюдное согласие сторон и отсутствие претензий друг к другу по факту расторжения сделки о купле-продаже.
Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами. Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд. При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестном у покупателю.
После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Иными словами, пока в Едином государственном реестре недвижимости не будет произведено указание на переход какого-либо объекта в собственность другому человеку, данная договоренность на официальном уровне признана не будет. Получается, раз записи нет, не перешла на официальном уровне и квартира к новому собственнику.
При условии, что со времени заключения сделки прошло меньше трех годичных периодов, новый собственник жилья имеет право на запрос расторжения ранее заключенных договорённостей, а также возврата уже уплаченной суммы денег. Однако, это возможно лишь в том случае, когда регистрация на государственном уровне все еще не была произведена.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.
Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель — деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки. Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель — продавцом. Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами. Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости
Для расторжения договора стороны должны прийти к обоюдному согласию. Расторжение в одностороннем порядке возможно только в судебном процессе. Решение сторон о расторжении договора должно закрепляться путем заключения соглашения или нового договора.
Расторжение договорных отношений возможно в том случае, если нарушения были допущены в части исполнения сторонами условий, а сам договор удовлетворяет всем требованиям закона. Если в договоре имеются существенные нарушения, и он не отвечает установленным нормам, он будет считаться недействительным. Это довольно важный момент, особенно при предъявлении иска в суд, в части определения требований.
Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
До того, как данные о договоре купли-продажи внесены в реестр, прекратить действие документа о сделке проще всего, в этом случае нужно уведомить регистратора в срочном порядке, что проводить записи об операции с недвижимостью не нужно (если документ уже передан в орган регистрации).
Усиленное внимание следует уделить тем пунктам, в которых говорится о денежных суммах и объектах имущества, подлежащим передаче. Даты начала и конца действия соглашения и прекращения действия договора также имеют немаловажное значение, эти моменты нельзя игнорировать.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после её регистрации
- На жилплощади есть обременения в виде долгов.
- Приобретённая недвижимость не была полностью оплачена.
- Одной из сторон были намеренно или ошибочно предоставлены поддельные бумаги, продавец умолчал о серьёзных дефектах жилья.
- Документ нарушает права недееспособных или несовершеннолетних лиц.
- Жильцы не сняты с регистрации и не покидают жилую площадь.
- Выяснилось, что недвижимость арестована.
В случае, когда регистрация уже завершена, договор прекращает своё действие, потому аннулировать уже нечего. Здесь возможны два варианта: обращение одной из сторон в суд (если есть достаточно веские юридические основания) или оформление нового договора обратного действия при согласии сторон.
Как проводится расторжение договора купли-продажи недвижимости после ее регистрации
- Грубые нарушения условий соглашения одним из участников, повлекшие причинение значительного ущерба другому;
- Сложившиеся обстоятельства, возникновение которых заранее предусмотреть стороны не могли;
- Иные причины, устанавливаемые в ходе судебного разбирательства.
- распиской о получении денег с указанием суммы числом и прописью;
- банковской выпиской о перечислении денежной суммы с расчетного счета покупателя на счет продавца с подписью сотрудника банка;
- чеками, ордерами, банковскими квитанциями, доказывающими внесение наличных денег.
Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации
- продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
- сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
- сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
- если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).
- совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
- при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
- продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.
Как происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
Когда документы на регистрацию уже поданы в Росреестр, расторжение должно происходить путем составления дополнительного соглашения или заявления от обеих сторон о прекращении процедуры. Его необходимо направить в Росреестр. Если вся сделка проходит с поддержкой нотариуса, риэлтора или агентства недвижимости, расторжение должно осуществляться через посредника.
- отказ продавца (или явное нежелание) от передачи предмета договора покупателю;
- отказ в предоставлении документов, нужных для сделки или касающихся ее предмета, в оговоренный срок;
- выявление недостатков в предмете сделки, которые не оговаривались ранее и о которых покупатель не был предупрежден;
- неполная передача предмета сделки продавцом или несоблюдение сроков передачи;
- отказ продавца или покупателя в страховании сделки, если это входит в его обязанности по договору;
- отказ покупателя в принятии предмета сделки;
- отказ покупателя в выплате суммы, предусмотренной договором;
- неисполнение одной из сторон иных обязательств.
Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации
В случае, когда стороны достигли соглашения, наилучшим выходом является оформление «обратного» контракта, когда продавец выступит клиентом, а клиент – продавцом. Вследствие такой рокировки произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна регистрация, которая вернет все на свои места.
- не вносит своевременно очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему объект недвижимости. Между тем, продавец не имеет права отказаться от договора, если это запрещено контрактом или покупатель выплатил более половины цены (п. 2 ст. 489, п. 5 ст.454 ГК РФ);
- в нарушение договора отказывается принять и оплатить недвижимость (п. 4 ст. 486, п. 5 ст.454 ГК РФ).
