Договор участия в долевом строительстве пик

Более того, именно ипотека предположительно станет ключевым драйвером роста рынка первичной недвижимости: процентные ставки опустились ниже 10%, тогда как цены на недвижимость росли в условиях перехода на проектное финансирование.

Как проверить застройщика

Правильная приемка квартиры в новостройке позволяет защитить покупателя от ряда рисков и возможных неприятностей. Так, если покупатель своевременно не обратит внимание на какие-либо важные аспекты, то в дальнейшем производить доделки ему придется за свой счет. Дефекты нужно правильно задокументировать и предъявить их застройщику, а тот должен будет компенсировать издержки покупателя или устранить нарушения в разумные сроки.

Необходимые документы и сроки регистрации

Правила депонирования средств дольщиков на счете эскроу отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма (она совпадает с ценой договора), срок депонирования, основания для прекращения депонирования. Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается выполнившим свои обязанности по оплате договора долевого участия.

Однако в случае, например, с щелями в оконных рамах или неплотным прилеганием уплотняющих прокладок, ситуация вызовет юридический спор. Так как нарушения по монтажу стеклопакетов касается нарушений требований к остеклению (п. 5.6.16 ГОСТ 30674-99), но не к требованиям, предъявляемым к жилым помещениям в целом.

В идеальной ситуации вы должны видеть оригинал доверенности, где есть отметки нотариуса и подпись генерального директора организации-продавца. Также необходимо установить личность подписывающего лица в момент подписания, что именно его подпись позволит считать договор заключенным. По этой причине нотариус приглашает сторон на сделку и берет на себя функции гаранта, что личность сторон установлена и их воля на совершение сделки объективно зафиксирована.

ХОТИТЕ ПРОВЕРИТЬ СВОЙ ДОГОВОР?

Если анализировать типовой договор от Группы ПИК (версия договора от 08 августа 2020 года), то его можно охарактеризовать как нейтральный. В нем нет ярко выраженных условий, которые давали бы преимущество застройщику перед покупателем. В этом смысле, его подписание не сулит особых проблем. Все же внимательное прочтение договора и наш опыт ведения судебных дел позволяет обратить свое внимание на некоторые нюансы.

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

Подсудность:

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

гражданин Российской Федерации Дольщик Василий Иванович, именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

Общество с ограниченной ответственностью «Строим в срок», именуемое в дальнейшем «Застройщик», ИНН ________ ОГРН _________, местонахождение: ____________, зарегистрирован ___________, свидетельство о государственной регистрации серия __________, выдано ________г., в лице генерального директора Иванова Дмитрия Павловича, действующего на основании Устава, с одной стороны и

участия в долевом строительстве многоквартирного дома

  1. Предмет Договора
    1. Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим Договором срок построить (создать) многоквартирный дом (далее — МКД) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД передать Участнику долевого строительства жилое помещение в нем — 1 комнатную квартиру, условный номер 001, расположенную в Секции 1 на 2 этаже, общей проектной площадью 36 квадратных метров (далее по тексту – Квартира или Объект долевого строительства»), кроме того общая проектная площадь балкона 2 квадратных метра. Участник долевого строительства обязуется принять Квартиру и уплатить установленную в настоящем Договоре цену на условиях, установленных в настоящем Договоре.
    2. Настоящий Договор заключен в соответствии с Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
    3. Застройщик будет осуществлять строительство своими силами, а также с привлечением других лиц.
    4. План Квартиры и ее расположение, описание частей Квартиры и сведения об МКД приведены в Приложении 1 к настоящему Договору.
    5. Проектная площадь квартиры подлежит уточнению после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД на основании данных кадастрового учета.
    6. Строительство МКД ведется на земельном участке с кадастровым номером 77:00:0000000:000 по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101. Почтовый адрес МКД будет уточнен решением уполномоченного органа власти.
    7. Участнику долевого строительства будет передана Квартира в следующем состоянии: одна жилая комната, совмещенный санузел, кухня — без чистовой отделки.
    8. Срок ввода МКД в эксплуатацию — 3 квартал 2019 года. Срок передачи Квартиры Участнику долевого строительства — до ______ года.
  2. Гарантийный срок
    1. Для предъявления требований в связи с ненадлежащим качеством Квартиры (за исключением технологического и инженерного оборудования) Застройщик устанавливает Гарантийный срок — 5 (пять) лет со дня передачи Участнику долевого строительства Квартиры по акту приема-передачи в соответствии с настоящим Договором.
    2. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участникам долевого строительства МКД составляет 3 (три) года со дня подписания Акта приема-передачи.
    3. Застройщик не несет ответственности за недостатки Квартиры, если они произошли вследствие нормального износа Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, инженерно-технического обеспечения, конструкций, изделий, нарушения технических регламентов, обязательных требований к процессу эксплуатации Квартиры или входящих в ее состав элементов отделки, либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) Квартиры возникли вследствие нарушения правил безопасного использования Квартиры и входящих в ее состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
    4. Для целей информирования о правилах эксплуатации Квартиры при подписании Акта приема-передачи Застройщик передаст Участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации Квартиры.
  3. Основания привлечения средств Участника долевого строительства
    1. Застройщик вправе привлекать денежные средства Участника долевого строительства для целей постройки Многоквартирного дома на основании:
      • Заключения уполномоченного органа исполнительной власти г. Москвы о соответствии Застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанное заключение размещено в сети Интернет на сайте _______.
      • Разрешения на строительство № 0001 от 01 января 2018 года, выданного Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы;
      • Зарегистрированного договора аренды недвижимости № 0001 от 31 декабря 2017 года, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым № 77:00:0000000:000 по строительному адресу: г. Москва, ул. Строителей, уч. 101, на котором будет осуществляться строительство МКД. Документы, подтверждающие права Застройщика на указанный земельный участок, размещены в сети Интернет на сайте _________.
      • Проектной декларации, размещенной в сети Интернет на сайте ______.
    2. Обязательства Застройщика перед Участником долевого строительства и иными участниками долевого строительства МКД производится путем залога прав аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство МКД, а также строящегося МКД.
    3. В целях гарантии защиты прав и законных интересов Участника долевого строительства, Застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд в порядке, установленном действующим законодательством.
  4. Цена Договора и порядок расчетов
    1. Цена Квартиры рассчитывается исходя из стоимости 1 кв. м — 110 000 (сто десять тысяч) рублей, и составляет 3 960 000 (три миллиона девятьсот шестьдесят) тысяч рублей, НДС не облагается. Цена квартиры является твердой и может измениться лишь по взаимному согласию Сторон на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, а также в случае, предусмотренном в пункте 4.2.
    2. Стороны допускают, что площадь отдельных комнат, кухни и других помещений может быть уменьшена или увеличена за счёт, соответственно увеличения или уменьшения других помещений Квартиры, а также фактическая площадь Квартиры может отличаться от проектной площади в результате погрешности при проведении строительно-монтажных работ. Если в результате проведения кадастрового учета фактическая общая площадь Квартиры будет отклоняться от общей проектной площади Квартиры в сторону уменьшения или увеличения более чем на 1 (один) квадратный метр, Участник долевого строительства доплачивает Застройщику либо Застройщик возвращает Участнику долевого строительства стоимость разницы между общей проектной площадью Квартиры и фактической общей площадью Квартиры исходя из расчета стоимости за один квадратный метр общей проектной площади Квартиры, указанной в п. 4.1. Договора. При этом Стороны подписывают соответствующее дополнительное соглашение к настоящему Договору.
    3. Уплата цены квартиры производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора наличными денежными средствами в кассу Застройщика либо путем перечисления на банковский счет Застройщика, указанный в настоящем Договоре.
    4. В случае нарушения установленного настоящим Договором срока оплаты цены Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Просрочка оплаты Цены в течение более чем двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения настоящего Договора.
    5. Расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Участника долевого строительства на Квартиру, в рамках Договора не учитываются. Соответствующие расходы Участник долевого строительства несет самостоятельно и за свой счет.
  5. Передача Квартиры
    1. При условии полной оплаты Участником долевого строительства цены квартиры и неустойки (при ее начислении), а также при условии получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, Застройщик обязуется в письменном виде уведомить Участника долевого строительства о готовности передать Квартиру путем направления по почте заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении, по адресу, указанному в Договоре, либо путем вручения указанного уведомления Участнику долевого строительства лично под расписку
    2. Участник долевого строительства, получивший указанное в пункте 5.2 уведомление от Застройщика, обязан принять Квартиру в срок, указанный в уведомлении.
    3. В случае нарушения предусмотренного пунктом 1.8 настоящего Договора срока передачи Участнику долевого строительства квартиры Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере двух трехсотых ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены Договора за каждый день просрочки.
    4. В случае если строительство МКД не будет завершено в предусмотренный пунктом 1.8 настоящего Договора срок, Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить Участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего Договора. Изменение предусмотренного настоящим Договором срока передачи Застройщиком квартиры Участнику долевого строительства осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.
    5. Участник долевого строительства имеет право отказаться от приёмки Квартиры и подписания Акта приема-передачи Квартиры в случае, несоответствия качества передаваемой Квартиры условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению ее качества, которые делают Квартиру непригодной для проживания. Перечень недостатков Квартиры фиксируется Сторонами в акте осмотра. После устранения указанных недостатков, Участник долевого строительства обязан принять Квартиру по акту приёма-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Участником долевого строительства извещения об их устранении, направленного заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении либо путем вручения указанного уведомления Участнику долевого строительства лично под расписку.
  6. Государственная регистрация Договора и права собственности на Квартиру
    1. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии.
    2. Расходы по регистрации настоящего Договора Стороны несут в размерах, предусмотренных Налоговым кодексом РФ.
    3. Право собственности Участника долевого строительства на Квартиру подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации. Застройщик вправе оказать Участнику долевого строительства услуги по организации государственной регистрации, что оформляется отдельным договором.
  7. Ответственность сторон
    1. За ненадлежащее исполнение либо неисполнение своих обязательств по настоящему Договору виновная Сторона обязана уплатить другой Стороне неустойки (штраф, пени), установленные Федеральным законом №214-ФЗ 30 декабря 2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
    2. Уплата неустойки, штрафов, пеней не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.
    3. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
  8. Разрешение споров
    1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
    2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
  9. Срок действия Договора. Порядок изменения и расторжения Договора
    1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного и надлежащего исполнения Сторонами всех обязательств по настоящему Договору.
    2. Условия настоящего Договора могут быть изменены путем подписания письменного дополнительного соглашения к нему.
    3. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в случае неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный настоящим Договором срок передачи такого объекта на два месяца, либо существенного нарушения требований к качеству Объекта долевого строительства, а также в иных установленных законодательством случаях.
    4. Ни одна Сторона не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
  10. Заключительные положения
    1. Во всем, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
    2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
    3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и один для Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
  11. Приложение: Описание Квартиры.
  12. Реквизиты и подписи Сторон
Обратите внимание =>  Льгота при исчислении ндфл

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Посмотрите, что прописано в пунктах, регулирующих ответственность застройщика за неисполнение обязательств, в том числе за срыв срока ввода дома в эксплуатацию. С 3 апреля 2020 г. действовал мораторий, согласно которому не начислялась неустойка за перенос таких сроков. Но с 1 января 2021 г. дольщик, как и ранее, до моратория, может потребовать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Стоимость неустойки рассчитывается в зависимости от цены договора.

Другой важный документ – проектная декларация. В ней можно найти информацию о страховой компании и предыдущих объектах застройщика. Также в ней указаны характеристики многоквартирного дома, в том числе помещения общего пользования, и элементы благоустройства территории. Важно, чтобы сведения, изложенные в декларации, соответствовали тексту ДДУ. Отдельное внимание обратите на наименование и реквизиты (ИНН, ОГРН) компании – они должны быть одинаковыми во всех документах.

Обратите внимание =>  При капитальном ремонте дома меняют ли окна

В чем особенность договора участия в долевом строительстве?

Стоит также проверить наличие у компании судебных споров. Сделать это можно через Картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Наличие множества исков говорит о том, что у кредиторов много претензий к компании, и это должно насторожить. Иски от физлиц можно найти на сайте районного суда по месту регистрации компании. Если таких исков много и все они касаются финансовых обязательств, значит, у застройщика нет денег на удовлетворение этих требований, – при наличии средств дела стараются не доводить до суда.

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Обратите внимание =>  Льгота вдовам ветерана войны ремонт дома

Искать юриста мне долго не пришлось. Знакомые из управляющих структур посоветовали пару-тройку толковых специалистов, с каждым из которых я встретилась. Выбрала того, кто показался самым заботящимся о моих интересах при покупке жилья (ну или просто того, кто был больше «по душе», тут уже я прислушивалась и к голосу интуиции, который в итоге не подвел).

  1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
  2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
    • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
    • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
    • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
  3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

  1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
  2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
  3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
  4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
  5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
  6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации ( БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

В ипотеку

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.