Договор продажи продажа залогового имущества нежилого помещения через аккредитив между юридическими лицами

  • Банк-эмитент – то кредитное учреждение, которое открывает аккредитив;
  • Исполняющий банк – тот, который будет перечислять средства продавцу. Как правило, это тот же банк, что выпустил аккредитив, но они могут и отличаться;
  • Тип аккредитива: отзывной, который можно закрыть до истечения срока действия, или безотзывный. В сделках купли-продажи используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может прекратить по своему желанию и забрать деньги.
  • Акцептный или безакцептный – эта характеристика показывает, нужно ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец мог забрать деньги со счета. Для правильной работы механизма аккредитивных расчетов за недвижимость аккредитив должен быть безакцептным (чтобы продавец смог получить деньги независимо от покупателя), иначе он лишается смысла.
  • Срок аккредитива: показывает то время, в течение которого средства будут забронированы на счете, а продавец может представить документы для получения денег. Как правило, сроки аккредитивов в сделках по недвижимости составляют от 60 до 90 дней, реже встречаются большие сроки – до 180 дней.
  • Покрытый или непокрытый аккредитив – указывает на то, вносит ли покупатель средства на аккредитивный счет, или для этих целей оплаты аккредитива будут использованы средства банка. Основная масса аккредитивов, используемых в сделках с недвижимостью, являются покрытыми.
  • Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен предъявить, чтобы получить деньги. Это важнейшая часть расчетов через аккредитив, которая будет подробнее рассмотрена дальше.

Механизм аккредитива

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

Образец договора

5.7 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______. Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

4.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем, а также всех необходимых документов осуществляются по подписываемому Сторонами передаточному акту не позднее [значение] дней с даты подписания настоящего договора.

2.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего договора, в соответствии с актом приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

4. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.2.3. Для исполнения аккредитива Продавец представляет в исполняющий банк документы, подтверждающие выполнение всех условий аккредитива, в течение срока действия аккредитива и в пределах предусмотренного условиями аккредитива срока для представления документов.

Для этого торговая площадь должна быть выделена в отдельное помещение, с указанием её границ. Или приобретаться как часть в общем праве собственности. При продаже офисных помещений, они должны указываться как отдельные кабинеты.

Обратите внимание =>  Единовременная помощь при рождении ребенка в 2019 году

Что учитывать при продаже?

Его правоспособность распространяется только на требование к заключению купли продажи. После заключения договора купчей на недвижимость, юридическая сила ПДКП утрачивается.Если в договоре отсутствует информация о сроках проведения сделки, его правоспособность сохраняется в течение года.

Предварительный договор (ПДКП)

Этот документ допустимо удостоверить нотариально согласно статье 163 ГК РФ. Обязательна регистрация в Росреестре, куда документы подаются непосредственно или через МФЦ. Согласно нормам статей 551, 558 ГК РФ сделка считается завершённой только после внесения сведений в Росреестр, о чём на обратной стороне ДКП делается соответствующая отметка. Нотариально удостоверенные договора регистрации не подлежат, но передаются в Росреестр для внесения сведений о смене собственника.

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако любой аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П):

Образец договора аккредитива

  • Обеспечены гарантии соблюдения прав сторон. Так, покупатель защищен от неполучения товара после оплаты, т. к. банк не перечислит средства на счет продавца, пока тот не подтвердит исполнение со своей стороны документами о передаче товара. Продавец же, исполнив надлежащим образом свои обязательства, гарантированно получает платеж.
  • Ограничены сроки исполнения обязательств. Аккредитив имеет срок действия, также им регламентированы сроки представления документов. Таким образом, сроки совершения сделки строго определены.
  • Гарантируется целевое использование средств плательщика.
Обратите внимание =>  Льгота сварщикам 20 лет работы

Преимущества аккредитива

Например, поставщик представил в банк надлежащую документацию и получил денежные средства с аккредитива, хотя не исполнил положение основного договора об ассортименте товара. Суд встал на сторону покупателя, т. к. имел место факт нарушения договора (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).

Если стороны обратились одновременно, то регистрация должна завершиться в течение 10 дней. Срок повторного визита указывается в расписке. На повторный визит следует подойти с распиской, по которой будет выдана документация о праве собственности на приобретённое нежилое имущество.

Документы подаются под расписку. В расписке указывается их исчерпывающий перечень. Учредительная документация и гражданские паспорта возвращаются после приёма документации. Остальная документация остаётся у регистратора.

Регистрация сделки

Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

Так же случай – хроническое недоверие к «безналу». Может, и смешно, но я в работе таких людей встречаю довольно часто. Они даже зарплату получают на карту, но тут же всю до копейки снимают и хранят наличные. Не доверяют люди банкам – их право.

Прежде всего тем фактом, что банк несет ответственность только за доступ к ячейке, но не несет ответственности за ее содержимое. Т.е. если после сделки вы придете к пустой ячейке, доказать факт кражи будет практически невозможно. Также немалый риск – кататься по городу с довольно крупной суммой наличных.

Аккредитив или ячейка? Что лучше?

Акцептные и безакцептные аккредитивы: слово «акцепт» означает «согласие, подтверждение». Т.е. если мы говорим об акцептном аккредитиве, то покупатель должен акцептировать, т.е. дать свое разрешение на перевод денежных средств после проведения сделки. При безакцептном аккредитиве такое согласие не требуется. Т.е. деньги переводятся исключительно на основании документов, предусмотренных в заявлении на открытие аккредитива. На практике используются именно безакцептные аккредитивы.

Основной договор покупки и продажи нежилой собственности заключается по истечении срока предварительного, при исполнении условий описанных в нем. Является основным правоустанавливающим документом, который подтверждает переход права собственности от одного владельца к другому.

  1. оформлять его в письменной форме;
  2. наличие подписей обеих сторон;
  3. прикладывается передаточный акт, в котором подтверждается передача недвижимости от владельца покупателю;
  4. осуществить государственную регистрацию документа и прав нового собственника;
  5. выдать покупателю свидетельство о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.
Обратите внимание =>  Как посчитать малоимущая семья или нет калькулятор 2019

Основное соглашение для коммерческой недвижимости

  • Договор купли-продажи нежилой недвижимой собственности. Плюс один экземпляр для подачи в Росреестр.
  • Заявление по проведению гос. регистрации сделки.
  • Документы, подтверждающие личность покупателя и продавца.
  • Правоустанавливающие документы на приобретение объекта недвижимости.
  • Согласие супруга, в случае приобретения недвижимости в браке.
  • Квитанция об оплате гос. пошлины за регистрацию.

При заполнении ДКП нежилого здания понадобиться заполнить все разделы, предусмотренные в бланке или представленном ниже образце, в том числе:

Статьей 429 ГК РФ предусмотрена возможность составления предварительного ДКП нежилого здания, действие которого завершается после подписания основного ДКП. Согласно ст. 556 ГК РФ, вступление в фактическое владение приобретенным помещением осуществляется после подписания приемопередаточного акта.

Документы для оформления

    1. Выбор помещения покупателем.
    2. Поиск покупателя помещения.
    3. Проверка документов на «юридическую чистоту».
    4. Подготовка договора.
    5. Подписание составленного договора и прочих требуемых материалов.
    6. Перечисление финансовых средств.
    7. Оформление приемопередаточного акта.
    8. Государственная регистрация права владения купленным помещением (ст.551 ГК РФ).

Довольно просто, практически так же, как и через ячейку, с одной маленькой поправкой – вы предъявляете в банк договор купли-продажи, в котором прописан порядок оплаты через аккредитив, с указанием банковских реквизитов сторон (полностью номера счетов, БИК, ИНН и т.д.), суммы аккредитива, наименование документов необходимых для раскрытия аккредитива, условий и т.д. Далее сотрудником банка аккредитив открывается, покупатель вносит на него деньги. Все. Дальше только остается исполнить договор, предоставить в банк оговоренные документы и получить деньги на свой счет.

Немного о каждом

Акцептные и безакцептные аккредитивы: слово «акцепт» означает «согласие, подтверждение». Т.е. если мы говорим об акцептном аккредитиве, то покупатель должен акцептировать, т.е. дать свое разрешение на перевод денежных средств после проведения сделки. При безакцептном аккредитиве такое согласие не требуется. Т.е. деньги переводятся исключительно на основании документов, предусмотренных в заявлении на открытие аккредитива. На практике используются именно безакцептные аккредитивы.

Какие бывают аккредитивы?

Прежде всего тем фактом, что банк несет ответственность только за доступ к ячейке, но не несет ответственности за ее содержимое. Т.е. если после сделки вы придете к пустой ячейке, доказать факт кражи будет практически невозможно. Также немалый риск – кататься по городу с довольно крупной суммой наличных.