Неосновательное обогащение сбережение арендной платы нецелевое использование
Арбитражный суд Волго-Вятского округа
При таких обстоятельствах пользователь чужого имущества обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования. Следовательно, средства, уплаченные Обществом Предпринимателю в виде арендной платы, не могут рассматриваться как неосновательное обогащение со стороны арендодателя.
Решением суда первой инстанции исковое заявление удовлетворено частично на основании статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд исходил из того, что договор аренды нежилых помещений является незаключенным, поскольку сдача в аренду незавершенного строительством объекта противоречит смыслу арендных отношений. При этом Общество обязано нести расходы за фактическое пользование нежилыми помещениями без правовых оснований в период с июля 2004 года по апрель 2005 года, в связи с чем предъявленная сумма (915 054 рубля) не может быть признана неосновательным обогащением со стороны ответчика за счет истца. По требованию Общества о взыскании стоимости капитальных вложений на улучшение арендованного имущества с Предпринимателя взыскано 354 439 рублей 93 копейки неосновательного обогащения, что пропорционально его доле в общей собственности на здание. В остальной ? части от заявленных истцом 708 879 рублей 86 копеек требование отклонено.
Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о неосновательном обогащении
Согласно Бюджетного кодекса Российской Федерации для исполнения судебных актов по искам к муниципальным образованиям о возмещении вреда, причиненного незаконными действиями (бездействием) органов местного самоуправления или их должностных лиц, в том числе в результате издания органами местного самоуправления муниципальных правовых актов, не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту, а также судебных актов по иным искам о взыскании денежных средств за счет средств казны муниципального образования (за исключением судебных актов о взыскании денежных средств в порядке субсидиарной ответственности главных распорядителей средств местного бюджета), документы направляются для исполнения в финансовый орган муниципального образования.
Согласно Гражданского кодекса исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Неосновательное обогащение
- отчеты независимой оценки о рыночной стоимости права требования возмещения упущенной выгоды от сдачи в аренду недвижимого имущества (решение Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-171478/09-77-994);
- отчеты об оценке рыночно обоснованной (рыночной) годовой арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа по делу N А56-22253/2008);
- ставка арендной платы за 1 кв. метр площади, действующая в регионе на момент пользования недвижимым имуществом (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа по делу N А09-12303/2009).
Размер неосновательного обогащения, по мнению истца, в рамках настоящего судебного дела составляет сумму арендной платы, установленной договором, подписанным сторонами. С данными доводами истца согласились суды трех инстанций, указав при этом, что то «обстоятельство, что неосновательное обогащение составляет иную сумму, менее заявленной истцом, ответчиком не подтверждено» (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа по делу N А41-24756/09).
Двенадцать нюансов взыскания неосновательного обогащения
Необходимо мотивированно рассчитать доход, который должен был получить приобретатель неосновательного обогащения. Суды могут отказать в удовлетворении требований из-за того, что взыскатель использовал ненадлежащий подход к оценке объектов, не представил данные о размере доходов, которые обычно извлекаются при использовании аналогичного имущества, или не вычленил доход, полученный от неосновательно используемого имущества, от имущества других собственников и т.д.
Позиция суда: подрядчик не выполнил взятые на себя обязательства, доказательства выполнения работ на спорную сумму и сдачи их результатов истцу не представил. Поскольку спорный договор признан судом незаключенным, а ответчиком не представлено доказательств выполнения работ либо возвращения истцу суммы, суд пришел к выводу, что подрядчик неосновательно удерживает денежные средства. Требования истца были удовлетворены.
ВС: требовать неосновательное обогащение в виде арендной платы за земельный участок может только собственник
Три инстанции встали на сторону учреждения. Но Верховный суд РФ отменил судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что необходимые условия возникновения обязательства из неосновательного обогащения – приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, сделке. В данном споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим участком, а под неосновательным обогащением — деньги, которые исходя из принципа платности землепользования должно выплачивать лицо, которое пользуется землей.
Госучреждение требовало в судебном порядке взыскать с индивидуального предпринимателя неосновательное обогащение за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов –– предприниматель установил на участке аттракционы и взимал за них плату с посетителей. При этом договорные отношения по поводу земельного участка под аттракционами предприниматель не оформил, плату за пользование участком не вносил.
Аренда и неосновательное обогащение: подход ВАС РФ
Коллегия судей ВАС РФ сослалась на то, что арендодатель в течение четырех лет ежемесячно направлял счета-фактуры об уплате согласованной платы, ни разу не потребовал возврата причала, а также не требовал увеличения арендной платы. При таких обстоятельствах был сделан вывод об отсутствии неосновательного обогащения на стороне арендатора, поскольку за весь спорный период действовала обоюдно согласованная цена за пользование причалом.
На мой взгляд, позиция ВАС РФ в данной ситуации является правильной и обоснованной. Если у сторон на протяжении длительного периода времени не возникало спорных вопросов касательно уплаты арендной платы, то вряд ли будет законным пересматривать ее размер в судебном порядке по каким-либо формальным основаниям, игнорируя волю сторон.
Необоснованное обогащение: толкование статьи простыми словами
Предприниматель, в свою очередь, настаивал, что муниципалитет не может взыскать оплату с него после заключения договора. Но данный аргумент арбитраж посчитал несостоятельным. Сам по себе факт совершения сделки с последующим заключением договора не порождает прав собственности на имущество до его регистрации. В этой связи до завершения установленной законом обязательной процедуры предприниматель обязан осуществлять выплаты за пользование землей по правилам, применимым для арендных правоотношений. Ответчиком не было представлено доказательств внесения необходимых сумм, поэтому требования администрации были удовлетворены. На предпринимателя было наложено взыскание необоснованного обогащения.
Как выше было указано, в качестве обязательного последствия, которое влечет за собой необоснованное обогащение, выступает возврат приобретенного в натуре. Однако такое возможно далеко не всегда. В таких случаях потерпевший вправе требовать возмещения действительной стоимости имущества, а также убытков, касающихся изменения его цены, на момент получения, если недобросовестный приобретатель не сделал этого незамедлительно после того, как ему стало известно о неправомерности его действий. Невозможность вернуть ценности имеет место в различных случаях. Например, имущество может отсутствовать у приобретателя, или оно практически утратило хозяйственное назначение вследствие полного износа и поэтому не может более эксплуатироваться собственником.
ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ
В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным. Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2006 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?
Что такое необоснованное и неосновательное обогащение
- Имущество, которое передавалось во исполнение обязательства по окончании срока исковой давности. Например, если сотрудник предприятия обратился за выплатами, которые ему были положены при трудоустройстве как молодому специалисту.
- Имущество, которое было передано в счет исполнения обязательства до того, как наступил срок исполнения, если самим обязательством не было предусмотрено иное. Например, внесение арендной платы за квартиру до заключения договора.
- Денежные средства, в том числе заработная плата, пенсия, пособия и т. д., которые являются основным доходом гражданина и были предоставлены ему в результате счетной ошибки.
- Имущество или деньги, которые были переданы гражданину во исполнение обязательства, которое не имело место быть, если получатель докажет, что лицо, которое требует возврата имущества, знало об этом факте или передавало имущество на благотворительность. Например, возвращение части гонорара представителем в суде заказчику в связи с тем, что дело было проиграно, и последующая подача иска представителем с целью вернуть эти деньги.
- Необоснованное обогащение вследствие сбережения имущества (например, лицо должно было оплатить полученный товар, но не потратило свои денежные средства, так как оплату по ошибке произвел другой человек).
- Необоснованное обогащение, связанное с приобретением имущества (поставщик ошибочно отгрузил товар не в тот магазин).
Требование о взыскании неосновательного обогащения удовлетворено, так как факт использования нежилого здания при отсутствии договора аренды подтвержден материалами дела
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от по делу N А79-10257
Ссылка истца на то, что факт пользования ответчиком всем земельным участком площадью 1528 кв. м установлен решением по делу N А79-7445/2009 не может быть принят во внимание, поскольку в рамках указанного дела проверялась законность отказа истца в предоставлении земельного участка в аренду ответчику, а не фактические обстоятельства пользования ответчиком земельным участком.
14.11.2007 администрацией города Чебоксары вынесено распоряжение N 3924-р “О прекращении у индивидуального предпринимателя Т., ООО “Диапазон“, Чувашской Республиканской общественной организации “Всероссийское общество автомобилистов“, ОАО “Генциана“, ГУП ЧР “Советская Чувашия“ права аренды земельных участков и предоставлении ГУП “ГУКС“ земельного участка по ул. Цивильская от ул. Николаева до ул. Гагарина“.
О взыскании неосновательного обогащения и процентов
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
15 ноября 2012 года сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2004 N 26138 (т. 1, л.д. 27), согласно которому стороны согласовали расторжение договора с 24.06.2008. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 03.12.2012 (т. 1, л.д. 27).
