Договор управления мкд с застройщиком
Договор управления МКД выступает основным актом, который регулирует отношения между владельцами помещений и организацией, которая обязана содержать общее имущество граждан и управлять жилыми строениями. Предусматривается несколько форм руководства многоквартирными домами.
Формы управления МКД
- владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
- товарищество собственников жилья (ТСЖ);
- жилищный кооператив (ЖСК);
- управляющая организация.
Договор непосредственного управления домом
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
Определение субъекта управления МКД
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Как отметил зампред комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев, комментируя принятый закон, выбрать управляющую компанию в течение 10 дней невозможно, так как у нас законодательство изменилось и процесс выбора управляющей компании занимает от 40 до 50 дней на открытом конкурсе. «Мы, как депутаты, вносим изменения в эту статью. При сегодняшнем положении дел, по 161 статье ЖК РФ, органу местного самоуправления предписывается в течение 10 дней выбрать управляющую компанию, что невозможно», — сказал парламентарий.
Договор между застройщиком и управляющей компанией
Федеральным законом уточнены срок заключения договора управления многоквартирным домом, а также условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.
Плата за управление многоквартирным домом
При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, принявшим квартиру от застройщика, застройщику (часть 7.3 статьи 155 ЖК РФ).
Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей. Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке? Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.
Правовая основа
Пока дом строится и не подписано разрешение о сдаче, стороной временных договоров с РСО является застройщик. После сдачи дома договоры ресурсоснабжения заключаются с УК. Обязанность оплачивать потребляемые ресурсы перекладывается на владельцев помещений после подписания документа о приёме-передаче. Поэтому строительные компании не затягивают сроки выдачи ключей, так как им невыгодно длительное время оплачивать коммунальные услуги за пустующие помещения. Момент начисления квартплаты зависит от того периода, о котором идёт речь: до передачи ключей платит застройщик, после – владелец жилого или нежилого помещения. Бухгалтерия УК каждого 1 числа выставляет счета всем собственникам, они обязательны к оплате до 10 числа месяца, следующего за истёкшим периодом. Оплата принимается через личные кабинеты УК, РСО или систему «Город».
С какого момента начисляется квартплата в новостройке
Договор с эксплуатирующей организацией включает приложение с указанием объёма оказываемых услуг, размера вознаграждения, описания объектов, переходящих в эксплуатацию. Одностороннее изменение пунктов договора сторонами невозможно.
Многие застройщики знакомы с таким понятием, как ТСЖ, поскольку ранее они нередко выступали учредителями товариществ . С принятием Жилищного кодекса (01.03.2005) такой возможности нет, но право создать товарищество в еще строящемся доме (МКД как объект пока отсутствует) получили будущие собственники помещений. Такие ТСЖ принимали дом на обслуживание сразу после его ввода в эксплуатацию, представитель товарищества участвовал в приемке дома, защищал интересы собственников помещений во взаимоотношениях с застройщиком, например по вопросам об устранении недоделок. Однако 18.06.2011 вступили в силу поправки, внесенные в Жилищный кодекс Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в результате чего из Кодекса было исключено упоминание о создании ТСЖ в строящихся домах (ст. 139 ЖК РФ утратила силу). Поэтому, если лица, которым будут принадлежать помещения в МКД, не успели создать товарищество в строящемся доме до 18.06.2011, сделать это позднее не получится. ТСЖ, созданные до этого момента, продолжают работать.
ТСЖ на стадии строительства дома
Обратите внимание! В пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ сказано о лицах, принявших от застройщика помещения по передаточному акту. Таким образом, это правило распространяется и на те ситуации, когда застройщик реализует помещение в новостройке по договору купли-продажи, предварительно зарегистрировав право собственности на помещение на себя. Кстати, это существенное отличие продажи квартиры застройщиком, построившим МКД, от продажи квартиры иным лицом. Ведь по общему правилу (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ) обязанность вносить платеж возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение, а этот момент привязан к государственной регистрации права.
Если застройщик заключил договор управления
В силу п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного с победителем конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Для выбора способа управления достаточно простого большинства голосов собственников помещений, присутствующих на собрании (пп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ). Кроме того, собрание легитимно, когда на нем присутствуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Голоса определяются долей в праве общей собственности на общее имущество, которая пропорциональна площади помещения конкретного собственника (п. 1 ст. 37 ЖК РФ) и равна отношению площади помещения к общей площади помещений в МКД (без учета помещений, составляющих общее имущество). Таким образом, способ управления может быть изменен, как только будут зарегистрированы права собственности на помещения площадью более половины от площади помещений во всем доме. Впрочем, эти вопросы, как правило, уже не забота застройщика.
При голосовании нужно учесть, что голоса распределяются пропорционально площади (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), и вполне вероятно, что у застройщика и аффилированных с ним также могут быть площади в новостройке, что может обеспечить ему преимущество в голосовании.
Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе (но не обязан) оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Этап 2.
Таким образом, если необходимо самостоятельно выбрать способ управления, то нужно поторопиться и сделать это как можно быстрее с момента подписания акта приема-передачи. Если при получении ключей у застройщика или временной управляющей компании жильцам предлагают проголосовать за выбор способа управления МКД, то следует особенно внимательно отнестись к вопросам, вынесенным на голосование, поскольку на основании поставленных в спешке галочек может быть определена судьба управления домом на несколько лет вперед.
Срок действия. Заключение договора управления с застройщиком осуществляется на срок 3 месяца. Если стороны не напишут заявление о его прекращении, то согласно ч.6 ст.162 ЖК РФ он будет продлен еще на 3 месяца на аналогичных условиях.
Договор управления с застройщиком до проведения конкурса
Сроки конкурса. В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ местная администрация должна сообщить застройщику о конкурсе по выбору УК в течение 20 дней с ввода дома в эксплуатацию. Необходимо провести конкурс в течение 40 дней со дня уведомления.
Передача дома УК посредством открытого конкурса
Оплата услуг. УК вправе выставлять счета за коммунальные услуги на имя застройщика, пока помещения не перейдут в собственность жильцов. Дольщики должны оплачивать коммуналку самостоятельно в зависимости от условий договора, например, после введения дома в эксплуатацию.
Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.
После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.
Как застройщик передает дом в УК?
Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.
Не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт собственники помещения должны принять решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта. С учетом положений ч. 6 и 7 ст. 170 ЖК РФ не позднее чем за месяц до окончания данного срока орган МСУ должен созвать общее собрание, если собственники не примут решение самостоятельно, местные власти принимают решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.
Специальная норма теперь прописана в ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Предполагается, что все дома, введенные в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта, должны быть включены в нее при актуализации (проводится не реже одного раза в год – ч. 5 ст. 168 ЖК РФ). Общее правило о том, что обязанность по уплате взносов возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев после опубликования региональной программы, в которую включен дом (ч. 3 ст. 169 ЖК РФ), в данной ситуации не работает в силу специального указания в законе. Теперь орган государственной власти субъекта РФ должен установить срок, по истечении которого возникает данная обязанность, в пределах пяти лет с даты включения данного дома в региональную программу.
Обязанность застройщика по внесению платы
Федеральным законом от 29.06.2015 № 176‑ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 176‑ФЗ) приняты некоторые поправки, которые следует иметь в виду застройщикам многоквартирных домов (МКД). Большинство их них вступило в силу 30.06.2015.
3.1.3. Предоставлять коммунальные услуги Собственникам помещений, а также членам семьи Собственника, нанимателям и членам их семей, арендаторам, иным законным пользователям помещениями Собственника в Многоквартирном доме в соответствии с обязательными требованиями, установленными Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации, установленного качества (Приложение №5 к настоящему Договору) и в необходимом объеме, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу, в том числе (ненужное зачеркнуть):
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3.1.36. Оказать содействие уполномоченным Правительством г. организациям в установке и эксплуатации технических средств городских систем безопасности, диспетчерского контроля и учета, функционирование которых не связано с жилищными отношениями (ст.4 Жилищного кодекса Российской Федерации).
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.4.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставлениякоммунальных услуг гражданам, утвержденными Правительством Российской Федерации.
5.5. В случае нарушения одной из Сторон обязательств, предусмотренных настоящим Договором, другая Сторона не несет ответственности за неисполнение или несвоевременное исполнение его условий. Если невозможность исполнения условий настоящего Договора возникла по обстоятельствам, за которые Стороны не отвечают, они не возмещают друг другу никакие понесенные ими расходы, возникшие в связи с данным неисполнением обязательств по настоящему Договору.
3.2.9. При обоснованной необходимости требовать от Собственников помещений корректировки размера их платы за производство работ, предоставление услуг по предмету настоящего Договора, связанной с удорожанием их стоимости по независящим от Управляющей организации причинам.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
3.3.8. В согласованные сроки обеспечить доступ в жилые и нежилые помещения представителям Управляющей организации (представителям организаций, осуществляющих жилищно-коммунальное обслуживание многоквартирного дома) для:
- осмотра приборов учета и контроля;
- осмотров и выполнения необходимого ремонта общего имущества многоквартирного дома;а при аварийных ситуациях – в любое время.
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
Определение субъекта управления МКД
Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.
Договор с управляющей компанией на управление МКД
Если возведенное здание соответствует градостроительным нормам и правилам, а также условиям разрешения на строительство и архитектурно-проектной документации, составляет акт ввода объекта в эксплуатацию, который подлежит утверждению должностным лицом местного самоуправления.
30 Мар 2022 marketur 121