Нежилое помещение в аварийном доме что делать
Выкуп нежилого помещения в аварийном доме
В июне 2009г., на аукционе, у МУ «Управление муниципальным имуществом Администрации г.Бийска» было приобретено нежилое помещение, общей площадью 59,7 кв.м. В помещении был сделан капитальный ремонт и открыт розничный магазин по продаже продуктов. В декабре 2009г. (как говорит администрация сейчас) администрация приняла решение о том, что жилье аварийное, подподает под программу расселения и подлежит сносу. Собственнику нежилого помещения, официально заявлено, что никакой компенсации (ни в денежной форме, ни в форме предоставления идентичной недвижимости, либо недвижимости с доплатой) не будет. Я вообще думаю, что администрация заранее знала о предстоящем расселении, и просто скинула благополучно неликвидную недвижимость
На практике нередко возникает ситуация, когда помимо жилых помещений в жилом доме изымают нежилые помещения по причине признания многоквартирного дома подлежащим сносу или реконструкции. Суть проблемы таких случаев изъятий заключается в том, что ст. 32 ЖК РФ регламентирует только изъятие жилых помещений в жилом доме, не затрагивая порядок изъятия нежилых помещений, в частности споры в судах возникали из-за того, что не урегулирована обязанность выкупа нежилых помещений у собственников.
Права собственника нежилого помещения при признании дома аварийным
Рассматривая вопросы, связанные с таким предъявляемым законом требованием к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению, как нахождение его в границах данного населенного пункта, следует отметить, что не все суды проводят различие между понятиями «границы населенного пункта» и «границы муниципального образования».
Последствия вынесенного судом решения о признании заключения межведомственной комиссии незаконным заключаются в том, что недействительное заключение рассматривается как акт, не имеющий юридической силы и не подлежащий применению, следовательно, у принявшего его органа в соответствии с функциональными полномочиями возникает обязанность повторного рассмотрения относящегося к его компетенции вопроса и принятия по нему нового решения.
Конференция ЮрКлуба
решением суда первой инстанции от 31.01.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 03.05.2012 и постановлением суда кассационной инстанции от 03.08.2012, заявленные требования удовлетворены.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре оспариваемых судебных актов в порядке надзора Администрация указывает на нарушение единообразия в толковании и применении судами статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Согласно части 4 статьи 299 АПК РФ дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора при наличии оснований, установленных статьей 304 АПК РФ.
Как установлено судами, Предприниматель является собственником нежилого помещения I, назначение: торговое, площадью 143,6 кв. м, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Ковров, улица Правды, дом N 16.
Межведомственная комиссия, назначенная постановлением администрации от 18.12.2008 N 2475, приняла заключение от 30.12.2009 N 14 о признании многоквартирного дома N 16 по ул. Правды аварийным и подлежащим сносу (заключение сделано в связи с невозможностью сноса дома N 18 по улице Правды без сноса дома N 16, поскольку оба здания по заключению о техническом состоянии жилого дома N 18, которое проведено обществом с ограниченной ответственностью «Стройформа», имеют общую стену и подведены под одну крышу).
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» и на основании заключения межведомственной комиссии о признании жилого помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания от 30.12.2009 администрация приняла постановление от 31.12.2009 N 2524 «О признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу».
Пунктами 1 и 2 указанного постановления администрации от 31.12.2009 N 2524 многоквартирный жилой дом N 16 по ул. Правды признан аварийным и подлежащим сносу, как построенный до 1917 года, имеющий общую стену и подведенный под одну крышу с домом N 18 по ул. Правды, который признан аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации постановлением главы администрации от 29.12.2008 N 2582, а также определен срок переселения граждан из дома, признанного аварийным, в 2009 — 2010 годы.
Письмом от 16.02.2010 N 07-36/371 администрация направила Предпринимателю копию заключения межведомственной комиссии.
Посчитав бездействие администрации по ненаправлению ему как собственнику помещения требования о сносе или реконструкции имущества в разумный срок за счет собственных средств не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Предприниматель обратился в суд с заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались следующим.
По смыслу статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) принудительное изъятие у собственника имущества в силу подпункта 3 пункта 2 статьи 235 ГК РФ не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.
Суды разъяснили, что в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.
Поскольку правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме действующим законодательством прямо не урегулированы, суды пришли к выводу о возможности применения к спорным правоотношениям аналогии закона и, соответственно, части 10 статьи 32 ЖК РФ.
Установив, что в нарушение статьи 32 ЖК РФ Администрация не направила Предпринимателю как собственнику помещения требование о сносе или реконструкции дома в разумный срок за счет собственных средств, суды посчитали, что бездействие органа местного самоуправления противоречит действующему законодательству.
Ссылка заявителя на пропуск предпринимателем срока для обращения с заявленными требованиями, предусмотренного частью 4 статьи 198 АПК РФ, рассмотрена судами и ей была дана надлежащая правовая оценка.
Судом установлено, что доводы, приведенные в заявлении о пересмотре дела в порядке надзора, направлены на переоценку доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, и в силу статьи 304 АПК РФ не являются основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 АПК РФ, Суд
Факт признания здания аварийным не лишает Вас права собственности и, соответственно, права использования нежилого помещения. Вы можете на свой страх и риск продолжать им пользоваться. И пока у Вас его не выкупят или не предоставят взамен другое, которое Вы одобрите, дом не снесут.
Действия жильцов после того, как дом был признан аварийным: особенности расселения
После того как дом признан аварийным у хозяев должна начаться основная напряженная деятельность для получения нового жилья, однако многие не полностью понимают, что делать и куда обращаться, если дом признается аварийным. На самом деле все не так сложно, как кажется на первый взгляд.
Основным условием для социальных нанимателей является то, что они не могут отказаться от предложенного государством варианта. В случае отказа, если дом подлежит сносу, наниматели окажутся на улице, так как государственный найм не подразумевает выбор из нескольких помещений.
Нежилое помещение в аварийном доме что делать
Приватизация ветхого жилья — за и против. Ветхое жильё – это жильё, которое подверглось износу более чем на 70%, а аварийное – более чем на 90%. Приватизация ветхого жилья происходит точно так же, как и приватизация «нормального» жилья. Но, становясь собственником ветхого жилья, граждане, согласно ст. 30 ЖК РФ, берут на себя бремя по содержанию такого жилья. Если же жильё принадлежит государству, то обязанность по его содержанию возложена на государство. Кроме того, есть шанс получить нормальное жильё по программе переселения из аварийного и ветхого жилья, а потом приватизировать его. Если ветхое жильё уже будет в собственности, то при его сносе собственник получат от государства денежную компенсацию.
Стоит упомянуть один важный момент — при обмене жилья, если вы жили в отдельной квартире, вам точно предоставят квартиру, а не переселят в комнату, расположенную в коммунальной квартире. Подобное условие, как и сохранение метража жилого помещения, является одним из основных пунктов подобного обмена.
Что делать, если дом признали аварийным
В аварийном доме все инженерные системы: электроснабжение, водоснабжение, отопление и т.д. – не соответствуют санитарным и эпидемиологическим нормам, принятым законодательно. При этом любое пользование подобными системами способно привести к травмам и даже летальному исходу.
Всем жильцам необходимо собрать пакет документов, в который войдут документы о том, к какой категории жильцов вы относитесь, техпаспорт квартиры и многое другое. Собственникам необходимо приложить оценку квартиры, чтобы определиться с ценой своей жилплощади. Ведь согласно законодательству государство не обязано предоставлять собственникам жилых помещений аварийного дома другое жилье.
Практика расселения собственников нежилых помещений
Скажите пожалуйста, такая ситуация. Было приобретено нежилое помещение в цокольном этаже, в доме старого фонда. После приобретения выяснилось что дом будут расселять и будет либо реконструкция, либо капитальный ремонт, может снос (расселять будет администрация района). Вопрос: что ждет собственника нежилого помещения? Что посоветуете? Какая практика существует в подобных ситуациях? 25% жильцов уже расселено. Как государство будет оценивать стоимость помещения, что учитывать при оценке, ремонт учитывается? Спасибо.
Поскольку правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме действующим законодательством прямо не урегулированы, а потому к таким правоотношениям применяют по аналогии ст. 32 ЖК, а также гражданское законодательство, в частности ст.ст. 239, 279-282
Процедура признания дома аварийным и подлежащим сносу
Государство обязано следить за состоянием домов и устранять потенциально опасную недвижимость. Аварийные дома не подлежат ремонту и не могут использоваться для проживания. После признания недвижимости аварийной, она подлежит немедленному сносу. В первую очередь эта процедура направлена на защиту прав граждан и обеспечение их качественным и безопасным жильем. По каким признакам осуществляется признание недвижимости аварийной, как узнать, когда снесут дом, а также, как происходит снос – мы рассмотрим далее.
- Заявление с прошением присудить недвижимости статус «аварийный дом». В документе важно указать причины, на основании которых происходит обращение.
- Техническую документацию на жилье (паспорт из БТИ, заключение специалистов о состоянии износа определенных элементов и всего дома в целом).
- Документы, подтверждающие непригодность недвижимости для проживания (планы и схематические разрезы здания).
- Акты о проведении ремонтных работ в доме за последние несколько лет.
- Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
- Заключение государственной пожарной службы.
- Заявления жильцов о неприемлемых условиях для проживания.
- Акт государственной жилищной инспекции РФ. В этом документе отображается информация о выполненных процедурах, связанных с контролем соблюдения положений, указанных в Жилищном Кодексе.
Нежилое помещение в аварийном доме что делать
6. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы чч. 1 — 3, 5 — 9 .
Нежилое помещение в аварийном доме что делать
Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения».
Допустим, что собственник лишается своего недвижимого имущества (нежилого помещения) в связи с его гибелью (разрушением). Однако этому собственнику принадлежит на праве долевой собственности еще и часть земельного участка под этим домом.
На каком основании такой собственник будет лишен права собственности на это недвижимое имущество?
Что делать в случае, если дом признают аварийным: пошаговая инструкция для собственников
Если жилье построено более 40-50 лет и имеет поражения несущих частей конструкции, то по результатам ежегодной проверки его вносят в очередь на снос. Обычно процедура информирования граждан в данном случае осуществляется еще за год до начала требуемых работ. При подаче заявления собственниками жилья ждать результата всего месяц.
- Специальная комиссия изучает пакет документов, собранный жильцами или структурами, представляющими права граждан.
- Проводится детальная экспертиза дома.
- По результатам составляется акт, в котором указываются все повреждения дома, а также процентное соотношение разрушений.
- Выносится распоряжение о проведении реконструкции или сноса жилья.
- Копия распоряжения передается собственникам жилья для ознакомления. Без их ведома ничего происходить не может. Данное решение жильцы могут обжаловать в судебном порядке.
Что делать, если дом признали аварийным
Для этого понадобится собрать целый пакет документов, который будет включать в себя и заявления жильцов, и жалобы на ненадлежащее качество дома, и технические отчеты экспертов. На основании этих документов будет создана комиссия, которая и вынесет решение по зданию.
В случае с собственниками алгоритм действий несколько иной. Тут действуют 2 варианта: либо квартира выкупается государством, либо собственнику предлагается выкупная цена (это сумма, которая должна включать рыночную стоимость квартиры, а также убытки, связанные с утерей жилья). Однако зачастую собственники не согласны с той ценой, которую им предлагают, и поэтому нередки ситуации, когда в судах годами тянутся тяжбы, а люди продолжают жить в аварийном жилом фонде.
