Договор обслуживания между тсж и ук

Здравствуйте! Формой управления нашего дома с 2015года является ТСН. В том же 2015 году ТНС заключило договор на обслуживание нашего дома с управляющей компанией. 12 лет назад я во время ремонта в своей квартире меняла стояки за свой счет и просила соседей, проживающих этажом выше, врезаться в их трубы, на что получила отказ. Во время ремонта ванной комнаты стояки у меня были «зашиты» в короб. В 2010 году предыдущая УК проводила замену стояков по всему дому.

Здравствуйте, у моей дочери в МКД было ТСЖ, решили перейти в управляющую компанию. Председатель ТСЖ прошла по квартирам и подписала протокол. Через некоторое время вывесили объявление что ТСЖ поменяло форму правления на управляющую компанию. С предварительным договором с управляющей компанией не ознакомили, на руки договор не предоставили, неизвестно что управляющая компания должна выполнять и какие её обязанности по управлению и содержанию ИОП и МОП. переход из ТСЖ в управляющую компанию произошло в декабре 2015г.

Нужна ли организации по управлению лицензия?

Последнее основание самое простое – срок соглашения окончен и его просто не продлили. В остальных ситуациях – все факты должны иметь подтверждение. Осуществить проверку имеет право жилищная инспекция, прокуратура на основе жалоб владельцев недвижимости. С такими доказательствами жильцы имеют право обращаться в суд.

Правление жилищного товарищества выполняет функции по управлению домом путем организации труда постоянных сотрудников, выполняющих ремонтные работы, а также заключая соглашения с поставщиками ресурсов. Данная деятельность требует наличия солидного управленческого опыта, которым могут не обладать члены правления, выбранные из числа собственников квартир.

Для чего нужен договор между ТСЖ и УК

  • представление сторон;
  • предмет соглашения;
  • состав общедомового имущества, передаваемого в управление;
  • права и обязанности сторон;
  • цена и порядок расчета;
  • ответственность сторон;
  • правила расторжения договора;
  • порядок осуществления контроля над деятельностью УК;
  • срок действия договора.

Законодательное регулирование

  • организация работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества;
  • предоставление жильцам коммунальных услуг;
  • организация сбора средств с собственников помещений;
  • составление отчетов перед правлением ТСЖ.

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

По договору управления УК берет на себя весь комплекс управленческих полномочий, включая заключения новых соглашений, оказания услуг, поставки коммунальных благ и др. Товарищество же является главенствующей управленческой структурой в многоквартирном доме и все вопросы жильцы разрешают именно через ТСЖ.

Права и обязанности сторон

ТСЖ является способом управления многоквартирным домом. Не всегда ТСЖ имеет возможность или желание осуществлять грамотное управление, именно поэтому юридической практикой допускается возможность заключения договора ТСЖ с УК.
Допускается всего лишь два вида договоренностей, один из которых предусматривает полномочия управления или же подряда (оказания тех или иных хозяйственных или финансовых услуг). Разберемся подробнее с соглашениями, которые можно заключить.

Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Обратите внимание =>  Извещение о продаже комнаты в коммунальной квартире

Способ управления домом — товарищество

При таком взаимодействии ТСЖ:

  • не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
  • не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
  • органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
  • правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
  • оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
  • срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
  • заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
  • договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
  • товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
  • все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
  • с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

Подводных камней в исходной тексте договора более, чем достаточно. Самостоятельно разобраться собственникам жилья в предложенных положениях сложно, если нет опыта в подобных делах и нет юридического образования.

  • Обеспечение надлежащей оплаты электроэнергии, газоснабжения, водоснабжения, а также основной деятельности по ремонту и благоустройству.
  • Представление интересов граждан, участие в государственных программах.
  • Ведение документации (финансовой, бухгалтерской, статистической).
  • Найм штата и заключение договоров с подрядчиками.
  • Выдача справок и выписок о жилищном статусе, коммунальных платежах или прописанных гражданах.

Внесение изменений

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

Каким образом совершаются правоотношения между товариществом собственников жилых помещений и управляющей организацией? Такой вопрос задают многие жильцы многоквартирных домов. В данной статье рассмотрим порядок оформления взаимодействия этих двух организаций по поводу управления имуществом собственников недвижимости.

Управление имуществом ТСЖ

В результате чего требования относительно качества оказываемых услуг ЖКХ, содержания и ремонта имущества, раскрытию сведений по Постановлению № 731, ответственность за нарушения законодательных норм должны предъявляться к товариществу собственников жилых помещений дома.

Договор на обслуживание

  • ТСЖ управляет общим имуществом, совершает контроль за предоставлением услуг ЖКХ гражданам, проживающим в доме;
  • Жалобы относительно качества предоставляемых услуг и работ владельцами жилья предъявляются непосредственно к ТСЖ;
  • УК не осуществляет управление жилым домом и не получает коммунальные платежи, поэтому не может расходовать средства жильцов;
  • Управляющая компания получает оплату за выполнение своих обязанностей по договору обслуживания. Стоимость услуг по соглашению возмездного оказания услуг устанавливаются ТСЖ и УК;
  • Договор оформляется на основании решения общего собрания в рамках сметы расходов на текущий год.

Все в доме должны будут проявлять гражданскую позицию и контролировать деятельность правления. Это обусловлено тем, что иначе правление ТСЖ может потратить средств больше, чем нужно, или и вовсе пустить их не на то. Поскольку в обязанности членов ТСЖ входит множество функций, в том числе ведение бухгалтерской деятельности, нужно заранее понять, имеет ли кто-то из жителей дома необходимые навыки и опыт. Иначе придется платить дополнительные средства профессионалу со стороны, а это уже окажется невыгодным.

  1. Финансовые операции прозрачны, все жители дома имеют к ним доступ.
  2. Все решения, касающиеся жизни дома и общего имущества, принимаются на общем собрании.
  3. ТСЖ имеет право управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств на общие цели (сдавать подвал в аренду, размещать на доме рекламу и т. д.).
  4. Можно самостоятельно выбирать поставщиков коммунальных услуг.
  5. Деньги собираются только на реальные нужды (например, на ремонт по факту – собрали деньги и отремонтировали).
  6. Свобода в распоряжении финансами (не нужно ждать плановых работ, например).
  7. Возникающие вопросы решаются быстрее.
Обратите внимание =>  Как узнать номер очереди на земельный участок для многодетных лысьва

Главные отличия. Сравнительная таблица

Что касается УК, то, к сожалению, здесь возможностей для злоупотребления служебным положением еще больше. Большинство решений принимаются без согласия с собственниками квартир, что может повлечь переплату и некачественно оказанные услуги.

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется. Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг. Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Ответственность

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

2.1.3. Представлять на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома отчеты о выполнении настоящего договора в течение первого квартала года, следующего за отчетным, либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Обязанности Сторон

3.2. За несвоевременное и/или неполное внесение платы по настоящему договору собственники жилых помещений выплачивают Исполнителю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

8. Реквизиты и подписи Сторон

1.3. Сведения о составе и техническом состоянии общего имущества многоквартирного дома на момент заключения настоящего Договора отражены в акте технического состояния многоквартирного дома (Приложении N 1).

В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.

Любой многоквартирный дом нуждается в тщательном обслуживании. Прекрасно, когда это обслуживание осуществляется не каждым владельцем недвижимости в отдельности, а целым организованным органом, который имеет целью, как можно дольше сохранять дом и общедомовые помещения в подобающем состоянии.

Понятие

Разумеется, выполняются услуги на основе поощрений и вознаграждений, что регламентируется соответствующим правовым актом. Именно этот документ регулирует все вопросы, которые только могут быть подняты между сторонами и которые имеют важнейшее значение.

  • содержать общее имущество в порядке, согласно санитарно-эксплуатационным нормам;
  • гарантировать безопасные условия для проживания граждан;
  • согласно постановлению Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 года предоставлять коммунальные услуги;
  • выбирать исполнителей ремонтных работ;
  • контролировать соответствие договорам;
  • фиксировать факты ненадлежащего исполнения договора;
  • подготавливать дома к зимней эксплуатации;
  • следить за техническим состоянием домов;
  • представлять товарищество в судах;
  • гарантировать сохранность объектов;
  • обеспечивать ТСЖ данными о ремонтных организациях;
  • сохранять техническую документацию;
  • вести все перерасчеты и сборы платежей за к/у;
  • выполнять обязательства, прописанные в договоре.
Обратите внимание =>  Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием

Законодательство

  • общее положение;
  • предмет договора;
  • обязанности каждого из участников;
  • права участников;
  • ответственность;
  • порядок расчетов;
  • контроль;
  • спорные моменты;
  • сроки действия, способы и порядки изменения;
  • заключительные этапы.

Привлечение УК

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

  • предоставление коммунальных услуг;
  • выполнение работ,направленных на содержание общего имущества;
  • использования общего имущества в коммерческих целях (сдача в аренду, оказание коммерческих услуг другим организациям).

Управление многоквартирным домом

Собственники жилья могут выбрать только одну форму руководства домом (то есть МКД не может одновременно управляться и ТСЖ, и УК). Однако закон не запрещает жильцам заключать соглашения со сторонними организациями. Они на практике контролируют многоквартирный дом, оформленный в качестве ТСЖ. Для этого собственники жилья должны подписать с этим предприятием специальный контракт на обслуживание, в котором будут определены права и обязанности сторон.

Основные договоры

  1. Управлением собственных помещений (как жилых, так и нежилых) занимается сторонняя организация, тогда органы управления товарищества бездействуют.
  2. Сбором денежных средств занимается не ТСЖ, а управляющее предприятие. Определением тарифов занимается УК.
  3. Члены правления и председатель могут заниматься контролем качества услуг. При невыполнении обязательств, эти лица могут разорвать договор управления с ТСЖ (но только в случае, если это право зафиксировано в Уставе товарищества).
  4. Так как члены правления и председатель не являются членами УК, то в соглашении должен быть зафиксирован порядок начисления заработной платы этим лицам. Чаще всего прописывается пункт, согласно которому, перечисление зарплаты осуществляется во время собрания жильцов.
  5. Контракт может быть как ограниченным, так и неограниченным.
  6. Лицом, которое несет ответственность за качество предоставляемых услуг, является не ТСЖ, а УК. В случае нарушения жилищных законов, жаловаться нужно именно на управляющую компанию, поскольку товарищество практически все функции делегировало УК.

Согласно п. 6 ст. 148 ЖК РФ, между ТСЖ и собственниками заключается типовое соглашение. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора с ТСЖ]. Одной стороной акта выступает товарищество в лице председателя, а с другой — владелец недвижимого имущества. Законом предусмотрена письменная форма договора. Представитель ТСЖ должен в течение 20 дней с момента подписания соглашения передать собственнику два экземпляра. Если гражданин не согласен, в течение 30 дней он направляет председателю товарищества список своих претензий, на что также в тридцатидневный срок дается ответ. Договор на обслуживание многоквартирного дома с ТСЖ начинает действовать с момента его подписания обеими сторонами.

Порядок заключения договора с ТСЖ

  1. Паспорта владельца жилого помещения.
  2. Правоустанавливающая документация на квартиру.
  3. Технические бумаги, характеризующие помещение.
  4. Справка о количестве прописанных лиц.
  5. Выписка из ЕГРП.
  6. Документы, подтверждающие наличие и поверку учетных приборов.

Пример по порядку заключения договора с ТСЖ

Учреждается сообщество на общем собрании жителей, через голосование. Число голосов каждого владельца пропорционально размеру его жилплощади. Вступление в ТСЖ происходит на добровольной основе, однако главным условием является то, что количество членов не должно быть менее 50% от общего числа жильцов.