Расчет ликвидационной стоимости квартиры для банка пример
Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости
Он опирается с одной стороны на более конкретные данные, то есть реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в заданный момент времени, с другой стороны на корректировочный коэффициент (в некоторых источниках упоминаемый как поправка), находящийся в прямой зависимости от факторов, влияющих на вынужденность выставления объекта на торги.
- Экспозиционный срок. То есть время, в течение которого должна быть проведена реализация объекта. Чем меньше диапазон времени, выделенный на проведение торгов, тем ниже определяется ликвидационная стоимость объекта собственности.
- Общая объективная ситуация на экономическом рынке на момент экспозиции (вполне естественно, что колебания экономического состояния рынка в неблагоприятную сторону снижают ликвидационную стоимость объекта собственности).
- Уровень привлекательности объекта собственности для рынка недвижимости. Эта составляющая включает в себя индивидуальные характеристики выставляемого объекта и степень рыночного спроса на данный вид объекта.
Оценка квартиры для ипотеки
- оценочная компания должна иметь в штате не менее двух оценщиков;
- оценщики должны состоять в СРО оценщиков. С перечнем саморегулируемых организаций оценщиков и их действующими членами можно ознакомиться здесь: http://www.all-sro.ru/catalog/2/sro_ocen. Кроме того, можно запросить в компании выписку из единого государственного реестра СРО оценщиков.
- оценщики должны иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму более трехсот тысяч рублей.
«В некотором смысле банки нарушают антимонопольное законодательство, «навязывая» услуги определенных оценочных компаний. У большинства банков есть проверенные партнеры, услугами которых банки пользуются при оценке залогов. Этих партнеров банк рекомендует потенциальному заемщику и это понятно: банк таким образом старается снизить собственные риски, предотвратить мошеннические схемы при оценке квартиры. Несмотря на это, для оценки квартиры заемщик вправе обратиться к любому оценщику».
Понятие и формула расчета ликвидационной стоимости
Косвенный метод позволяет рассчитать ликвидационную стоимость с учетом рыночной цены. Для этого необходимо сначала вычислить номинальную цену и размер скидки, связанный со сроками реализации. Основная сложность в применении данной методики расчетов заключается в вычислении размера скидки, так как на него оказывает влияние множество факторов, в том числе и субъективных.
- в ходе исполнительного производства;
- в ходе оформления банкротства;
- при разработке программы реорганизации предприятия;
- при финансировании реорганизации предприятия;
- при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
- иных случаях отчуждения имущества.
Методика определения ликвидационной стоимости предмета залога
Предлагаемая автором методика определения ликвидационной стоимости позволяет специалистам кредитных и залоговых подразделений самостоятельно просчитывать параметры объекта недвижимости в качестве обеспечения по ссуде, определять стоимостные параметры предмета залога при обращении на него взыскания, а также контролировать реалистичность значений ликвидационной и рыночной стоимостей, приведенных в отчетах независимых оценщиков.
Ликвидационную стоимость объекта можно определить, опросив потенциальных покупателей относительно цены, которую они готовы немедленно заплатить за объект. Этот метод также является наиболее приемлемым для определения ликвидационной стоимости, однако для его реализации необходимо знать потенциальных покупателей, а также их финансовые возможности в данный момент.
Понятие и формула расчета ликвидационной стоимости
- в ходе исполнительного производства;
- в ходе оформления банкротства;
- при разработке программы реорганизации предприятия;
- при финансировании реорганизации предприятия;
- при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
- иных случаях отчуждения имущества.
Порой в связи со сложившимися обстоятельствами возникает необходимость в срочной продаже объекта. Рассчитывать в таком случае на среднерыночную цену не стоит – особые условия ликвидации существенно снижают стоимость продаваемого объекта. О том, что такое ликвидационная стоимость, и как она рассчитывается, сегодня и пойдет речь.
Ликвидационная стоимость квартиры
- кредитные учреждения и банки, предоставляющие ипотеку на покупку квартиры, которая на все время выплаты становится залогом;
- любой покупатель жилья, так как в его интересах знать возможный размер средств, которые он сможет вернуть себе от покупки при возникновении непредвиденных обстоятельств;
- федеральные и муниципальные органы власти при совершении операций передачи жилья в собственность частных лиц или по договору социального найма, а также в процессе ликвидации аварийных объектов.
Довольно часто при проведении правовых операций с жилой недвижимостью требуется определение ее стоимости. С этой целью проводят финансовую оценку квартиры, по результатам которой, как правило, выводят размер ее рыночной и ликвидационной стоимости. И если же с первой стоимостью все понятно, то значение ликвидационной цены вызывает множество вопросов.
Оценка квартиры для ипотеки
- удостоверение личности (паспорт) заёмщика;
- выписка Росреестра (или Свидетельство о собственности);
- документы, на основании которых возникло право собственности (покупка, наследование, приватизация);
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт или Справка ф.7 от ТСЖ, ЖКС.
- Инвентаризационная (затраты на восстановление аналогичного объекта с учётом материалов и оплаты работ). Рассчитывается по созданным в 70-80 гг. прошлого века справочникам. Используется для процедуры наследования и налогообложения в некоторых регионах. Можно узнать в личном кабинете на сайте налоговой службы.
- Кадастровая (рассчитанная Кадастровой палатой по современным нормативам). После 2020 года станет единственным способом определения налогооблагаемой базы во всех регионах. Можно узнать на сайте Росреестра или посмотреть в кадастровом паспорте. Как правило, она на 15-20% ниже реальной цены продажи на рынке.
- Рыночная (в общем случае – результат компромисса между покупателем и продавцом недвижимости)
Как осуществить расчет ликвидационной стоимости недвижимости? всё о недвижимости
Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.
№п/п Функциональное назначение объекта Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, % 1. Офисные здания и помещения: — 1998 год — 1999 год- 2000 год 45-68 41-6034-58 2. Торговые здания и помещения: — 1998 год — 1999 год- 2000 год 43-57 40-5433-47 3. Складские и производственные здания и помещения: — 1998 год — 1999 год- 2000 год 42-62 44-5336-46
Как сделать оценку стоимости квартиры для получения ипотеки
- Для квартиры на вторичном рынке это копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект и кадастрового или технического паспорта с экспликацией и поэтажным планом.
- Если же жилье еще строится, то вместо свидетельства о праве собственности предоставляется договор долевого участия. Также клиент должен передать оценщику копию своего паспорта.
- Доходный — оценка производится исходя из того, сколько дохода может принести данный объект. Для оценки квартир данный метод не применяется.
- Затратный — оценка квартиры производится исходя из затрат. Суммируются затраты на строительство: материалы, транспортные расходы, зарплата, налоги,
- Сравнительный или метод сравнительных продаж — оценка квартиры производится исходя из того, за какие деньги проданы аналогичные квартиры.
Ликвидационная стоимость предприятия в 2019 году
Утилизационная В данной ситуации это отрицательный показатель, поскольку активы не реализуются или распродаются на торгах, а полностью списываются или ликвидируются. После этого возводятся новые производственные мощности, от которых финансовый эффект будет значительно выше. Отрицательный показатель базируется на том, что для списания и продажи необходимы определенные финансовые затраты Упорядоченная Для реализации активов компании необходим определенный период времени, чтобы продажа была осуществлена по максимально возможной цене Принудительная Все активы, как правило, продаются единоразово и на одних торгах в ускоренном режиме
Промежуточная стоимость Перед тем как полностью оформить банкротство и прекратить предпринимательскую деятельность, организация должна полностью закрыть все задолженности перед кредиторами. После того, как учредители на общем заседании приняли решение о банкротстве и ликвидации предприятия, они должны уведомить об этом соответствующие органы через «Вестник государственной регистрации». С дня публикации отводится двухмесячный период для просчета промежуточной ликвидационной цены и для закрытия какой-либо задолженности перед кредиторами. На протяжении данного периода кредиторы должны предъявить все долговые требования к предприятию, а предприятие должно принять все доступные меры для погашения таких долгов. Если для погашения всей суммы задолженности необходим более длительный срок, ликвидационная комиссия вправе пролонгировать данный период Окончательная После оплаты всей суммы задолженности оформляется новый бухгалтерский отчет на основании обновленных данных и фиксируется итоговая ликвидационная стоимость. По данной цене реализуется предприятие и рассчитывается стоимость его акций путем разделения окончательной ликвидационной цены на количество выпущенных акций
Расчет ликвидационной стоимости
— абсолютная величина рыночной стоимости объекта — с ростом рыночной стоимости, как правило, падает ликвидность, что объясняется уменьшением количества потенциальных покупателей, необходимостью аккумуляции значительной массы денежных средств в короткие сроки и т.п.;
Важно отметить, что для эффективного проведения торгов низкая цена имеет больше преимуществ, чем высокая. Низкая начальная цена соберет на торги больше участников, которые своим торгом способны повысить цены, в то время как высокая цена отпугнет участников, и торги могут не состояться.
Ликвидационная стоимость квартиры
При продаже недвижимости с кротчайшие сроки возникает множество вопросов, связанных с определением ее ликвидационной стоимости. В данной статье попытаемся разобраться чем же отличается рыночная стоимость квартиры от ликвидационной, какие факторы влияют на оценку и какой пакет документов необходимо подготовить.
- Общая политическая и экономическая ситуация в стране – в кризисные моменты стоимость жилья значительно падает.
- Общая ситуация на рынке недвижимости.
- Срок, в течении которого необходимо продать квартиру – чем короче срок реализации, тем ниже стоимость.
- Общая квадратура жилого помещения, планировка.
- Состояние квартиры в целом – состояние отделки, наличие коммуникаций.
- Субъективные факторы.
- Местоположение, этажность, тип строения многоквартирного дома.
