Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Общее имущество собственников в многоквартирном доме
На основании ч. 2 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна следующей сумме: размер общей площади комнаты плюс размер площади помещений, составляющих общее имущество в коммунальной квартире (который определяется в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника).
Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.
Статья 36
6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
Следовательно, сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационные сети, находящиеся в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме и расположенные на расстоянии от стены дома, входят в общее имущество независимо от соглашения с исполнителем коммунальных услуг. И поскольку земельный участок находится в общем имуществе многоквартирного дома, то и инженерные коммуникации также должны быть включены в общее имущество. Жилищный кодекс РФ не предусматривает иных вариантов.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, при разрушении, случайной гибели, сносе многоквартирного дома за владельцами помещений сохраняется доля на участок, на котором располагается сооружение, с элементами благоустройства, зелеными насаждениями, а также иные объекты, предназначенные для эксплуатации и обслуживания дома. Они определяются пропорционально частям от общего имущества. Субъекты могут пользоваться, владеть и распоряжаться объектами по правилам, установленным в ГК.
В указанных помещениях, согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, должны присутствовать инженерные коммуникации, прочее оборудование, с помощью которого осуществляется обслуживание более одной нежилой/жилой площади в доме. К последнему, в частности, относят элеваторные, бойлерные узлы, котельные и так далее.
В составе общего имущества также находятся:
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- Помещения, размещенные в домах многоквартирного типа, которые не относятся к частям квартир и целью назначения которых является обслуживание помещений жилого и нежилого назначения (от двух и более объектов) в указанных домах, включительно с лестницами, лестничными межквартирными площадками, лифтовыми и другими шахтами, лифтами, колясочными, коридорами, техническими этажами, чердаками (вместе с построенными за финансы владельцев помещений встроенными гаражами и отдельными транспортными площадками, техническими чердаками, мастерскими), техническими подвалами, где размещены коммуникационные сети, и другое оборудование, предназначенное для обслуживания больше чем одного помещения в доме (вместе с бойлерными, котельными, элеваторными узлами и прочим оборудованием);
- Кровля;
- Конструкции ограждающего и несущего типа, размещенные в многоквартирном доме (вместе с несущими стенами, плитами для перекрытий, фундаментами, плитами балконов, несущими колоннами и прочими конструкциями ограждающего и несущего типа);
- Конструкции несуще-ограждающего типа, которые обслуживают больше чем одно помещение жилого/нежилого назначения, вместе с оконными и дверными конструкциями в помещениях общего использования, парапетами, перилами и другими конструкциями ограждающего и несущего типа;
- Оборудование санитарно-технического, механического, электрического и прочего типа, размещенное в пределах многоквартирного дома, как во внутренней, так и внешней части помещений, и используемое для цели обслуживания нежилых/жилых помещений;
- Земельные участки, в месте размещения многоквартирного дома, пределы которых установлены государственным кадастровым учетом, с отдельными объектами благоустройства и озелененными элементами;
- Прочие объекты, назначение которых – обслуживание, эксплуатация и благоустройство дома многоквартирного типа, вместе с тепловыми пунктами, предназначенными для целей обслуживания конкретного дома, гаража, коллективной автостоянки, спортивной или детской площадки, размещенной в пределах земельных границ в месте размещения жилого многоквартирного дома.
В общее имущество включены внутридомовые системы, отвечающие за электроснабжение, куда входят вводно-распределительные устройства, вводные шкафы, аппаратура для обеспечения управления, защиты и контроля, общих для дома приборов учета электроэнергии, поэтажные щитки и отдельные шкафы, установки для освещения помещений общей эксплуатации, электроустановки дымоудаляющих систем, систем, обеспечивающих автоматическое аварийное пожарное оповещение с противопожарным водопроводом, лифтов грузового, пассажирского и пожарного назначения, устройства автоматического закрытия дверей в подъезды домов, сети от внешних линий границ, установка которых выполнена, исходя из пункта 8 действующих Правил, до приборов электроучета индивидуального и общего типа, а также прочее электрооборудование, размещенное в пределах указанных сетей.
Мифы ЖКХ: Кому принадлежит общее имущество
Статья 290 Гражданского кодекса РФ подтверждает приведенную норму:
«Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».
При этом приверженцы обсуждаемой теории считают незаконными положения статьи 154 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ), устанавливающей, что плата за содержание жилого помещения включает в себя плату «за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме», нормы части 3 статьи 30 ЖК РФ («Собственник жилого помещения несет бремя … общего собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме…»), части 1 статьи 39 ЖК РФ («Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание в многоквартирном доме»), ряд других положений законодательства.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;
- в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;
- при отчуждении помещения следует его судьбе;
- право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;
- оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
- имеет функциональную зависимость с помещением;
- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);
- является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.
В связи с тем, что общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме, отдельной государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права – права собственности на помещение.
Жилищный кодекс РФ
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.
1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования — передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Что является общим имуществом в многоквартирном доме в 2019 году
- осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
- подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
- обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
- освещение общих помещений и их уборка;
- соблюдение пожарной безопасности;
- ликвидация бытовых отходов;
- уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
- сезонная подготовка здания к эксплуатации;
- текущий и капитальный ремонт.
- лестницы, межлестничные площадки, тамбуры, лифты, чердачные помещения, технические помещения с наличием коммуникаций и оборудования;
- крыши;
- несущие стены, балконные плиты, плиты перекрытий и т.д.;
- дверные и оконные проемы в помещениях общего пользования;
- оборудование, применяемое для обслуживания дома;
- земельный участок под зданием и примыкающая территория, границы которой четко определены;
- прочие объекты, назначенные для обслуживания дома;
- внутридомовые системы ресурсоснабжения и отвода.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Что касается изменения границ помещений в многоквартирном доме, то данный вопрос нашел отражение в ст. 40 ЖК РФ. Установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Статья 36
Этот перечень не является исчерпывающим. При его расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет, — по проектной документации на жилой дом.
Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимает общее собрание собственников помещений. При этом оно обязано установить обременение земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом по правилу, предусмотренному ст. 250 ГК РФ, в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
Обращаем внимание на то, что критерием определения доли в общей долевой собственности является площадь недвижимости, находящаяся в собственности. Доля каждого участника общей собственности на вспомогательные объекты пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему в общей жилой площади дома, если иное не установлено договором.
Статья 36 ЖК РФ
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (см. п. 2 ст. 36 ЗК РФ).
Сервитут может быть срочным или постоянным. В любом случае осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
