Договор аренды нежилого помещения нужно ли регистрировать
Нужно ли регистрировать договор аренды
Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.
При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).
Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления
Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.
- формирование арендного договора и его подписание между фигурирующими в нем участниками, в качестве которых могут выступать и граждане, и организации. В госрегистрации договор аренды нежилого помещения считается главным. В него включаются существенные пункты:
- преамбула, в которой предоставляются сведения о лицах, заключающих арендные отношения;
- предмет договора описывает коммерческую недвижимость с указанием адреса, описанием сдаваемой площади, кадастровым номером;
- права и обязательства сторон;
- плата за аренду и периодичность ее внесения. Без этого важного пункта договор будет считаться недействительным.
- срок, на который заключается договор;
- ответственность участников сделки и дополнительные положения документа;
- реквизиты сторон и их подписи.
Нужно ли всегда регистрировать договор аренды нежилого помещения
Все указанные документы подаются на государственную регистрацию вместе с договором аренды. Государственный регистратор наделен правом проведения правовой экспертизы, так что все поданные документы будут тщательно проверяться. Так же пройдет проверку передаваемый объект на предмет арестов и ограничений.
Собственником нежилого помещения может являться ребенок. Такое возможно в случае наследства, да и просто желания родителя или родственника в дальнейшем передать свой бизнес. В любом случае временное пользование регистрируется как сделка. Стороной с позиции собственника будет выступать законный представитель, обязательно с разрешения опекунского органа. В таком случае в договоре аренды оговаривается момент получения оплаты. Средства могут быть зачислены на банковский счет ребенка, может быть предусмотрено распоряжение деньгами законным представителем. В любом случае распределение финансовой выгоды контролируется опекунским разрешением.
Регистрируем договор аренды нежилого помещения
- дополнительное соглашение в подлинниках, равном количестве сторон договора и один для Управления;
- при изменении сроков аренды, адреса, площади, местоположения, границ или целевого использования назначения земельного участка – копия распорядительного акта на землю не менее чем в двух экземплярах, обосновывающего внесение изменений, удостоверенного в установленном законом порядке;
- заявление о государственной регистрации;
- доверенность (если документы предоставляет не исполнительный орган юридического лица) – оригинал;
- документ удостоверяющий личность физического лица;
- приказ о назначении на должность руководителя – оригинал или копия.
- договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;
- в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
- договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества;
- договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
- если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок;
- договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному;
- аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Нужно ли регистрировать договор аренды
В некоторых случаях договор аренды заключается на срок менее 1 года, например, 11 месяцев, а затем пролонгируется на такой же срок. В таком случае необходимо обратиться к Информационному письму Президиума Высшего арбитражного суда от 16.02.2001 г. В нем содержатся указания о том, что договор аренды, заключенный на срок менее 1 года, следует считать4 утратившим силу в день его окончания. Если в этот момент заключается новый договор на тот же срок, то отношения сторон будут регулироваться вновь заключенным договором, а значит, государственной регистрации данный документ не подлежит.
У руководителей организаций возникает много вопросов, касающихся необходимости государственной регистрации договора аренды. Необходимо учесть, что договор аренды может быть заключен на определенный срок, который оговаривается сторонами, и на неопределенный срок. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее 1 года, регистрировать не нужно. Нежилое помещение является частью здания или сооружения. Договор аренды последнего подлежит государственной регистрации только если он заключен на срок более 1 года в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Как зарегистрировать долгосрочный договор аренды
- по Почте России заказным письмом с описью вложения и объявленной ценностью;
- при личном визите в Росреестр заявителя или его управомоченного представителя;
- в МФЦ (также лично или через представителя);
- через сайт Росреестра или через Госуслуги (потребуется сделать скан-копии документов и заверить их квалифицированной цифровой подписью).
- совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
- документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
- документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
- иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.
Регистрация договора аренды нежилого помещения
5. Оформленное в соответствии с требованиями Семейного кодекса (ст. 35 п. 3) и заверенное у нотариуса согласие супруга (супруги) на сдачу в аренду нежилого помещения, являющегося общей собственностью супругов, либо заявление об отсутствии у лица брачных отношений (для физических лиц, выступающих стороной регистрируемого договора аренды);
В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.
Надо ли регистрировать бессрочный договор аренды нежилого помещения? Все нюансы оформления сделки
Регистрация бессрочного договора не является обязательной. Спорность данного вопроса связана с тем, что согласно п.2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован в обязательном порядке. А в п.2 ст.651 ГК РФ указывается, что регистрации подлежат только срочные сделки, заключенные на период не менее 1 года.
Пример: «Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от исполнения обязательств, предупредив об этом другую Сторону за 3 месяца».
Раздел «Права и обязанности сторон» включает описание всех обязанностей и прав арендатора и арендодателя.
Права и обязанности арендодателя:
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в 2013 году
Кстати, при заключении договора на срок менее одного года необходимо учесть, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го -го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Следовательно, если подписан договор аренды в период, например, с 01.04.2013 по 31.03.2014 и такой договор не подан в регистрирующий орган с целью его государственной регистрации, то такой договор будет считаться незаключенным к великой радости налоговых органов, которые это обнаружат… Особенно эта радость» будет касаться арендатора, который свои арендные платежи отнес на расходы…
Если в аренду сдается здание, сооружение сроком не менее одного года, тогда государственная регистрация такого договора обязательна статья 651 Гражданского кодекса РФ). Если в аренду сдается нежилое помещение, являющееся частью здания, сроком не менее одного года, тогда также необходима государственная регистрация данного договора. Что касается аренды части здания офиса) сроком менее одного года – об этом мы подробно рассказали в нашей статье Регистрировать ли договор аренды офиса или нет?» http://anlem.ru/articles/87/). Наше мнение остается прежним – такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Однако их по-прежнему не регистрируют… см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.04.2013 № Ф02-1287/13 по делу № А33-7820/2012).
Когда нужно регистрировать договор аренды нежилого помещения
Подавать документы в Росреестр необходимо, если договор аренды планируется заключать на срок не менее одного года (т.е. свыше 365 дней). Если заключение договора планируется на неопределенный (такой вариант тоже возможен) или на более короткий промежуток времени, то в этом случае подавать сведения в Росреестр не нужно.
Какие негативные последствия могут ждать владельца недвижимости, т.е. арендодателя, отказавшегося от государственной регистрации сделки?
Если арендатор откажется вносить оплату в установленный срок или нанесет урон имуществу, то в суде будет достаточно сложно доказать факт того, что он вообще занимал этот объект. Единственным документом, который подтвердит причастность арендатора к объекту недвижимости, будет выступать именно договор. Поэтому крайне важно юридически грамотно составить такой документ, даже если сдавать одно или несколько помещений планируется менее года.
Регистрируем договор аренды нежилого помещения
- предоставление необходимого комплекта документов согласно перечню;
- регистрация договора аренды в книге учета входящих документов;
- проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества;
- внесения записей о государственной регистрации договора аренды в Единый государственный реестр прав;
- выдача документов с проставлением удостоверяющих регистрацию договора аренды печатей.
Разумеется, данное требование распространяется и на все приложения к договору, которые могут быть подписаны после государственной регистрации договора аренды. Соглашение об изменении или расторжении договора аренды совершается в той же форме, что и договор.
О том, какие договора аренды подлежат государственной регистрации
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в том случае, когда по закону регистрировать надо договор, Росреестр действует на основании заявления, подписанного сторонами. Однако при этом подавать документы на регистрацию вправе как арендодатель, так и арендатор. Об этом прямо сказано в ч. 1 ст. 51 этого закона.
- Стороны готовят договор и подписывают его в трёх экземплярах: по одному для каждой из них, а третий хранится в Росреестре.
- Оплачивается пошлина. Для физлиц она составляет 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей (п. 22 ст. 333.33 НК РФ).
- Представитель одной из сторон подаёт документы в МФЦ или орган Росреестра и получает расписку в приёме.
- В установленное время заявитель приходит и забирает документы с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, где будет указано обременение недвижимости долгосрочной арендой.
