Изменение вида разрешенного использования земельного участка арендатором
Об изменении арендаторами разрешенного использования земельного участка в г
Напротив, если изменение разрешенного использования ведет к «ущемлению интересов арендодателя», то такое изменение невозможно. К примеру, инвестиционный договор на строительство ОКС, заключенный с Правительством Москвы по результатам торгов, предусматривал строительство социально-значимого объекта, например, медицинско-реабилитационного центра. В период строительства арендатор земельного участка платил арендные платежи на льготных условиях, например, по ставке 0,05% от кадастровой стоимости земельного участка. Однако арендатор вскоре после введения объекта в эксплуатацию просит изменить разрешенное использование земельного участка, предоставленного «для строительства и последующей эксплуатации медицинского центра» на «эксплуатацию офисных помещений», то в таком случае можно говорить об «ущемлении интересов арендодателя» и злоупотреблении арендатором своим правом.
В правовых актах продекларировано право арендатора требовать от госоргана изменения разрешенного использования. Согласно ч. 2.1. ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в г.Москве» «В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости». В соответствии с п. 4 ст. 37 ГрК РФ «Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований». К правообладателям относятся и арендаторы (ст. 5 ЗК РФ). Схожая норма закреплена в ст. 7 ЗК РФ. Постановлением Правительства г. Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП (далее по тексту ППМ №199-ПП) утверждены административные регламенты предоставления госуслуг об изменении разрешенного использования земельного участка, о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка. Указанные регламенты предусматривают исчерпывающие перечни оснований для отказа в предоставлении госуслуги.
Об изменении вида разрешенного использования земельного участка в договоре аренды
ЗК РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, ст. 30.1 ЗК РФ установлен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласно п. 2 которой продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Прокурор Воронежской области обратился в Арбитражный суд Воронежской области в интересах муниципального образования «Город Воронеж» в лице Воронежской городской Думы с заявлением о признании недействительным постановления администрации города Воронежа от 13.08.2003 № 1837 «О разрешении закрытому акционерному обществу «СП ВИПЛАСТ» проектирования и строительства культурно-развлекательного и торгового комплекса, включающего 5-7-зальный кинотеатр, по ул. Кирова, 6». Распоряжением главы города Воронежа «О предоставлении в целевую аренду имущества (основные средства) парка, расположенного между домами № 4 и № 8 по ул. Кирова» обществу предоставлено в целевую аренду с постановкой на баланс имущество (основные средства) парка, расположенного по названному адресу, для организации досуга жителей города сроком на 10 лет. Впоследствии администрацией внесено постановление о разрешении обществу проектирования и строительства культурно-развлекательного торгового комплекса на ранее представленном в аренду земельном участке. Суды всех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
На прошлой неделе, 14 ноября 2019 г., Президиум Верховного суда РФ утвердил Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (далее — Обзор). Он подготовлен в связи с тем, что на практике возникают сложности в разрешении таких споров, как, в частности, при установлении лиц, управомоченных на изменение вида разрешенного использования, при применении процедурных особенностей такого изменения, при определении последствий несоблюдения установленных процедур и последствий использования земельных участков с нарушением ограничений.
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
Изменение вида разрешенного использования участка
Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. При этом, арендатор не вправе изменять договор аренды в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка – см. Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13.
При указании в договоре аренды нескольких видов разрешенного использования участка нужно учитывать, что это может повлечь увеличение арендной платы на протяжении всего срока действия договора. Дело в том, что при аренде публичных земельных участков арендная плата определяется исходя из принципа экономической обоснованности. Этот принцип предполагает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, его разрешенного использования и т. д. (Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). Зачастую арендная плата устанавливается на основании кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется в том числе исходя из разрешенного использования участка (п. 4 ст. 22 ЗК РФ, п. 3 Правил определения размера арендной платы , утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.09 № 582). А если в государственный кадастр будут включены сведения о нескольких видах разрешенного использования участка, то учитываться будет удельный показатель кадастровой стоимости того вида разрешенного использования земельного участка, для которого установлено наибольшее значение (п. 2.1.16 Методических указаний по определению кадастровой стоимости , утв. приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 № 222). Из этого следует, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Коллеги, предлагаю разобрать следующую ситуацию и поделиться мнением. Представим, что есть земельный участок, собственность на который не разграничена. Распоряжается Департамент земельных и имущественных отношений, либо Администрация (смотря где). Заключен договор аренды участка на 49 лет до 1 марта 2015 года для строительства торгового центра, например. Участок находится в зоне деловой застройки. Арендатор решил изменить вид разрешенного использования и выбрать любой из основным в рамках указанной зоны. осле изменения вида разрешенного использования в кадастр, необходимо внести изменения в существующий договор аренды. По ГК РФ внести изменения в договор аренды мы можем по взаимному согласию сторон договора. Арендодатель говорит: НЕ ХОЧУ! и как показывает практика, Арендодатель будет прав, что казалось бы совсем нелогично.В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13: изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.
Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (см. определение Верховного Суда РФ от 10.09.2014№ 18-КП4-95).
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
- Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
- Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
- После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
- Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
- На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.
- Лесного фонда,
- Водного фонда,
- Населенных пунктов,
- Запаса,
- Сельскохозяйственного значения,
- Особо охраняемых объектов и территорий,
- Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.
Изменение разрешенного использования арендованного земельного участка
Взаимоотношения арендодателя и арендатора порождают множество неоднозначных ситуаций. Одни из них уже получили свое подробное решение и толкование в информационных письмах и постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Ответы на другие, как в случае, рассмотренном ниже, мы можем обнаружить в самых последних постановлениях Президиума ВАС РФ.
Если в нем прописано, что арендатор использует земельный участок в соответствии с видами разрешенного использования, определенными градостроительным регламентом, арендатор самостоятельно выбирает, как использовать участок в пределах видов, предусмотренных зонированием.
Об изменении арендаторами разрешенного использования земельного участка в г
В-третьих, в случае нарушения запрета на возведение построек вспомогательного использования префектура и (или) Правительство Москвы может производить их снос, как правило, в судебном порядке. См. Пост. ФАС Московского округа от 19.12.2013 по делу №А40-117808/11. При этом речь может идти и об объектах некапитального строительства, таких как КПП (контрольно-пропускные пункты), трансформаторные подстанции, на возведение которых разрешение на строительство не требуется.
Решение суда по спору не должно принципиально отличаться от выбранного истцом способа защиты нарушенного права: через исковой порядок или обжалование решения об отказе в предоставлении госуслуги. Если решение об отказе в предоставлении госуслуги является незаконным, то такое решение должно рассматриваться в качестве доказательства существенного нарушения договора аренды. В таком случае арендатор вправе будет расторгнуть или изменить договор на основании ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендодателем условий договора.
Особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году
Земли сельхозназначения Они предназначены для взращивания аграрных культур и растений, разведения скота, организации пасеки или другого хозяйства. На таких землях допускается строительство склада или предприятия для обработки сельхозпродукции. Земли из данного фонда также распределяются для постройки дачных домов и коттеджей или ведения небольшого подсобного хозяйства. Также законодательно разрешено строительство санаториев, пансионатов и других жилых помещений Земли для строительства Промышленных и производственных объектов Земли городов и населенных пунктов Они используются для строительства многоквартирных высотных домов, коммуникационных и инженерных построек Наделы с охраняемыми территориями Которые представляют собой культурные или научные объекты, заказники, научные объекты Водный фонд Который используется с целью охраны водных ресурсов РФ. Здесь допускается размещение пляжей и рекреационных построек Муниципальные земли И территории, находящиеся в собственности государства Лесное хозяйство Основными видами допустимого использования являются подготовка древесины и проведение ее обработки, охрана и восстановление лесного фонда
- паспорт гражданина РФ;
- выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если заявление подается частным предпринимателем или организацией;
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- межевая и ситуационная схема, адресный план, благодаря которым можно точно установить контуры участка и его соотношение с соседними наделами;
- справки Формы КВ-1, КВ-2, КВ-3 и госкадастра недвижимого имущества;
- если заявку подает арендатор, тогда необходимо предоставить согласие владельца участка на изменение вида допустимого применения;
- если есть строения на участке, потребуется на них предъявить документы;
- схема планировки территорий, в рамках которых располагается надел;
- в случае подачи заявки доверенным лицом необходимо предъявление его паспорта и нотариальной доверенности, подтверждающей его полномочия;
- стандартная форма заявления.
Как оформить изменение вида разрешенного использования земельного участка: подробная инструкция и пошаговый порядок
- Земельный кодекс РФ
- Федеральный закон от 21.04.2004 года №172-ФЗ.
- Градостроительный кодекс РФ Статья 37.
- Федеральный закон от 23.06.2014 года №171-ФЗ.
- Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. №540.
- Федеральный закон от 30.12.2015 года №221-ФЗ.
- Федеральный закон от 01.02.2019 года №218-ФЗ.
- Нормативно-правовые акты муниципальных образований, производящие утверждение ПЗЗ территорий.
При предоставлении услуги в электронном виде в дополнение к бланку заявления потребуется направить электронный вид плана межевания, подписанного ЭП изготовившего его специалиста. При этом план предоставляется в формате XML, либо в виде отсканированной версии бумажной формы плана.
Порядок и способы изменения вида разрешенного использования земельного участка
- Уточнить градостроительные регламенты, действующие на территории определенного региона.
- Узнать допустимые варианты разрешенного использования земельных участков, расположенных в определенной территориальной зоне.
- Найти допустимый вид использования, соответствующий целям, которые преследуются при его изменении.
Землепользование – сложная тема, включающая в себя необходимость знания многочисленных нормативов и регламентов. Все эти сведения помогут выбрать надел, позволяющий осуществить задуманное, то есть отнесенный к нужному виду разрешенного использования земельного участка.
Как поменять разрешенное использование земельного участка
В случае если в пределах границ соответствующей территориальной зоны приняты документы территориального планирования, то согласно ч. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования должно осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
До принятия в установленном ГрК РФ порядке правил землепользования и застройки (применительно к Московской области и муниципальным образованиям, в которых по состоянию на 01.07.2016 правила землепользования и застройки не утверждены, до 31.12.2019) решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (п. 3 ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.
