Договор аренды нежилого помещения при смене собственника
Договор аренды при смене собственника
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения.
Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения
Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.
Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора. Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения. Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.
Договор аренды нежилого помещения при смене собственника
Арендаторы должны знать, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). То же относится и к субаренде: при перенайме договор субаренды сохраняет силу.
Закон не запрещает собственникам распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, передавать в залог, менять и т. д., даже если это имущество сдано в арендуНо часто, едва вступив в права, новоиспеченный хозяин начинает устанавливать свои порядки. Обычно новый собственник либо настаивает на изменении условий аренды«в связи с изменившимися обстоятельствами» и «переоформлении отношений» (например, часто предлагает заключить новый договор на условиях, которые ухудшают положение пользователя), либо уведомляет арендатора о расторжении или недействительности договора аренды и о необходимости возврата имущества в кратчайшие сроки…
Сменился собственник арендуемого помещения
Согласно п.1 ст.385 ГК РФ, арендатор вправе не исполнять обязательства по отношению к новому арендодателю до предоставления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. Какие шаги в таком случае должен предпринять новый владелец? По нашему мнению, новому арендодателю необходимо письменно уведомить и подтвердить возникновение своих прав путем направления в адрес арендатора копии документов — оснований возникновения своих прав (договор).
Важно отметить, что в таком случае права и интересы арендатора не затрагиваются и не изменяются. Смена собственника не является основанием для расторжения действующего договора. Если новый владелец предъявит требование о прекращении договорных обязательств на основании того, что предшествующий арендодатель уже не является собственником, необходимо знать, что такие требования незаконны.
Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества
Аренда имущества достаточно часто связана с личностными качествами его владельца. Так, жилое помещение чаще всего сдают с учётом личностных характеристик нанимателя. Личность арендодателя тоже может иметь немалое значение. После замены собственника имущ ества, которое нанимается, наниматель может нести ряд рисков. В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается.
У наймодателя может возникать вопрос адреса отправки письма. Например, ситуация с некорректностью или неизвестностью адреса может возникнуть при аренде нежилого помещения. При любом виде найма уведомление о замене владельца имущества отправляется наймодателем на адрес нанимателя, указанный в договоре.
Права арендатора на нежилое помещение при смене собственника
Добрый день, имеется договор аренды нежилого помещения между арендатором и арендодателем на 11 месяцев не зарегистрированный в юстиции. Арендодатель продает помещение, новый собственник хочет заключить новый договор\изменить\расторгнуть существующий? Сможет ли арендатор сослаться на 617 статью ГК при незарегистрированном договоре аренды? Также в текущем договоре есть пункт о том что «Смена собственника не является основанием для изменения\расторжения» договора.
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации в обязательном порядке только в случае если заключен на срок более года, договор сроком на 11 месяцев обязательной регистрации сооответственно не подлежит
Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).
Передача имущества в оперативное управление по общему правилу также не влечет изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем такая сделка не освобождает арендатора от исполнения обязательств по договору, в том числе по внесению арендной платы. АС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 13.05.2015 № Ф02-1697/2015 по делу № А19-11104/2014 отметил, что с момента государственной регистрации права оперативного управления новый арендодатель как лицо, уполномоченное сдавать имущество, переданное в оперативное управление, в аренду и получать доходы от использования такого имущества, независимо от того, был договор переоформлен или нет, прошел государственную регистрацию или нет, независимо от того, какие дополнительные соглашения были подписаны сторонами, в силу указания закона, приобретает права арендодателя по договору аренды.
Смена арендодателя
Итак, согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды вправе пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.
Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (пункт 3 статьи 259.1 НК РФ, пункт 6 статьи 259.2 НК РФ).
Необходимо ли регистрировать в Росреестре договор аренды при смене арендодателя в связи с продажей помещения новому собственнику
Стороны зарегистрированного долгосрочного договора аренды нежилого помещения договорились подписать трехстороннее соглашение о перемене лица в договоре аренды. Производится смена арендодателя в связи с продажей помещения новому собственнику. Вопросы: 1) Необходимо ли регистрировать в Росреестре? 2) Будет ли зарегистрировано соглашение в преамбуле которого указано три лица (старый арендодатель, новый арендодатель и арендатор)? 3) Какой пакет документов необходимо подавать для регистрации такого соглашения? 4) кто и в каком размере должен уплачивать госпошлину за регистрацию этого соглашения, если старый арендодатель — юр.лицо, а новый арендодатель — физ.лицо?
Государственную пошлину уплачивает лицо, которое представляет документы на регистрацию. В связи с этим, если одна сторона – гражданин, а другая – компания, то можно сэкономить на госпошлине. Для этого нужно возложить обязанность по регистрации договора на гражданина (см. рекомендацию Что необходимо учесть арендодателю, если договор аренды недвижимости нужно регистрировать).
Конференция ЮрКлуба
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
«. 24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно. »
Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6413/10 по делу N А82-4063/2009
«. Как установлено судами, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Черепинским Григорием Михайловичем (арендатором) 28.02.2001 заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 31.12.2011 для использования с целью размещения кафе.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. приобрел право собственности на арендуемые помещения.
Считая, что увеличение Корюхиным В.В. размера арендной платы за пользование предоставленными по договору аренды нежилыми помещениями и произведенные в связи с этим регистрирующим органом действия по внесению соответствующей записи в государственный реестр незаконными, ООО «Компания Амур обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Кассационный суд правильно признал заявленное требование обоснованным.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, согласно пунктам 3.2, 3.3 и 3.4 договора аренды арендодателю предоставлено право изменять арендную плату в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Оплата по новой арендной ставке производится со дня, установленного постановлением мэра.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции верно указал на то, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату только при изменении ставок аренды муниципальной недвижимости (с учетом постановления мэра города Ярославля), так как сама по себе смена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий договора о цене.
Изменение же в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом произведено с нарушением условий договора аренды и положений статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. »
Сообщение отредактировал lightsonic: 01 Июль 2011 — 19:25
НТВП Кедр
Следовательно, лучшим вариантом действий ООО «А» и ООО «С» будет являться заключение дополнительного соглашения к действующему договору аренды с внесением изменений в договор в части субъекта на стороне арендодателя, его реквизитов. При этом стороны вольны договориться об иных изменениях действующего договора аренды — например, о продлении его срока.
Обязательно ли оформлять соглашение об изменение реквизитов и наименования арендодателя при смене арендодателя (купля-продажа недвижимого помещения) к долгосрочному и зарегистрированном договору аренды недвижимого имущества, либо достаточно будет уведомить арендатора об изменении стороны договора
Как остаться арендатором при смене собственника
Однако для сохранения арендных отношений в силе при смене собственника от арендатора требуется безукоризненное соблюдение своих обязанностей, так как любой договор может быть расторгнут в случае нарушения его условий. Так, если с предыдущим собственником была устно согласована небольшая отсрочка в день-два по ежемесячным платежам, то для нового собственника это может стать основанием для одностороннего расторжения договора. Зачастую договоры аренды содержат условия о том, что арендодатель вправе требовать расторжения договора, если арендатор несколько раз нарушил установленный срок оплаты, чем вполне обоснованно сможет воспользоваться новый арендодатель в случае просрочки платежей. Конечно, это касается не только оплаты, но и всех прочих обязанностей арендатора.
Рынок недвижимости всегда отличался динамичностью, спрос и предложение на недвижимость всегда высоки. Страдают ли от этого арендаторы помещений? Безусловно, да, если не знают своих прав и способов их защиты, ведь аренда не ограничивает права собственника, и у него остается возможность распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Любой добросовестный арендатор, будь то частное лицо, снимающее жилье, или организация, арендующая офис, рассчитывают на длительную аренду. Однако, ни один собственник объективно не может гарантировать, что через какое-то время не продаст помещение, и уж тем более – что новый владелец помещения не будет иметь на него отличные от аренды планы.
