Выкуп муниципального имущества арендатором в 2019 году
Субъект МСП может воспользоваться правом преимущественного выкупа муниципального имущества, только если по состоянию на 1 июля 2015 года оно было у него в аренде как минимум 2 года
К такому выводу пришли эксперты службы Правового консалтинга компании «Гарант». Специалисты оценили возможность субъекта МСП воспользоваться преимущественным правом приобретения муниципального имущества, которым он пользовался по состоянию на 1 июля 2015 года, однако у которого договор аренды к тому времени уже истек. Предприниматель пользовался имуществом и уплачивал арендную плату без заключения договора, начиная с апреля того же года. А с июня 2015 года по результатам аукциона имущество было передано другому арендатору сроком на 5 лет, причем договор аренды прошел государственную регистрацию. Первоначальный арендатор обратился за возможностью воспользоваться преимущественным правом приобрести муниципальное имущество.
Как разъяснили эксперты, воспользоваться указанным правом первоначальный арендатор не может. Дело в том, что, с одной стороны, по общему правилу, субъекты МСП при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимуществом на его приобретение (ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон). Однако в п. 1 указанной статьи Закона указано, что таким правом могут воспользоваться только субъекты МСП, у которых арендуемое имущество на 1 июля 2015 года находилось во владении или пользовании непрерывно два и более года на основании договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 16 декабря 2016 г. № 305-КГ16-12198, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 июля 2019 г. № Ф10-2449/17 по делу № А36-11590/2016).
Основные положения преимущественного права выкупа арендованного имущества
- Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
- Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»
Между частными лицами процедура ограничивается выполнением условий договора в части оплаты полной стоимости до завершения действия договора аренды или по окончанию срока сделки. После этого производится государственная регистрация права собственности и передача имущества новому собственнику.
Особенности аренды муниципального имущества
Подобная благожелательность со стороны органов власти связана с тем, что немалая часть местного бюджета формируется именно за счет обретения выручки за сдачу нежилых помещений. Соответственно правительство как на региональном, так и на местном уровне всеми силами старается продвинуть развитие малого бизнеса на более высокую ступень.
Порядок проведения торгов изложен в Приказе ФАС России под № 67. Здесь же указан перечень имущественных объектов, в отношении которых проведение конкурса считается обязательным. Однако положения приказа могут быть дополнены нормативными актами, изданными на уровне местных муниципалитетов. Обычно порядок и сопутствующие корректировки находятся в открытом доступе на сайтах администрации населенных пунктов.
Выкуп муниципального имущества арендатором в 2019 году
03 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.
Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.
Выкупать арендуемые площади стало проще
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
Что изменилось для тех, кто хочет стать собственником арендуемого госимущества
Этим законом предусмотрено право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости — весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
Хотелось бы обратить внимание руководителей и участников субъектов малого и среднего предпринимательства на вступившие в силу с июля 2019 года изменения в закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Основные положения преимущественного права выкупа арендованного имущества
Для того, чтобы начало действовать преимущественное право выкупа помещения, арендатор должен доказать, что он имеет на него право. В случае заключения сделки между частными субъектами, условия устанавливаются в договоре между участниками. Так, в договоре аренды должно указываться условие, что:
- Если сторонами контракта (арендодателем и арендатором) выступают частные лица – физические и юридические, то применяются положения ст. 624 ГК РФ.
- Если же арендодателем является государственный или муниципальный орган, применяются положения ст. 217 ГК РФ, ст. 3 и 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения арендованного имущества…»
Выкуп субъектами малого предпринимательства арендуемых помещений
В рамках муниципальных программ поддержки малого и среднего бизнеса муниципальные власти, согласно положениям статьи 18 закона «О развитии…» от 24.07.2007 № 209-ФЗ, должны утверждать специальные перечни принадлежащего им имущества, предназначенного для передачи в пользование и владение малым и средним предпринимателям. Порядок ведения, формирования, опубликования таких перечней утверждается муниципальными властями.
- Используемое имущество должно находиться во владении будущего покупателя постоянно как минимум 2 года по состоянию на 1 января 2015 года.
- У предполагаемого приобретателя не должно иметься долгов за пользование интересующей его недвижимостью на день выкупной сделки.
- Помещение не должно быть зарегистрировано в специальном арендном реестре недвижимости, в силу чего предоставляется только во временное пользование.
- При заключении сделки ИП или организации, претендующие на покупку, не должны быть исключены из реестра, подтверждающего особый статус субъектов малого предпринимательства.
Выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2019 году
1) для хозяйственных обществ и хозяйственных партнерств должны выполняться требования относительно учредителей и состава капитала;
2) среднесписочная численность работников за предыдущий год не должна превышать 100 человек для малых предприятий и 250 человек для средних предприятий;
3) суммарный доход за предыдущий календарный год не должен превышать 800 млн. руб. для малых предприятий и 2 млрд. руб. для средних предприятий.
Статья 624 ГК РФ регулирует отношения по выкупу арендованного имущества. В статье указано, что переход права собственности на арендованное имущество к арендодателю может быть предусмотрен в самом договоре аренды. Данное положение позволяет установить преимущественное право выкупа для земельного участка, который находится в частной собственности.
Выкупать арендуемые площади стало проще
- «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
- Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
- Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
Как выкупить арендованное муниципальное имущество
- не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
- арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
- помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.
- подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
- на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
- в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.
МСП смогут бессрочно выкупать арендуемое имущество
«Мы хотим сделать бессрочное право выкупа и упростить эту процедуру для малого и среднего бизнеса», — сказал Тараканов. Он отметил, что действующее законодательство позволяет арендаторам воспользоваться имущественным правом выкупа только до 1 июля 2019 года. «Бессрочный выкуп арендуемого имущества укрепит финансовую позицию российских предприятий, а также станет стимулом для открытия нового бизнеса», — сказал Тараканов.
Малые и средние предприятия (МСП) получат право бессрочного выкупа арендуемого имущества. Соответствующий законопроект был рекомендован к принятию в первом чтении Комитетом Госдумы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления в четверг.
