В составе общего имущества в мкд не учитываются площади чердаков и подвалов.
В составе общего имущества в мкд не учитываются площади чердаков и подвалов.
Попытки граждан вернуть в судебном порядке помещения технических подвалов все реже имеют успех. Суды встают на сторону приобретателей-предпринимателей и органов власти — продавцов. Особенно вызывает непонимание практика судов относительно сроков исковой давности по делам об истребовании общего имущества собственников из незаконного владения. Ведь требование о «возврате» общего долевого имущества имеет природу иска негаторного, на такие требования не распространяются сроки исковой давности. Но суды так не считают, зачастую отказывают в удовлетворении иска именно по мотивам пропуска срока давности. Такое понимание права применительно к истребованию помещений технических подвалов, чердаков собственниками помещений дома является, на мой взгляд, абсурдом, вызванным нежеланием видеть специфику правоотношений, а также нежеланием замечать перманентный характер нарушений прав домовладельцев предпринимателями, незаконно приобретшими часть общедодолевого имущества, но об этом чуть ниже.
Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.
ЖКХ в России
О РАЗЪЯСНЕНИИ
по вопросу учета в расчете размера платы за коммунальные услуги
общей площади всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме (далее– МКД), общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, а также по вопросу учета значения общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в МКД, … при определении НОРМАТИВОВ ПОТРЕБЛЕНИЯ коммунальных услуг на общедомовые нужды
«… 3.37 …Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.»
Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим
–ввод с приборами учета системы холодного водоснабжения всех помещений первого этажа и подвала;
–ввод с приборами учета системы горячего водоснабжения и системы отопления, предназначенными для обеспечения горячей водой и теплом помещений первого этажа и подвала;
–смонтированную систему приточно-вытяжной вентиляции, которая обеспечивает организованный приток воздуха (и его удаление) в помещения первого этажа и подвала;
–грузовой лифт и лифтовый холл к нему для перемещения грузов между первым этажом и подвалом.
Постановлением ФАС СКО от 20.12.2010 № А53-6270/2009 были удовлетворены притязания ТСЖ на подвальное помещение, строительство которого на этапе возведения дома финансировалось предпринимателем и которое было оформлено в собственность предпринимателя по окончании строительства. Судьи констатировали тот факт, что спорное помещение не предназначалось для размещения в нем офисов и не вводилось в эксплуатацию в таком качестве.
В составе общего имущества в мкд не учитываются площади чердаков и подвалов.
Думается, что такая позиция судов продиктована прежде всего экономическими причинами: если истребовать у приобретателя имущество, то он взыщет убытки с продавца — администрации муниципального образования (если продавец, например МО Город..). Если посчитать сколько средств придется вернуть предпринимателям по всем таким незаконным сделкам, то может существенно пострадать бюджет. Ну что ж, мы живем в России, а это значит, что за все деяния чиновников всегда платит и расплачивается гражданин, чиновник же не только не в тюрьме, но и вполне себе доволен и счастлив, да и нередко еще отмечен повышением по службе и прибавкой к жалованью.
Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.
Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме
Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.
В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.
Общее имущество
В соответствии с п. 44 — 48 Правил № 354 размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, определяется в зависимости от наличия или отсутствия общедомового прибора учета. Формулы по расчету размера платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды указаны в приложении 2 к Правилам № 354.
Перечень помещений, входящих в состав общего имущества, площади которых применяются при расчете платы за коммунальные услуги на общедомовое потребление, определен постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (в ред. от 14.02.2015 г.). Это площади помещений: межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома).
Новое в блогах
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом» (п.2 Правил) .
Плата за общедомовые нужды (ОДН): считать или не считать
Горожане завалили жалобами все мыслимые и немыслимые инстанции, но УК твердо стояли на своем: мол, включать чердаки и подвалы в состав общего имущества домов им велело профильное министерство Самарской области, а рассчитывать ОДН по нормативу постановил федеральный закон.
На первый взгляд, управляющие организации ни в чем не ошиблись. С одной стороны, они руководствовались примечаниями к приказу министерства энергетики и ЖКХ Самарской области № 139 от 30 июня 2016 года «Об установлении нормативов потребления коммунальной услуги по электроснабжению». В них было сказано, что общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, должна включать в себя площадь помещений в данном доме, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения, в том числе меж-квартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, а также чердаки и подвалы. С последними и вышла неприятность: как только чердаки и подвалы стали учитываться при расчете ОДН на электрическую энергию, соответствующая строка в квитанциях многих тольяттинцев выросла в 10-20 раз и более.
Входят ли чердаки и подвалы в расчет ОДН по электроэнергии
Согласно ст,36 Жилищного Кодекса РФ, в состав общего имущества МКД входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- коррупция
- финансы
- авторское право
- алименты
- армия
- выборы
- гражданство
- дети
- договоры
- документы
- доступ к информации
- жилье
- ЖКХ
- здоровье
- избирательные права
- имущество
- Конституционные права
- лишение прав
- налоги и кредит
- наследство
- недвижимость
- образование
- пенсии
- полиция
- права потребителей
- правосудие
- предпринимательство
- прокуратура
- свобода слова
- свобода совести
- семья
- собрания, митинги
- собственность
- субсидии и льготы
- транспорт
- трудовые отношения
- уголовное право
- частная жизнь
- штрафы
- экология
Статья 36
5. В п. 7 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме.
В комментируемой статье дан достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества. В состав общего имущества входят помещения, предназначенные для обслуживания собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме дают еще более подробный перечень объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2).
Общее имущество
Ответ: С учетом изменений законодательства, начиная с 01.06.2013 г. нормативы приобретают новое значение при определении размера платы за коммунальные услуги при наличии приборов учета — они становятся «ограничивающим фактором». То есть, распределяемый между потребителями объем коммунальной услуги на общедомовые нужды по показаниям прибора учета, теперь не может превышать объема, определенного по нормативам на общедомовые нужды. Превышение объема исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) должен оплачивать за счет собственных нужд, за исключением случаев, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведенным в установленном порядке, принято решение о распределении объема коммунальной услуги между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.
Ответ: Размер площади помещений, входящих в состав общего имущества, применяется как при отсутствии в многоквартирном доме общедомового прибора учета, так и при наличии общедомового прибора учета в случае превышения объема по показаниям прибора учета сверх объема, определенного по нормативам на общедомовые нужды.
В составе общего имущества в мкд не учитываются площади чердаков и подвалов.
«а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование)».
Таким образом, следует вывод, что к помещениям общего пользования относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
