Подводные камни при покупке квартиры в новостройке
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями: что нужно знать, приобретая жильё в новостройке
- Самое распространённое мошенничество – взимание денежных средств на стадии котлована. После продажи достаточного количества квартир, с получением установленного договором первого, а иногда – и последующих взносов, компания, заключившая договора, растворяется. Обычно в таких случаях договора оформляются цессией через подставную фирму.
- Взимание первого взноса допускается только после регистрации ДДУ. Мошенники зачастую получают средства до регистрации договора, или по ПДДУ. Их хитрость в том, что они не имеют намерения не только строить здание, но и оформлять положенную документацию, разрешающую строительство. Часто в таких компаниях оформляют на руководящую должность подставных лиц. Или имущество учредителя находится в залоге у банка.
- Продажа по поддельным документам совершается реже. Представившись представителями застройщика, такие преступники стараются заключить договора в короткий срок, получив максимальное количество денег от доверчивых граждан.
- Двойные продажи. По преимуществу осуществляются по настоящим документам. Ссылаются на техническую ошибку в договоре, составляя один и тот же документ на нескольких граждан. схема рассчитана на то, что деньги по ДДУ будут получены до регистрации, а о так называемой ошибке – второй и последующий дольщики узнают только в Росреестре.
- Проверить учредительную документацию и пакет документов на разрешение и проведение строительных работ.
- Убедиться, что лицензия актуальна и срок её действия не завершается до окончания срока предполагаемой сдачи объекта.
- Проверить оформление аренды на земельный участок под строительство или его оформление в собственность.
- Проверить положения типового договора: сроки сдачи и стоимость объекта должны быть вписаны обязательно. Стоимость квартиры должна указываться в твёрдой сумме, технические параметры здания и квартиры – в м 2 .
- Посмотреть технический план здания и проверить его удостоверение отделом градостроительства и архитектуры.
- Проверить финансовую стабильность учредителя наличием документации о страховании строительства или поручительством банка. В этом случае гарантировано получение компенсации за вложения в случае непредвиденного развития событий.
ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке
Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением.
Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают — значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.
Покупка квартиры в новостройке
Многих застройщиков мы знаем по судебным делам наших клиентов. Нашей основной деятельностью является взыскание неустойки и различных убытков с застройщика. Но эта основная деятельность позволяет нам владеть информацией, которой мы можем делиться с клиентами, готовыми купить квартиру в новом доме. Девяносто процентов покупателей новостроек даже не представляют себе тех рисков, которые бывают при покупке жилья в строящемся доме. Ведь проблемы, с которыми сталкиваются покупатели новостроек, практически одинаковые и кочуют от одной застройки к другой. Мы расскажем вам и для пущей убедительности покажем многочисленные решения судов, отражающие те проблемы, которые попытается скрыть застройщик при заключении договора. Причем зачастую эти решения суда именно с тем застройщиком, с которым вы хотите заключить договор. Я не хочу вас отговорить от покупки квартиры в новостройке, ведь я сам приобрел квартиру у одного из указанных выше брендов и застройщик меня не подвел. Квартиру я получил в согласованные сроки и к качеству дома у меня нареканий нет. Риск был просчитан и максимально минимизирован, чего и вам желаю.
Самое главное, на что стоит обратить внимание при проверке заключения проектной документации, это то, что проверка производилась и выводы, сделанные государственной экспертизой, являются положительными, что проектная документация соответствует строительным нормам и правилам.
Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули
Не менее пристальной проверка должна быть при покупке квартиры на завершающих этапах возведения дома. Нередко отдельные комплексы и даже вновь отстроенные районы просто не подключали к коммуникациям, лишая владельцев практической возможности проживания.
- Договор долевого (или другого способа) участия с заполненным полем суммы, определенными датами передачи квартиры собственнику, регистрацией в Государственном реестре, гарантийными сроками;
- Государственное разрешение на строительство;
- Проектная документация;
- Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
- Паспорта продавца и покупателя;
- Заявления сторон;
- Оригинал кадастровой планировки;
- План дома с обозначением адреса приобретаемой квартиры, ее этажности, числа комнат.
Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни
Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.
Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.
Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика
Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.
Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.
Покупка квартиры в новостройке: как избежать «подводных камней»
Строительство жилого комплекса – это сложный, дорогостоящий и долгосрочный проект отдельно взятого застройщика, который начинается с формирования бизнес-плана проекта. От того, насколько верно будет сформирован бизнес-план проекта, зависит, ни много ни мало, успешность окончания проекта в целом, в том числе в сроки, которые предусмотрены проектной декларацией.
В бизнес-плане проекта множество промежуточных дат, которые должны строго соблюдаться. Если изначально ошибочно заложена дата выполнения работ, то одни сроки будут накладываться на следующие за ними сроки выполнения иных работ, что в целом скажется на общих датах сдачи проекта и их переносе.
Страна Советов
Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.
Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в России в 2019 году
Генпроектировщик Который отвечает за разработку проектной документации Генподрядчик Организующий различные строительные работы Генеральный инвестор (инвестор) Обеспечивающий финансирование проекта за свой счет или за счет средств дольщиков Девелопер Занимающийся развитием объектов недвижимости и осуществляющий любые работы, увеличивающие рыночную стоимость жилья, а также управляющий денежными потоками в строительстве
- возможность выбора среди многочисленных предложений;
- современная планировка жилья и просторные комнаты;
- возможность согласования планировки;
- новые коммуникации;
- современные качественные и долговечные материалы;
- отсутствие истории жилья;
- экономия средств (особенно при покупке на раннем этапе строительства);
- прекрасная инвестиция, поскольку новое жилье не обесценится в ближайшие годы;
- наличие паркинга детских площадок и иных элементов благоустройства территории.
Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать
Основные этапы покупки квартиры остаются практически одинаковыми вне зависимости от того, на первичном или на вторичном рынке приобретается жилье – различаются только некоторые документы и риски, связанные с покупкой, а также сроки оформления. Итак, рекомендуем следующий порядок покупки квартиры в новостройке:
В случае, если жилье покупается как инвестиционный объект, т. е. специально под сдачу в аренду квартирантам, есть смысл выбирать жилье в центральных районах. Как правило, такие объекты пользуются значительно большим спросом и ценятся на арендном рынке существенно выше вне зависимости от площади.
Подводные камни при покупки квартиры в новостройке
При желании приобрести квартиру у застройщика можно столкнуться со следующими рисками:
Вложение средств в так называемый долгострой. Проблемы с разрешительной документацией, недостаток средств у застройщика для своевременного завершения строительства, несогласование проектов подведения коммуникаций часто становятся причиной затяжного строительства, поэтому долгожданное новоселье может стать недостижимой целью.
Юридическое оформление сделки также имеет немаловажное значение. При приобретении жилья в недостроенном доме гораздо безопаснее заключать договор долевого участия в строительстве, подлежащий регистрации в Росреестре, и соответственно серьезные гарантии, например от двойной продажи квартиры. Заключать же предварительные договоры(они кстати, запрещены на законодательном уровне) для подобных целей не рекомендуется, подобный подход к работе застройщика, как правило, означает неготовность ряда документов (разрешения на строительство, право собственности на землю), а также отсутствие обеспечения обязательств застройщика залогом в случае банкротства последнего.
