Образец чек листа юридической проверки квартиры
Коллегия юристов «Правое дело», г
Первое, что должно насторожить покупателя – это заниженная стоимость квартиры и ее срочная продажа. Сейчас с помощью интернета легко определить среднюю цену на жилье в понравившемся районе. Затем нужно поговорить с соседями по площадке. Сделать это лучше без продавца. Соседи могут знать об обстоятельствах, которые он желал бы скрыть: рассказать об аварийном состоянии дома, о планируемой застройке микрорайона и других интересных фактах. Также соседи могут знать историю владельцев и подскажут можно ли доверять продавцу.
- продавец, не тот за кого себя выдает. Поддельные документы нельзя зрительно отличить от настоящих. Для их проверки нужно обращаться в паспортный стол.
- имущество продается по фальшивой доверенности. Достоверность документа легко установит юрист, вам это будет сделать труднее. Проверьте также дееспособность человека, давшего доверенность;
- скрыт тот факт, что у квартиры несколько собственников. Особенно это опасно, если среди них есть несовершеннолетние дети. Сделку может оспорить служба опеки;
- часть жилплощади принадлежит бывшему мужу или жене. Если жилье было куплено в браке, то при разводе оно делится между супругами. Чтобы исключить этот вид мошенничества нужно проверить дату заключения брака и сверить ее с датой покупки квартиры.
- квартира продается по поддельным документам. Продавец должен показать правоустанавливающие документы, благодаря которым он стал собственником жилья. Дарственную, договор обмена, покупки, приватизации и другие документы легче проверить у опытного юриста.
- жилье находится в залоге. Справке из ЕГРП, которую показывает собственник, должно быть не больше 2 недель. Суды принимают выписки, которым не больше месяца.
- собственник является банкротом. В этом случае суд накладывает арест на все его имущество.
- продавец скрыл свою недееспособность.
- за квартирой числятся долги. Обычно, это неоплаченный капремонт, который может вылиться в крупную сумму.
Метриум Групп» составил чек-лист для проверки квартиры на юридическую чистоту
Особенно осторожными нужно быть во время сделок с недвижимостью по доверенности. Это нормальная практика, которая требует от покупателя только тщательной проверки. Стоит обращать внимание на дачу выдачи доверенности и найти того нотариуса, который выдавал документ. У него нужно узнать, не аннулирована или отозвана она доверителем.
С 15 июля 2016 года оформление свидетельств о госрегистрации права на недвижимость прекратилось. Теперь вместо свидетельства выдаётся выписка из Единого государственного реестра недвижимости. При этом у выписки нет особых знаков и печатей, что вызывает о непосвящённых вопросов.
Чек-лист осмотра квартиры для найма
- Входная дверь. Металлическая или деревянная? Сколько дверей? Подходит к ней ключ, сложная личинка замка? Скрипит? Как закрывается: плавно или рывками?
- Межкомнатные двери, окна, балкон. Состояние, материал изготовления (пластик/дерево), закрываются ли? Если ли заглушки от детей? Состояние откосов окон, потеки, плесень под подоконниками.
- Вентиляция. Поднесите лист бумаги к вентилирующему отверстию. Если оно работает, то лист плотно прилипнет к нему. Окна должны быть закрыты.
- Отопление. Есть ржавчина на трубах? Проверьте возможные потеки или застарелые пятна от них. Запишете показания счетчика при наличии. Покрутите барашки кранов, убедитесь, что они целые и работают.
- Вода. Горячая и холодная, или бойлер? В каком состоянии бойлер, воняет в ванной газом? Есть счетчики? При наличии сфотографируйте показания. Проверьте подтеки и пятна от них. Посмотрите, в каком состоянии сантехника.
- Электрика. Пройдитесь по розеткам, вставьте туда любой бытовой прибор. Послушайте, не издают ли розетки посторонний звук? Сухие обои вокруг них? Включите свет во всех комнатах. Запустите одновременно стиральную машину, микроволновку и чайник. Попросите показать, где пробки, осмотрите их состояние. Сфотографируйте показания счетчика.
- уточняйте стоимость услуг мусоровоза и охраны у незаинтересованных людей. Так вы парируете арендодателю, если он захочет необоснованно завысить цену за счет коммунальных платежей;
- учтите, что детская площадка — источник повышенного шума днем и ночью;
- выясните негласные правила, действующие на придомовой территории, чтобы не стать участников скандала.
Образец чек листа юридической проверки квартиры
Претензии третьих лиц также возможны в том случае, если право собственности на недвижимость возникло в результате наследования. При наследстве могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного. В качестве превентивной меры можно потребовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы, в том числе финансовые, с объявившимися наследниками.
Арендаторы
Срок владения недвижимостью – один из важнейших индикаторов юридической чистоты. Чаще этот фактор рассматривается с позиции налогообложения: объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности менее трех лет (если в собственность оформлено до 2016 г.), при продаже попадают под налог на доходы физических лиц. Поэтому нередко можно столкнуться с тем, что продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта с целью ухода от налогов. Для покупателя это серьезный риск. В случае аннулирования сделки купли-продажи, суд обяжет продавца вернуть именно ту сумму, которая прописана в документах. Помимо бытовых форс-мажоров, которые могут привести к расторжению договора, этой схемой могут воспользоваться мошенники: войти в доверие к покупателю, убедить его указать заниженную стоимость, а спустя несколько месяцев оспорить сделку в суде.
Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек
Если квартира была приобретена менее чем три года назад, то это означает две вещи: во-первых, не истек срок исковой давности на оспаривание сделки, по которой продавец получил квартиру, и во-вторых, продавец может попросить указать в договоре неполную стоимость квартиры, чтобы минимизировать налоги. Соглашаться на это или нет — решать покупателю, но, в случае признания такой сделки недействительной, продавец обязан будет вернуть ту сумму, что указана в договоре, а не все полученные за квартиру деньги.
Не рекомендуется заключать сделку, не пообщавшись лично с собственником. Так, договор желательно заключать напрямую, а не с представителем, поскольку именно с использованием доверенностей, под предлогом того, что продавец находится в другом городе или стране, совершается значительное количество мошенничеств. В частности, доверенность может быть поддельной либо вам по какой-либо причине не хотят показывать владельца квартиры, что само по себе может вызывать подозрения. Можно попробовать проверить доверенность у нотариуса, который ее выдал, но, как правило, они на такие запросы не отвечают.
Как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика: правила составления акта приемки (смотрового листа) чек лист
- напольная стяжка должна быть без грубых нарушений (водонепроницаемость в санузле и шумоизоляция в комнатах, отсутствие впадин, щелей);
- стены идеально зашпаклеваны до гладкости и ровные (без каких-либо холмиков, трещин, рубцов);
- потолок загрунтован и приготовлен для покраски (так же, как и стены, проверить на недостатки);
- теплоснабжение приведено в норму и готово к эксплуатации (необходимо проверить трубы и батареи на наличие повреждений);
- стояки ровные, зафиксированы специальными креплениями к стенам, имеются фильтра и счетчики;
- канализационная система в исправности, проверить на утечку (сантехника на стыках плотно закреплена);
- вентиляция работает (отсутствие строительных засоров в шахтах), проверяется лёгким предметом, который должно магнитить к решётке;
- электрощит должен соответствовать всем техническим требованиям СНИП;
- проконтролировать исправность электроснабжения (подсоединить в розетку какой-нибудь прибор, вкрутить лампочку в патрон);
- проверить исправность дверного звонка, домофона;
- убедиться, что все виды коммуникации в порядке;
- если предусмотрен интернет и ТВ, то нужно удостовериться в наличии соответствующих кабелей, их исправности;
- двери и оконные створки должны без труда открываться, а также не ходить самопроизвольно;
- косяки и откосы ровные, без искривлений;
- наличие подоконников;
- входные и комнатные двери без повреждений.
В данной статье приведён полный анализ, как правильно принять квартиру у застройщика. Что нужно сделать, чтобы предотвратить бесправные действия компании. И к каким последствиям приводят ошибки при несвоевременном подписании акта приёмки, а также при невнимательности и незнании в заполнении смотрового листа.
Лайфхак: чек-лист для приемки квартиры в новостройке
К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика в дневное время: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы лучше увидеть все темные углы.
После устранения недочетов, девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, то подписывать этот документ до устранения всех недочетов не стоит. К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией. С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, вполне можно принять квартиру, но составить при этом дефектный акт.
Применение чек-листов при проверках
Во исполнение данной нормы в некоторые акты Правительства РФ были внесены изменения, устанавливающие обязанность должностных лиц при проведении плановых проверок использовать проверочные листы и прописывающие механизм их использования (см. см. постановления Правительства РФ от 29.05.2019 № 652, от 28.06.2019 № 762, № 774, от 04.07.2019 № 787, № 840, от 04.08.2019 № 930, от 30.08.2019 № 1041).
Экземпляр акта с приложением копии чек-листа передается руководителю или иному должностному лицу объекта проверки. Если такие лица отсутствуют или отказываются дать расписку об ознакомлении либо об отказе в ознакомлении с актом проверки, то акт (с приложением копии проверочного листа) направляется на адрес объекта проверки заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении.
Применение чек-листов при проверках
Изменениями определено, что предмет плановых проверок ограничен только вопросами, содержащимися в форме проверочного листа. Если при проведении плановой проверки должен быть список контрольных вопросов, то согласно п. 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 294-ФЗ в распоряжении или приказе руководителя, заместителя руководителя органа государственного контроля (надзора) указываются в том числе реквизиты проверочного листа.
Некоторые листы содержат указания «расшифровки» ответов типа «н/р» (или «не относится»). Так, в проверочном листе Росприроднадзора, применяемом при осуществлении федерального государственного экологического надзора, при ответе на вопрос № 22 – о получении положительного заключения государственной экологической экспертизы федерального уровня на определенные объекты (они перечислены в вопросе) отметка «н/р» может быть поставлена, если проверяемое лицо не эксплуатирует объекты размещения, обезвреживания отходов либо эксплуатирует данные объекты, введенные в эксплуатацию до вступления в силу Федерального закона от 23.11.1995 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» (в связи с этим отсутствует обязанность по получению заключения государственной экологической экспертизы). А в случае, когда у проверяемого отсутствуют источники выбросов/сбросов загрязняющих веществ в окружающую среду, отметка «н/р» ставится в ответе на вопрос об установлении предельно допустимых выбросов для конкретного стационарного источника выбросов вредных (загрязняющих) веществ в атмосферный воздух и их совокупности (организации в целом) и т. д.
Риэлторам на заметку
Не отдавайте инициативу в руки клиента. Сделали первый шаг – идите до донца. Не забывайте что вы ведущий, а не ведомый. В противном случае клиент почувствует вашу неуверенность, вытрясет из вас всю интересующую информацию и «давай до свидания!». Он узнал все что хотел и в ваших услугах больше не нуждается.
«На мой взгляд, эта квартира для вас слишком дороговата. Вам подойдет более экономичный вариант». Лично вам понравиться, если кто-то начнет навязывать свое мнение? Вашим девизом должно стать: «Прежде чем высказать свое мнение – убедись, что оно хоть кого-то волнует».
Приемка квартиры в новостройке
Данная тема посвящена проблемам приемки квартиры у застройщика.
Какие документы необходимо иметь при себе? Что и как проверять? Чем вооружиться, чтобы провести полный и тщательный осмотр помещений?
Специально для вас мы набросали общий план мероприятий (в конце), а также добавили ссылки на чек-листы приемки, где подробно описаны все ключевые параметры, по которым вам следует оценить проделанную застройщиком работу (по ссылкам ниже).
Когда застройщик закончил свою работу и получил от мэрии разрешение на ввод дома в эксплуатацию, он отправляет вам письмо. В письме застройщик сообщает, что дом достроен и сдан, и приглашает на осмотр квартиры. Вы звоните ему и согласовываете удобный день и время для осмотра и приема квартиры.
Приемка квартиры в новостройке: правила, порядок
В квартиру должно быть заведено электричество, наличие которого нужно проверить с помощью индикаторной отвёртки либо обыкновенной лампочки. Все этапы проверки нужно занести в чек-лист. А все выявленные замечания при приемке квартиры в новострое нужно указать в смотровом листе застройщика.
Перед сдачей строительного объекта застройщик должен передать дом специальной комиссии для проведения учёта. Поэтому во время приёмки квартиры вам необходимо убедиться в наличии документов, которые подтверждают проведение проверки. Также строительный объект должен получить почтовый адрес.