Главная / Законодательство и законы / Договор цессии при покупке квартиры в новостройке

Договор цессии при покупке квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройке

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.
Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

Собственность на квартиры будет получена Когда строительные работы завершаться, а дом будет сдан в эксплуатацию Если соглашение будет расторгнуто То обратно можно вернуть только ту сумму, что была уплачена при подписании соглашения Остается риск того, что застройщики ранее уже дали согласие на оформление недвижимости иным лицам А значит, права требования будут у первоначального покупателя Можно потерять вложенную сумму Если застройщик окажется неблагонадежным

паспорта сторон;
первичное соглашение;
согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
выписка из ЕГРП;
согласие супруга на проведение сделки

Оформляют договор — Регистрируют соглашение в госорганах Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней

Обратите внимание => Льгота на налог на имущество физическим лицам красноярск

Покупка квартиры по переуступке

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
Согласие второго супруга на сделку.
Все квитанции об оплате долевых взносов.

Переуступка: хитрости сделки

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

Как происходит покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме? Процесс заключения договора на жилье

Что такое договор уступки? Это передача прав на недвижимость за некоторое вознаграждение. Смысл использования переуступки для покупателя квартиры состоит в значительной экономии, поскольку цены на этапе начала строительства ниже, по сравнению с покупкой уже готовой недвижимости.
После того, как дом будет сдан, возникновение проблем также не исключено. При том не имеет значение тип заключенного договора. Получить свидетельство о собственности не столь просто. Хотя дом может быть готов и принят комиссией, но его оформления в собственность не происходит.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.
Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

выбрать квартиру;
получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
обратиться в банк с необходимой документацией;
если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
получить одобрение сделки банком;
открыть счет в банке;
составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Обратите внимание => В чем разница инвалида и лица с овз

Порядок оформления договора цессии в новостройке

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.
Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.
Перед оформлением ипотеки на квартиру по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

(именуемый ФЗ-214) – при передаче права требования, инвестор предоставляет новому собственнику свою долю в строении по договору. При этом в рамках данного варианта приобретения жилплощади подразумевается необходимость указания застройщиком даты, к которой объект должен быть сдан в эксплуатацию. При покупке при помощи процедуры цессии уже более ясно видно, справляется ли строитель со своими обязательствами. Также при передаче права по такой форме, новый собственник получает права наложения на строительную компанию, исполняющую проект, штрафных санкций в случае просрочки исполнения. Цессия с договором долевого участия считается наиболее надежной и распространенной формой процедуры передачи права требования;
– на основе кооператива по жилищному строительству компания, осуществляющая застройку, получает возможность (и право) проводить привлечение финансовых резервов (паев) вкладчиков до непосредственного приобретения разрешения на производство строительных мероприятий. В рамках такой процедуры не предусмотрены штрафные санкции и гарантии по правам владельцев паевых взносов, но при этом имеется возможность участия вкладчиков в принятии ответственных решений при осуществлении проекта. Пай в ЖСК также может быть передан со всеми обязанности и правами по принципу процедуры цессии;
– подразумевает регистрацию соответствующего права требования, при которой финансовые средства покупателем сразу не предоставляются. У покупателя имеется возможность изменить свое решение и отказаться от приобретения жилплощади. Процедура осуществляется по принципу открытия аккредитива безотзывного типа в банке, на который поступают средства для выплаты по имуществу (квартире). Застройщик получает деньги в случае заключения действующего договора ДДУ, или же, по истечении срока, покупатель может получить всю внесенную на аккредитив сумму назад;
наиболее неоднозначным, в плане распространенного использования в сомнительных махинациях, – договор купли-продажи предварительного типа. В рамках такой процедуры договоренность заключается на финальных этапах строительного проекта (дом возвели, но в эксплуатацию не сдали). Такой договор подразумевает наличие намерения приобретения жилплощади с предоставлением письменного заверения покупателя застройщику, но он не включает непосредственного заключения сделки. На финальном этапе право воспользоваться гарантиями по договору может быть передано третьему лицу, при этом стоит учитывать, что недобросовестный инвестор имеет возможность передать право по такому договору нескольким сторонам.

в случае, если сделку заключает один из супругов, находящихся в действующем браке, он должен получить согласие второго супруга в письменном виде с нотариальным удостоверением. Данное правило не действует при наличии брачного договора, подтверждающего раздельное владение и приобретение имущества или, если оба супруга выступают в качестве цессионариев по договору;
При покупке жилплощади на основе ипотечного или иного типа кредитования, необходимо заключить и получить на руки договор (кредитный) и идущую к нему накладную;

Обратите внимание => Льгота по налогу за ребенка

Как происходит покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме? Процесс заключения договора на жилье

По заключенному договору купли-продажи. В этом варианте уступается право требование на подписание базового договора купли-продажи имущества, но не само право требования передачи недвижимости. Это связано с правовой основой такого договора.
По предварительной договорённости, стороны не выполняют продажу квартиры, а лишь соглашаются на ее возможное приобретение в будущем.

Немалые риски вызваны двойными продажами, как случайными, так и специальными. Это может означать продажу квартиры нескольким лицам сразу. Случается это из-за заключения не одного долевого договора, а разных инвестиционных соглашений, переуступок и предварительных продаж.

21 Дек 2018 marketur 270