Договор с риэлтором на покупку квартиры образец
Если же риэлторский договор не оформляется, агент ничем не обязан клиенту. Скорее всего, он не будет активно искать покупателя или недвижимость для покупки, а при появлении проблем агента вообще будет тяжело найти, особенно если он работает на себя.
Совет юриста: если риэлтор предлагает оформление договора, это хорошо. Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты. Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.
Обязательно ли заключать договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры?
Обратите внимание! Если агентство получило сертификат, скорее всего оно будет использовать шаблоны, утвержденные Гильдией риэлторов и прошедшие юридическую экспертизу. Но сейчас сертификация необязательна, поэтому документы обычно составляют юристы агентств.
2.2. Организовать осмотр Заказчиком тех Объектов, которые он выберет из числа предложенных Исполнителем. Все Объекты, осмотренные Заказчиком, включаются в Лист просмотров (Приложение №1), являющимся неотъемлемой частью Договора.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
6.4. В случае если в течение месяцев со дня подписания Договора Аренды на подобранные Исполнителем площади Заказчик заключает Договор Аренды на дополнительные площади в данном помещении, он обязан уплатить Исполнителю комиссионное вознаграждение за дополнительные площади на условиях п.п. 5.1, 5.2 Договора.
6. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
4.2. Заказчик признает обязательства Исполнителя выполненными также в том случае, если любое из событий, перечисленных в п.4.1 Договора, наступило в отношении лица, аффилированного с Заказчиком, либо для которого Заказчик является аффилированным лицом. Аффилированность лиц, как физических, так и юридических, трактуется в соответствии законодательством РФ.
Заказчик вправе отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор при условии оплаты Исполнителю фактически понесенных им расходов. Эта норма установлена п. 1 ст. 782 ГК РФ. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о фактически понесенных Исполнителем расходах, которые он должен подтвердить документально. При этом расходы, понесенные Исполнителем, могут быть оплачены Заказчиком как до отказа от исполнения договора, так и после отказа.
В договоре с риелтором необходимо указать срок действия договора. Стороны договора могут предусмотреть возможность продления договора на определенный срок при отсутствии возражения сторон. В договор можно включить условия о других сроках, связанный с исполнении обязательств по договору. Например, можно установить срок уведомления о возражениях по продлению срока оказания услуг и т.п.
Расторжение договора с риелтором
В частности, надо предусмотреть ответственность Исполнителя за сохранность полученных от Заказчика документов. В частности, надо предусмотреть обязанность восстановления Исполнителем утерянных или утраченных документов за свой счет, если это произошло по его вине.
Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.
- Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
- Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.
От покупателя
Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.
- по поиску и приобретению (совершением сделки в отношении Объекта признается заключение договора об установлении права собственности в отношении Объекта);
- по поиску и участию в финансировании (инвестировании) строительства (долевого строительства)
Автор документа
4.1 При заключении настоящего договора выдать лицу, указанному Риэлтором, доверенность на заключение договора, обеспечивающего приобретение Объекта или заключения договора долевого участия, и внесение частичной оплаты продавцу (представителю продавца) Объекта.
5. ГАРАНТИИ СТОРОН
……………………………………………………………………. в момент подписания настоящего договора и дополнительный частичный платеж за Объект в размере не более ………………………………………………………………… …………………………………………………………………… по требованию Риэлтора, при внесении частичного платежа продавцам (правообладателям) Объекта или их представителям.
- проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
- подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
- проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
- проверка документов и организация сделки.
Сроки исполнения
Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается. И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.
Стоимость услуг и порядок расчетов
Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риелтора задаток не возвращается.
- агент размещает информацию о продаже квартиры в СМИ (то есть дает объявления на известных интернет-площадках);
- агент принимает звонки по объявлениям, проводит показы квартиры и переговоры с потенциальными Покупателями (то есть рассказывает, какая замечательная эта квартира и почему надо купить именно ее);
- агент принимает Откроется в новой вкладке.»>аванс или задаток за квартиру (как правило, в размере своих комиссионных, обеспечивая себе гарантию заработка);
- агент проверяет документы на предмет соответствия их требованиям законодательства и достаточности для государственной регистрации права/перехода права собственности (то есть принимает от собственника собранные им документы и кладет их себе в стол);
- агент обеспечивает организацию процесса сделки, в том числе подписания Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи квартиры и регистрацию перехода права (то есть говорит, куда и когда нужно всем подойти, чтобы оформить документы);
- агент обеспечивает безопасную передачу денег по сделке (то есть ведет клиентов в банк, и там менеджеры банка объясняют, как провести расчеты наличными Откроется в новой вкладке.»>через ячейку или безналичными Откроется в новой вкладке.»>через аккредитив);
- агент консультирует Заказчика по всем вопросам, связанным со сделкой (то есть рассказывает клиенту как все сложно и поэтому дорого);
- агент представляет Заказчика в отношениях с третьими лицами (в основном, с потенциальными Покупателями и с другими агентами).
Договор с агентством недвижимости на покупку квартиры
На «вторичке» же договор с агентством недвижимости на покупку включает не только поиск подходящего варианта, но и такой важный элемент, как проверка «юридической чистоты» квартиры. В остальном состав договора примерно такой же, как и при продаже.
Что еще нужно знать Покупателю про договор с агентством недвижимости?
В мелких деталях этот перечень может отличаться от договора к договору в разных агентствах. Но в целом, услуги по продаже квартиры выглядят именно так (см. образец договора с агентством ниже).
- добросовестное оказание услуг в установленный срок;
- определение выгоды заказчика-покупателя при поиске объекта недвижимости;
- представлять интересы заказчика;
- предоставление достоверной информации о найденных объектах;
- проведение юридической экспертизы документации на конкретный объект жилой недвижимости (в том числе осуществить проверку истории перехода прав на нее);
- проведение осмотров жилого помещения по согласованию с заказчиком;
- восстановление за свой счет утерянной документации, предоставленной заказчиком.
- По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
- Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания.
Для чего необходим?
- требование оплаты оказанных им услуг;
- получение от заказчика всей необходимой информации для осуществления поиска квартиры и т.д.;
- отказ от исполнения обязательств с возмещением причиненного ущерба, установленного пунктом об ответственности сторон.
- консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
- проведение процедуры оценки недвижимости (как оценить жилье самостоятельно и что значит заниженная стоимость квартиры, читайте тут);
- подготовка и проведение рекламной кампании;
- поиск покупателей квартиры;
- проведение переговоров с потенциальными покупателями;
- проведение показа недвижимости;
- сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
- подготовка проекта договора купли-продажи (где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры?);
- организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
- подготовка заключительной документации.
Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы
Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).
Расторжение договора с риэлтором
Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.
Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.
Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).
Договор с агентством недвижимости на оказание услуг
- Проводить анализ рынка жилья, чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
- при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы кредитования;
- выбирать подходящее время для показа квартиры;
- вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
- производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
- вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
- участвовать в процессе взаиморасчета сторон (наличный расчет, пользование банковской ячейкой);
- контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
- договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
- производить все необходимые действия и оформление документов по государственной регистрации права собственности.
