Аренда долевая собственность земельного участка запрет рег действий на долю
В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.
Представим ситуацию, что арендуемым земельным участком заинтересовался конкурент сельхозпроизводителя. Он может предложить собственникам земли более привлекательные условия сотрудничества. С учетом сформировавшейся судебной практики любой из собственников мог обратиться в суд и с большой вероятностью успешно оспорить договор аренды, с тем чтобы заключить его с новым арендатором на более выгодных условиях.
Риски снизились, но не исчезли
После выхода указанного Обзора судебной практики ситуация стала меняться — суды стали признавать отказы Росреестра в регистрации договоров аренды с участием одного из дольщиков земельного участка незаконными (см., например, Определение Верховного суда РФ от 17.05.2018 № 310-КГ18-5406 по делу № А64-242/2017, постановление АС Северо-Кавказского округа от 12.03.2019 № Ф08-733/2019 по делу № А63-9613/2018).
Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.
Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.
Техника
Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. В пункте 10 постановления предусмотрено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Следует также учесть, что в развитие толкования вышеприведенного законоположения, Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов», в пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса были внесены изменения, закрепившие право арендатора на сохранение права аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, используемых на основании договоров аренды.
Обзор документа
Так, согласно выписки из ЕГРН, оформленной по состоянию на 20.10.2017, в состав земельного участка с кадастровым номером 28:14:000000:124 (единое землепользование) вошли образованные в результате выдела земельные участки с кадастровыми номерами 28:14:011302:212, 28:14:011302:2610, 28:14:011302:211, 28:14:000000:2171, 28:14:000000:2238, 28:14:000000:2292, 28:14:000000:2247, 28:14:000000:2270, 28:14:000000:2250, 28:14:000000:2611.
Порядок определения долей в общей собственности установлен cтатьей 245 ГК РФ. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Следовательно, при разделе земельного участка право собственности на него обычно пропорционально доле в праве собственности на домовладение.
Регистрация общей долевой собственности на земельный участок
Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.
Продажа доли участка в общей долевой собственности
Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом. При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.
- Оформление сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка.
- Вступление в наследство по завещанию.
- Приватизация территории.
- Получение части участка по дарственной или, наоборот, дарение доли от своего надела.
- Совместное фермерское владение участком с целью получения с него прибыли от ведения сельского хозяйства.
Все нюансы владения долевой собственностью на земли прописаны в статье 244 Гражданского кодекса РФ.
Понятие общей долевой собственности
- Земля должна быть разделена специалистами, нужно предъявить документ, где все границы четко обозначены.
- У продавца должно быть на руках свидетельство, подтверждающее право на владение долей территории.
- Преимущество при покупке доли имеют совладельцы участка. Только в том случае, если они подписывают отказ, продавец может предлагать долю посторонним людям.
- В отказе прописывается сумма, за которую владелец предлагает приобрести долю другим собственникам, продажа иным лицам за меньшую сумму является незаконной и может быть опротестована в суде в течение 3-х месяцев с дня продажи.
Продажа доли земельного участка
Общая долевая собственность на землю подразумевает, что данная территория принадлежит нескольким владельцам. Важно заметить, что каждый из собственников имеет возможность использовать не только свою долю, но и всю остальную площадь. Но совершать сделки по перепродаже своей доли или осуществлять застройку можно только по согласованию со всеми владельцами. Если хотя бы один собственник не согласен, сделка незаконна.
Общая долевая собственность – режим, в котором нужно уметь договариваться с другими совладельцами долей. Если взаимопонимания не достичь, то можно много времени проводить в судебных тяжбах. Иногда бывает полезно осуществить выдел доли в участке – это избавит от многочисленных сложностей, но при этом важно помнить и о расходах, которые процедура выдела за собой повлечёт.
Ранее данная процедура регулировалась положениями ст.36 ЗК РФ, однако данная статья была в 2016 году отменена. Вся информация, которая сейчас содержится в интернете по данному вопросу, является устаревшей, т. к. всегда отсылает читателя к нормам именно этой статьи.
Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности
- Доли нельзя будет продавать тем же лицам, что предусмотрены в ст.15 ЗК РФ;
- Если ЗУ из категории земель сельхозназначения, то долю можно продать или подарить только другому совладельцу данного ЗУ, а также сельхозорганизации или члену КФХ, использующего такой ЗУ.
- Преимущественным правом приобщения ЗУ сельхозназначения обладают муниципалитеты, на территории которых такие ЗУ расположены.
Грамотное, с точки зрения закона, оформление документации позволит без проблем поставить новообразованный участок на учет в Росреестре. Но не все люди знают, какие документы нужно собрать, и часто не предоставляют требуемые или оформляют совершенно не нужные в данном случае.
Оплата пошлины
Оформить дарственную, то есть договор, позволяющий безвозмездно и по доброй воле передать тот же земельный участок какому-либо лицу, непросто без профессиональной помощи юристов и нотариусов. Мы готовы предоставить профессиональную юридическую помощь на любом этапе оформления земельного участка, в том числе и при составлении договора дарения.
Дарение
Чтобы узнать, как разделить общую долевую собственность земельного участка, нужно для начала определить долю каждого пайщика. Эти доли обычно указываются в соглашении. Но если пайщики не могут прийти к единому мнению, как и на каких условиях, произвести раздел, то единственно законным основанием для этого будет только решение суда.
07 Фев 2022 marketur 104