На сколько увеличить рыночную стоимость от кадастровой
Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены
Рыночная и кадастровая цены соотносятся, но практически всегда отличаются. Обычно рыночная стоимость намного ниже кадастровой, из-за чего происходит оспаривание последней. Дело в том, что кадастровая цена определяется путем учета нескольких усредненных параметров, которые могут не учитывать нюансы данной конкретной земли. Поскольку кадастровая стоимость зачастую слишком высока, и вычисляемый из нее налог тоже несоразмерно большой, возникают споры касательно его актуальности.
Также сейчас существует нормативная цена на земельный участок, которая применяется в том случае, если не определена кадастровая стоимость. Обычно рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая может превышать рыночную также вплоть до 25%.
На этапе сбора информации учитываются все юридические и физические характеристики земли, необходимые для выяснения точной рыночной стоимости. О каких характеристиках идет речь? Во-первых, учитываются договоры на передачу недвижимости, бумаги, описывающие границы земли, а также правила функциональной эксплуатации.
Во-вторых, учитываются описания зданий и построек, характеристика положения земли по отношению к ближайшим населенным пунктам, состояние окружающей среды и стоимость ближайших земель. На самом деле, характеристика дается всем нюансам земельного участка, чтобы в последствие, рыночная цена была максимально объективной.
Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли
- определения размеров подоходного налога при продаже;
- земельного налога;
- установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
- установления арендных ставок на государственную землю;
- при судебных спорах (в частности, разделе имущества).
Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Раньше эта разница была довольно велика. Но с 2012 года проводится переоценка земли с увеличением кадастровой стоимости и приближением её к рыночной. На сегодняшний день в большинстве случаев они различаются на, примерно, 20-25%.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница
Рыночная стоимость определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.
Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.
В чем различия кадастровой от рыночной стоимости
Для того чтобы понять, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, первое что необходимо знать – государственная кадастровая стоимость определяется Правительством РФ. В то же время, на рыночную стоимость объекта могут влиять разнообразные факторы, которые не учитываются при кадастровой оценке. Важным замечанием является то, что фактически, в Законах о государственной оценочной стоимости нигде не фигурирует определение кадастровой стоимости, есть лишь общие правила ее расчета для различных объектов недвижимости. Некоторые органы государственной власти считают кадастровую стоимость альтернативой рыночной. Однако практически всегда кадастровая стоимость отличается от рыночной в силу разных причин:
- Категория и тип недвижимости;
- Форма собственности;
- Территориальное расположение;
- Условия продажи;
- Особенности расположения участка;
- Если кадастровая оценка рассчитывается для коммерческих объектов, учитывается также возможность получения дохода от аренды или ведения иной коммерческой деятельности;
- Особенности рельефа местности;
- Состояние недвижимости.
На сколько увеличить рыночную стоимость от кадастровой
Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн.
Однако, кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб.
(10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн.
Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение
Обычно с рыночной стоимостью вопросов не возникает: понятно, что на определение ее величины на каждую конкретную дату по-разному оказывает влияние несколько факторов. Основными при этом выступают категория земли и наличие на нее спроса, а также региональное местоположение.
- Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
- Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
- Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья
Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.
Заявление в письменном виде подается непосредственно в Росреестр, кадастровую палату или многофункциональный центр (МФЦ). Запрос обрабатывается в течение рабочей недели. Стоимость выписки: 400 рублей для физического лица и органов власти, 1100 рублей для юридического лица.
СНИЗИМ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
• Хотите продать недвижимость или взять кредит? Тогда, естественно, вам нужно знать реальную цену жилья. Следовательно, для определения суммы, хозяева часто обращаются за советом к профессиональному эксперту-оценщику. Оценщик сможет точно определить кадастровую стоимость и даст заключение.
• По сути, кадастровая цена является публичным эквивалентом цены какого-либо объекта недвижимости. Для проведения верного расчёта стоимости недвижимости — территория, где расположен участок(или другая недвижимость) оценивается по множеству параметров. При этом важно учитывать состояние объекта, а также его площадь.
Почему кадастровая оценка жилья часто выше рыночной
Иначе определил круг собственников «несчастливой» недвижимости Кирилл Кортиков: «Изменения в расчете налогового платежа больше всего почувствуют владельцы квартир в относительно старых домах (например, советской постройки), т.к. инвентаризационная оценка, учитывающая стоимость материалов, будет минимальная, а кадастровая будет учитывать большой спектр параметров. Например, жители хрущевки в центре Москвы заметят увеличение налога, а жители студии в новом доме за МКАД могут, наоборот, получить квитанцию с меньшей суммой».
«В довольно сложном положении, если так можно выразиться по отношению к этим людям, оказались собственники жилых площадей стоимостью свыше 300 млн руб. Налоговая ставка для этих объектов составляет 2%. В результате им придется платить налог в размере как минимум 500 тыс. руб. в месяц (6 млн руб. в год)», — уточнил Сергей Шлома.
Сообщества › DRIVE2 На Даче › Блог › Кадастровая стоимость участков увеличилась в 423 раза
Мы были озадачены полученными результатами и сразу напрашивался вопрос: если на наши участки теперь будет приходить такой варварский налог, то что же будет с крупными “ленд-лордами”: представителями властных структур и аффилированными с ними лицами, которые скупили огромные территории СХ земель для дальнейшей перепродажи? Первое же письмо из налоговой должно их разорить. Однако при детальном изучении выяснилось, что далеко не все участки попали под переоценку. Например менее, чем в полутора километрах от моего двухмиллионного гектара, находится 28-гектарная “полянка”, скромно оцененная в 154 тысячи рублей. Видимо, некоторые собственники имели определённые инструменты, позволяющие избежать переоценки. А поймать кого-либо за руку по этому вопросу будет весьма сложно, ведь ответ очевиден: не успели ещё их “пересчитать”. Вполне возможно позже будет заказана другая оценка, с менее внушительным перечнем участков и более скромными коэффициентами.
Мы было обрадовались — ошибка значит, что-то неправильно посчитали. Для того, чтобы получить уточнения, обратились к отчёту оценщика. Выяснилось, что переоценка проводилось по заказу Департамента имущественных отношений Краснодарского края. Организация, выигравшая тендер — ООО «Земельные ресурсы», получила за выполнение работы по переоценке 423739 участков ни много, ни мало 19 590 433 рублей. В отчёте море макулатуры: различных таблиц, схем и текстов. Среди прочего, мне удалось выудить знакомую цифру — 230,7. Именно во столько рублей оценивает компания один квадратный метр моей земли. Значит, не ошибка? Как же удалось получить такую цифру. Сайт Росреестра услужливо предлагает перечень сделок, ценовая информация о которых легла в основу оценки. Эти данные были получены от различных риелторских компаний. Всего было проанализировано 87 сделок. Самый поверхностный анализ говорит о том, что лишь одна (!) из этих сделок оценивалась более, чем в 1 миллион рублей. Я собрал данные о всех сделках и посчитал несколько статистических цифр. Средняя цена сделки — 251598 руб. Средний размер участка — 4 сотки. Иначе говоря, для анализа брались небольшие участки садоводческих товариществ, расположенные в местах с базовой инфраструктурой. А полученные коэффициенты применялись к несопоставимым по площади участкам — сенокосам, пастбищам, полям для засева, фермам
В чем различия кадастровой от рыночной стоимости
- Если есть решение суда;
- Если нет возможности выстроить математическую модель, отражающую стоимость объекта недвижимости;
- Если в разных источниках информации противоречива стоимость недвижимости;
- Если методические рекомендации не позволяют в полной мере произвести подсчет кадастровой стоимости;
- Если полученная кадастровая стоимость в результате подсчета получается значительно завышена по отношению к рыночной.
Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка в судебном порядке могут быть прировнены, после вынесения постановления. Это позволяет на основании независимой оценки снизить налоговую нагрузку, чем в законном порядке пользуются многие клиенты компании «Стар-Сервис».
Еще раз про кадастровую стоимость
Хорошо, спасибо. ТАК главное что делать то е-моё? Самого главного то не написали. как людям выходить из такой ситуации?
p/s/ это ещё что я слышал, загородная недвижимость, вот там самоё интересное начинается, когда соседний участок стоит на 3-5 млн рублей больше по кадастру.
Отсюда самое верное, налог на жилье и землю должен быть отменен.
При утверждении кадастровой стоимости — огромную роль играет дата утверждения этой стоимости. Так например в целях налогообложения кадастровая стоимость утверждённая, а соответственно и официально опубликованная 18.12.2014г. Вступает в действие через один месяц — то есть 18.01.2015г, в тоже время не ранее 1 января года, следующего за годом их принятия ( ст. 5 НК РФ). Получается, что в данном случае срок расчета налогов по кадастровой стоимости утверждённой после 01.12.2014 наступает только с 01.01.2016 года.
