Квартира в аренду с последующим выкупом москва
Как проходит аренда квартир с последующим выкупом
Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.
Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.
Аренда с правом выкупа
- Паспорта всех лиц, выступающих участниками сделки;
- Согласие от супруга (с нотариальным заверением документа) на заключение такой сделки;
- Свидетельство, подтверждающее регистрацию брака между супругами;
- Техплан и кадастровый паспорт на объект недвижимости;
- Свидетельство о проведении регистрации прав на реализуемый объект недвижимости;
- Договор, предоставляющий право эксплуатации жилплощади;
- Номер расчетного счета, необходимый для перевода средств либо сберкнижка;
- Проведенная оценка стоимости жилья;
- Справка, выданная Росреестром, подтверждающая отсутствие обременений на жилье;
- Справка, выданная ЖЭУ, свидетельствующая об отсутствии долга по коммунальным услугам.
- Провести его регистрацию как с договором аренды, а затем, когда пройдет передача жилья с момента выплаты всей оговоренной суммы, выполнить регистрацию договора купли-продажи;
- Вначале провести регистрацию соглашения как куплю-продажу, однако, с наличием обременения в пользу продавца до того момента, когда будет в полной мере выплачена залоговая цена имущества.
Аренда квартиры с последующим выкупом
В качестве альтернативы ипотеки часто используют рассрочку на квартиру. Обычно договор заключается до 3-х лет. На больший срок рассрочку получить сложно, поэтому выходом может быть аренда с дальнейшим выкупом квартиры. При этом арендная плата будет включать платеж за рассрочку.
Покупка жилья – самый больной вопрос для россиян. К сожалению, ситуация складывается таким образом, что приобрети жилье за наличные деньги не всегда возможно, но и ипотека не каждому по карману. В этом случае есть такой вариант, как аренда с выкупом квартиры. Люди живут в арендованном жилье и при соблюдении особых правил, которые подтверждаются договором между продавцом и покупателем, могут стать собственниками этой квартиры.
Как это аренда квартиры с последующим выкупом в 2019 году
- предложений аренды помещения с выкупом не так много на рынке;
- стоит сразу оценивать свои возможности, иначе получится в итоге, что вы нес можете «потянуть» такое бремя и постоянно платить определенную сумму;
- собственнику выгоднее сдать жилье без выкупа, поскольку так можно получать постоянную прибыль;
нет установленных четких норм осуществления процедуры; - цены на недвижимость не стабильны;
- увеличивается время выплат, что не очень удобно для продавцов;
недвижимость будет дороже (так продавец страхует себя от убытка в результате инфляции).
Покупатели получат жилье в рассрочку И так появится возможность постепенно за него платить У продавца будет пассивный способ получения прибыли Арендной платы Расчеты могут вестись в той форме Что удобна сторонам (с отсрочкой, уплатой дополнительных средств свыше установленной арендной платы) Составленное соглашение Страховка, гарантия того, что не будет нанесено умышленный вред недвижимости Покупатель может жить в помещении Пока за него полностью не выплатит сумму и не приобретет окончательное право собственника Нет посредника Которому необходимо платить кредит с процентами (то есть можно так снизить затраты) Пока лицо арендует недвижимость Сможет присмотреться к ней и выполнить необходимые ремонтные работы Если сделка будет аннулирована Арендатор несет риски по сумме, что уже уплачена, но не более того
Аренда жилья с выкупом
С одной стороны, участники подобной сделки сами решают, что и как делать. Нет необходимости собирать справки и документы, нет ограничений по срокам и суммам выплат, а все возможные проблемы, вроде просрочки по платежу, можно решить, договорившись между собой.
Собственник – физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на жилое помещение.
Наниматель – также физическое или юридическое лицо, желающие получить жилое помещение собственника в пользование с правом выкупа.
Посредник – агентство недвижимости, риелтор, оказывающие сопутствующие проведению сделки услуги.
Аренда квартиры с правом выкупа
Возможность выкупить долю в квартире на рынке недвижимости встречается не так часто, однако, все-таки возможно найти такой вариант, который более доступен с материальной точки зрения, поскольку часть жилья естественно будет стоить дешевле, чем целая квартира.
В последнее время стала доступной такая форма решения жилищного вопроса, как аренда квартиры с правом выкупа. Суть сего метода заключается в том, что государство приобретает жилье у застройщика, после чего предлагает выкупить его на выгодных условиях потенциальным покупателям.
Аренда квартиры с правом выкупа — как заключить договор
Аренда с последующей передачей прав собственности представляет собой некий пробный шар, который покупатель забрасывает в «лузу» будущей сделки. Если качество шара соответствует представлениям арендатора о собственном жилье, то арендные отношения завершаются приобретением имущественного объекта, если нет, то арендатор ищет иные варианты обеспечения собственной потребности в квадратных метрах.
Рассматриваемый тип сделок относится к финансовым операциям с максимальным уровнем риска, что связано с отсутствием проработанных механизмов осуществления и общепринятых принципов формирования рыночной стоимости жилья. Сделка очень похожа на процедуру рассрочки, которая также представляет собой выкуп отложенного действия. К этим разновидностям договоров применяются правовые нормы, регламентирующие механизм купли-продажи имущественных объектов.
Аренда жилья с — последующим выкупом и — ипотека
- Ежемесячные выплаты в счет выкупа при аренде получились действительно больше на 4830 руб, чем при ипотеке:
- здесь привилегия ипотеки кажущаяся, так как меньшие выплаты в месяц получаются из-за частичного погашения стоимости заемщиком в виде начального взноса.
- Переплаты сверх стоимости жилья:
- Плата за аренду: 16 823×180 = 3 028 140 руб.
- Переплата за проценты за банковские проценты в ипотеке — 2 958 590 руб.
- Выбрать квартиру самостоятельно клиенту будет дозволено из фонда уже выкупленного компанией жилья или любую с последующим откупом ее МЖРК и заключением договора?
- Будут ли в рассрочку входить проценты?
- По каким правилам будет производиться арендная плата, и останется ли она неизменной весь срок аренды?
- Будет ли входить в арендную плату коммунальные услуги?
Аренда квартиры с правом выкупа
Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:
- Указание сторон сделки: прописывается ФИО полностью, паспортные данные, место постоянной регистрации и контактные телефоны каждого участника. При этом они могут выступать как «Арендодатель» и «Арендатор» или «Продавец» и «Покупатель». Учитывая, что статус в определенный момент меняется, целесообразнее прописать в документе «Сторона 1» и «Сторона 2».
- Предмет договора – это существенное условие сделки, без которого она не будет считаться заключенной. В роли предмета выступает объект недвижимости, который должен быть максимально подробно расписан (технические характеристики, точный адрес и реквизиты правоустанавливающих документов).
- Стоимость договора – подразумевает количество финансовых средств, подлежащих перечислению. Чтобы оценить дом можно пригласить эксперта.
- Схема оплаты. Здесь нужно максимально подробно расписать, с какой периодичностью будет перечисляться стоимость выкупа (ежемесячно или ежегодно), а также в каких размерах она будет осуществляться. Нужно прописать максимальный срок окончательных расчетов. Передача денег должна происходить исключительно под расписку, если речь идет о наличном расчете. Покупателю следует хранить все расписки до момента перехода права собственности. При безналичном расчете подобная мера не нужна.
- Дата регистрации перехода права собственности. В стандартных случаях она связана с моментом последнего перечисления средств, но стороны могут назначить ее отдельно.
- Положения об арендной плате. В этом пункте прописывается размер арендной платы, порядок выплат по коммунальным услугам, права и обязанности сторон. Здесь важно уточнить, включается ли арендная плата в стоимость жилья. Как правило, это разные выплаты, но не лишним будет сделать акцент на этом. Чем детальнее будет описание этого пункта, тем меньше риск возникновения споров.
- Учет тарификации. Так как договор заключается на продолжительный срок, следует учесть тарификацию цены недвижимости и ее аренды.
- Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств. Этот пункт большей частью касается продавца, если он не будет исполнять свое основное обязательство (продажу квартиры), то он должен будет вернуть всю уплаченную покупателем сумму.
- Условия расторжения соглашения. Здесь следует прописать все основания, которые могут служить причиной для прекращения правовых отношений.
- Вероятность форс-мажоров. Обязательным является учет смерти одной из сторон. Желательно сразу продумать, кто будет правоприемником и зафиксировать его данные в договоре (после предварительного согласия).
- Страховка. Этот пункт не относится к обязательным. Нужно указать, кто именно будет страховать.
Аренда квартиры с выкупом: достоинства и недостатки данной схемы
«Только правильно составленный договор купли-продажи жилья в аренду с выкупом будет гарантом успешного осуществления сделки. Если нет высокой степени доверия между ее участниками, то необходимо обратиться к профессионалам для его составления и сопровождения. Это, конечно, приведет к дополнительным затратам, но их величина несоизмерима с рисками потерять жилье или сумму эквивалентную его стоимости. Именно на посредника ложится функция связующего звена для составления соглашения, которое будет учитывать все ключевые пожелания и возможности каждой из сторон», − подчеркнул руководитель Федерального бюро выкупа жилья Николай Овчинников.
Пожалуй, главным является низкая осведомленность об аренде с выкупом широких слоев населения. Как следствие механизм не стандартизирован, что выливается в отсутствие типовых договоров. А договор купли-продажи в аренду с выкупом необходимо составлять с высочайшей осторожностью. Ведь он предполагает долгосрочное сотрудничество покупателя и продавца, поэтому важно учесть большое количество принципиальных условий его исполнения.
Аренда квартир с выкупом
Вообщем же аренда квартиры с следующим выкупом, в конце концов, быть может выгодна ее обладателю в этом случае, ежели совокупный валютный поток от таковой сделки для него окажется выше, чем поток без таковой сделки, рассуждает эксперт: «Например, он, вообщем то, может реализовать квартиру на данный момент и как бы положить средства в банк и получать доход. Несомненно, стоит упомянуть то, что другими словами «продать» квартиру с выкупом он должен за сумму, равную текущей, как большинство из нас привыкло говорить, рыночной стоимости квартиры, плюс доход по вкладу за время аренды (выкупа) квартиры. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что соответственно эта сумма делится на ряд, как все знают, арендных платежей, которые и, вообщем то, будет вносить клиент. Несомненно, стоит упомянуть то, что практически для покупателя это аналог ипотеки, с, как мы привыкли говорить, той лишь различием, что процент по ипотечному кредиту существенно выше, чем по, как все говорят, банковскому депозиту. Возможно и то, что происходит это за, наконец, счет того, что из сделки как раз убирается посредник в лице банка».
«Если вначале в договоре аренды с правом следующего выкупа не, стало быть, предусмотрена возможность конфигурации арендной ставки либо, как люди привыкли выражаться, конечной стоимости квартиры, то изменять их нельзя, вроде бы ни понижалась либо ни росла рыночная стоимость квартиры», – соглашается Вадим Ламин.
Плюсы и минусы аренды жилья с последующим выкупом
Аренда с выкупом пока не слишком популярна в России, хотя такие сделки в нашей стране заключаются вот уже 20 лет. Надо отметить, что специалистов по недвижимости, обладающих информацией о таком виде сделок, пока мало, не более 1-2% риэлторов. Гораздо более активно развивается такой вид услуг в Западной Европе. А в Казахстане даже существует программа, в которой с помощью аренды с выкупом население обеспечивается доступным жильем. Именно поэтому есть основания предполагать, что у данного вида сделок в нашей стране есть большие перспективы, на которые стоит обратить внимание. Во-первых, это способ реализовать неликвидное жилье. Во-вторых, можно получить не только комиссию за проведение сделки, но и ежемесячный доход за ее сопровождение. Следить за сделкой, конечно, придется, функции риэлтора будут в этом случае схожи с функциями управляющей компании, и сотрудничество риэлтора с покупателем-арендатором предполагается долгосрочное. И хотя ежемесячные суммы дохода от сопровождения сделки будут небольшими, но зато постоянными, и за одну сделку можно в течение 1-10 лет (в зависимости от срока действия договора) стабильно получать доход. Единственная сложность состоит в том, что для оформления договора аренды с выкупом требуются грамотные специалисты.
Продавец тоже рискует, поскольку не может точно оценить стоимость недвижимости при нестабильности экономики. Колебание цен может быть значительным, и продавец, как, впрочем, и покупатель, может оказаться в убытке. В этом случае стоит в договоре прописать пункт, в котором будет отражаться неопределенность ситуации, и предполагающий индексацию вносимых средств. Может быть и дополнительное соглашение. Однако после исполнения договора, при отсутствии данных пунктов и дополнительных соглашений, пострадавший уже не может требовать никакой материальной компенсации убытков.
