Что грозит дольщику за позднее оформление квартиры в собственность
При этом 214-ФЗ допускает, что приемка квартиры может осуществляться как самим дольщиком, так и его законным представителем, действующим на основании доверенности. Таким образом, в случае невозможности личного присутствия на приемке Вы можете делегировать свои полномочия человеку, имеющему такую возможность.
Застройщик не имеет полномочий «забрать» у Вас приобретенную Вами квартиру или применить к Вам штрафные санкции. В случае, если Вами не будет принят объект долевого строительства, то есть если Вы не подпишете акт по истечении двух месяцев со дня приемки объекта, установленной в договоре, или по истечении 14 дней со дня уведомления Вас застройщиком о дате сдачи-приема объекта, застройщик имеет право подписать односторонний акт приема объекта.
Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:
Если Вы не сможете принять объект долевого строительства в течение максимум двух месяцев со дня, предусмотренного договором, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче квартиры и применить к Вам штрафные санкции.
Известны случаи, когда владельцы квартир в новостройках, несмотря на отсутствие закреплённого за ними права собственности, всё же получали прописку. Однако, это скорее исключение из общих правил, нежели распространённая практика.
Нельзя продать квартиру и получить прибыль
Любой желающий приобрести квартиру в новостройке на своём пути к достижению заветной цели может столкнуться с рядом трудностей. Несоблюдение сроков возведения дома, задержка застройщиком регистрации отстроенного здания и процесса передачи жилья дольщикам – от этого никто не застрахован. Но несвоевременное оформление права собственности на квартиру может стать более серьёзной проблемой для её владельца. Что таит в себе затягивание процесса регистрации жилья в новостройке, и чем оно грозит собственникам?
Невозможно прописаться
Владельцы неоформленных квартир в новостройках не имеют права распоряжаться своей собственностью в полной мере. Это важно в первую очередь для тех, кто вкладывает инвестиции в строительство, чтобы в дальнейшем перепродать квартиру и получить прибыль. Если застройщик не возражает, продажа жилья возможна по договору переуступки. Однако это экономически не выгодно, поскольку в данном случае стоимость квартиры будет на порядок ниже, а комиссия застройщика за такую сделку, наоборот, может быть слишком высока (до 500.000 рублей).
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику. В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже). Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома
Любимое развлечение российских Откроется в новой вкладке.»>Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.
Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается. Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.
Если застройщик нарушил процедуру уведомления о необходимости принять квартиру или вы представите суду доказательства того, что не подписывали акт приема-передачи , потому что у вас были претензии, а застройщик их не устранял, тогда суд, безусловно, встанет на вашу сторону.
Если застройщик уже отправил вам такой акт, вариантов не остается — придется идти в суд. Вы, конечно, можете написать застройщику, что не согласны с односторонним актом, но ему будет уже все равно. Оспорить односторонний акт можно только в судебном порядке, причем, скорее всего, вам понадобится юрист. Суд возместит расходы на юриста, но в разумных пределах. В разных городах России это будет стоить от 15 до 25 тысяч рублей. Но предположу, что, даже если вы выиграете суд, возместят вам все равно меньше потраченного. Таковы реалии сегодняшней практики по компенсации расходов.
Зачем отправлять ответные письма застройщику
В отношении любых выполненных работ акт обычно подписывают обе стороны. Но если одна сторона по каким-то причинам отказывается подписать акт, вторая сторона делает об этом отметку и подписывает акт в одностороннем порядке. Это и называется односторонним актом. Примерно также это работает в долевом строительстве, просто закон накладывает дополнительные условия, чтобы застройщик не злоупотреблял односторонними подписаниями и не заставлял всех массово бегать по судам.
Если предметом иска является признание права собственности на объект недвижимости, Закон «О защите прав потребителей» применяется в части взыскания с застройщика компенсации морального вреда в пользу потребителя, поскольку отказ застройщика в своевременном оформлении передаточного акта на квартиру свидетельствует о факте нарушения прав потребителя, коим является дольщик, что само по себе является основанием для возмещения морального вреда.
Образец расчета госпошлины по иску о защите прав потребителя при цене иска свыше 1 000 000 рублей:
(2 500 000 – 1 000 000) = 1 500 00 * 0,5% = 7 500. Где: 2 500 000 – цена иска (стоимость имущества, являющегося предметом спора). 1 500 000 – сумма, превышающая 1 000 000 руб. 0,5% — процент, установленный нормой ст. 333.19 НК РФ. 7 500 – размер госпошлины при указанной цене иска
Исковое заявление о признании права собственности на квартиру по ДДУ
Согласно положениям Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру дольщику после ввода жилого дома в эксплуатацию в определенный договором долевого участия срок. Передача жилья осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, подтверждающему передачу квартиры, после предварительного осмотра вновь построенной квартиры.
По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.
Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?
Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.
2. Вручите претензию застройщику.
Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.
С момента регистрации залога граждане могут без ограничений пользоваться квартирой по прямому назначению, однако лишены возможностью ее продать, подарить или распорядиться иным образом без согласия банка. Снятие обременения будет происходить после полного погашения кредита, после чего собственник сможет распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
Регистрация жилого помещения в собственность происходит по правилам, зафиксированным в Федеральном законе № 214-ФЗ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Первым этапом будет являться передача готовой квартиры застройщиком и подписание акта приема-передачи. Эта процедура происходит следующим образом:
Документы для оформления новостройки в собственность
После заключения договора долевого участия в строительстве граждане могут на возмездной основе уступить это право третьим лицам. Для этого оформляется договор уступки права требования, который также регистрируется в Росреестре. Соответственно, при получении готового жилья оформление собственности будет осуществляться на основании договора уступки. Оформление договора уступки прав допускается до подписания передаточного акта между первоначальным дольщиком и застройщиком. С момента оформления акта такие действия будут невозможны, а право собственности сможет оформить действующий дольщик.
Получив односторонний акт, дольщик вправе требовать передачи ему ключей. Также на основании одностороннего акта дольщик вправе зарегистрировать право собственности, однако в некоторых случаях возникают сложности при регистрации права собственности на основании одностороннего акта. Если вы считаете односторонний акт незаконным, то настоятельно не рекомендуем регистрировать на его основании право собственности, иначе таким образом, вы признаете его правомерности (дата передачи будет дополнительно установлена выпиской из ЕГРН).
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
В каких случаях застройщик вправе направить односторонний акт?
По закону застройщик должен передать объект долевого строительства в срок, предусмотренный в договоре (обратите внимание, что в договоре может быть предусмотрено 2 срока: срок завершения строительства и срок передачи, в этом случае речь идет о сроке передачи). При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. То есть если в ДДУ не указано, что застройщик вправе передать вам объект досрочно, то он не вправе требовать от вас приемки до наступления срока. Но на практике застройщики, как правило, право досрочной передачи в договор включают, но в 80 % случаев передают объект с просрочкой.
«Передача объекта долевого строительства была согласована застройщиком – ООО «МАГ’Г» не позднее IV кв. 2010 года, однако, не осуществлена до настоящего времени. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было аннулировано незамедлительно после выдачи в 2010 году. По факту хищения денежных средств участников долевого строительства возбуждено уголовное дело», — пояснила правозащитница.
Тем не менее, адвокат Олег Сухов пояснил, что никакая задержка не может быть признана законной. «Исключением из этого правила в соответствии с п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ может быть только необоснованный или неверно обоснованный отказ от подписания передаточного акта, – пояснил правозащитник. – Однако, согласно п. 5 той же статьи, дольщик имеет полное право отказаться от принятия объекта по причине обнаруженных дефектов по качеству или иных недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. В таком случае отказ дольщика от подписания передаточного акта не может быть основанием неуплаты или уменьшения неустойки. Вина третьих лиц в возникновении просрочки исполнения обязательства также не освобождает застройщика от обязанности выплаты неустойки».
Когда дольщик имеет право сам не принять квартиру?
По словам Сухова, как правило, суды взыскивают неустойку в размере от 50 тыс. до 300 тыс. рублей. И в большинстве случаев требования дольщиков удовлетворяются. Но, как правило, проблема заключается в наличии у застройщика средств на исполнение решения суда.
- дата и место составления;
- ФИО и должности подписантов;
- все обстоятельства, предшествовавшие составлению этого документа. Описывается процесс уведомления, даты направления почтовой корреспонденции, ответ на нее и иные подобные обстоятельства;
- дается ссылка на норму закона, в соответствии с которой составлен документ — п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ;
- вносится утверждение, что квартира считается переданной покупателю;
- акт подписывают сотрудники застройщика, привлеченные им к приемке.
В уведомлении указывается дата приемки, в которую дольщик должен осмотреть квартиру и подписать акт. Уведомление должно быть направлено в срок, определенный в ДДУ с учетом требований Федерального закона № 214-ФЗ.
Основания для одностороннего акта
Акт приема-передачи квартиры завершает процесс строительства по ДДУ. Он служит подтверждением того, что обязательства застройщика по договору выполнены надлежащим образом. Если дольщик по какой-либо причине не подписал акт, у застройщика есть возможность оформить его в одностороннем порядке. Разберемся подробнее, когда это может произойти и чем грозит дольщику.
- Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
- Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
- Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
- И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.
Таким образом для того, чтобы при продаже квартиры обойтись без налога, после заключения договора в новостройке вместо 5 лет придется ждать от 8 лет и более, а обладателям единственного жилья вместо 3 лет – не менее чем 6 лет.
Изменить ситуацию может законопроект № 1022670-7, который размещен в системе обеспечения законодательной деятельности (особом портале, где публикуются законодательные инициативы и пр.). В нем предлагается внести несколько изменений в Налоговый кодекс РФ, одно из которых как раз и связно со сроками, за пределами которых экс-дольщиков освободят от уплаты НДФЛ при продаже квартиры.
Если такая идея будет принята, в приведенном выше примере для безналоговой продажи квартиры во вчерашней новостройки с момента оформления права собственности придется подождать менее двух лет. А если жилье единственное, то продавать его без уплаты НДФЛ можно будет фактически сразу после ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности на новую квартиру.
Понятно, что чем на более позднем периоде возведения новостройки заключить ДДУ, тем срок ожидания нулевого НДФЛ будет меньше. Но и в этом случае он существенно превысит указанные в Налоговом кодексе 3 и 5 лет.
Застройщик должен предупредить покупателя об окончании строительства за 2-4 недели до процедуры приемки. Если в течение 2 месяцев покупатель не принял квартиру, то застройщик вправе подписать акт приема-передачи недвижимости в одностороннем порядке.
Если покупатель решил положиться на застройщика, то ему необходимо выдать застройщику доверенность на регистрацию права собственности. Процедура оформления права собственности застройщиком может происходить как безвозмездно, так и на платной основе (плата может достигать 2,5% от цены недвижимости и должна быть предусмотрена условиями договора).
Обременение залогом: что это значит
Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия. Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности. При этом в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через перечисление денег на счета эскроу.
16 мая 2021 marketur 186