Аренда недвижимого имущества гк рф

  • четко регламентированной суммой, выплачиваемой по некоторым периодами или единовременно;
  • суммой, определяемой исходя из полученного дохода со стороны арендатора от использования арендованного имущества;
  • предоставлением некоторой услуги со стороны арендатора арендодателю;
  • обменом чего-либо на аренду нежилого помещения;
  • определенными затратами со стороны арендатора на улучшение полученного во временное пользование или владение имущества.

Регистрация осуществляется в период 18 суток после подачи заявления, если все в порядке – стороны сделки получают свидетельство о регистрации договора и прав собственности на временного владельца. С данного момента времени аренда официально зарегистрирована и информация о ней содержится во всех необходимых реестрах РФ.

Советы для арендатора и арендодателя

Однако в ряде случаев можно провести досрочное расторжение соглашения. Инициатором подобного мероприятия может быть как арендодатель, так и арендатор, если случай удовлетворяет соответствующим законодательным положения.

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

ГЛАВА 34. АРЕНДА

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным, поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор аренды транспортных средств в ГК рассматривается как реальный, для его заключения необходимо предоставление арендатору транспортного средства (см. ст. 632, 642 ГК и комментарии к ним). В КТМ договор фрахтования судна на время (тайм-чартер), договор фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер) сформулированы как консенсуальные (ст. 198, 211 КТМ).

Другой комментарий к Ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации

Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды, но содержание этих правомочий различно для отдельных видов договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ). При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель (ст. 13 ЗК).

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Содержание договора аренды недвижимости

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Обратите внимание =>  Законно Ли Единовременное Пособие С Работы Начислять В Зп

Срок аренды недвижимости

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610).

В соответствии с 606-ой статьей кодекса арендой (имущественным наймом) называется передача имущества от одного лица к другому на временное пользование или владение, закрепленное договором. В процессе аренды участвует две стороны:

Что говорит гражданский кодекс об аренде нежилых помещений

  • стороны соглашения, общая информация о них и реквизиты;
  • объект арендной сделки и его основные характеристики (адрес, этажность, конкретное местонахождение, площадь, границы, инвентарный номер, функциональный статус (офис, склад и т.п.));
  • условия договорной сделки, которые должны соблюдаться с обеих сторон;
  • вид, формат и размерность арендной платы;
  • срок действия соглашения на аренду и возможность его продления. Договоры аренды бывают краткосрочными (менее года), среднесрочными (1-5 лет), долгосрочными (5-20 лет) и бессрочными.

Советы для арендатора и арендодателя

Несмотря на разный юридический статус арендатора и арендодателя в сделке, в процессе ее осуществления им желательно придерживаться одинаковых правил, способных гарантировать безопасность проводимого мероприятия.

Предмет договора — предприятие в целом как имущественный комплекс, который предназначен для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (речь идет о земельных участках, зданиях, сооружениях, оборудовании и т. п.), оборотные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (право на обозначение, которое индивидуализирует деятельность предприятия), права требования и долговые обязательства.

Характерной особенностью данного договора является то, что в нем, в сравнении с обычным договором аренды, арендатор (лизингополучатель) получает в пользование технический объект, который специально приобретается лизинговой фирмой для него по его же просьбе.

Финансовая аренда (лизинг) (ст. 665-670 ГК РФ)

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязывается передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60)

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

3. Владение и пользование арендованным имуществом. По договору аренды требуется, как правило, чтобы собственник передал арендатору не только правомочия пользования, но и владения имуществом. Тогда арендатор сможет наиболее эффективно эксплуатировать находящееся в его непосредственном обладании имущество.

Обратите внимание =>  Форма отчета опекуна или попечителя бланк 2021 года

Комментарий к Ст. 606 ГК РФ

1. Значение. Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены.

Другой комментарий к Ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации

Договор будет считаться заключенным, даже если в его тексте не упомянуты условия о сроке и об арендной плате. Тем не менее срок и арендная плата относятся к видообразующим признакам договора аренды (В.В. Витрянский), как это следует уже из определения договора, содержащегося в комментируемой статье. Поэтому законодатель позволяет определить условия о сроке и арендной плате диспозитивно (ст. ст. 610 и 614 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 11, 12, 309, 330, 331, 424, 552, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 7, 22, 26, 35, 39.7, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве», постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее — постановление N 273-ПП), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом города Москвы при рассмотрении дела N А40-197118/2016, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков задолженности за пользование земельным участком и об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исков обществ «Варшавское 38А» и «Варшавское 38В».

Суд кассационной инстанции, действуя в пределах полномочий, установленных статьями 286 и 287 АПК РФ, установив, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, а его выводы о том, что истец непрерывно в течение 15 лет владеет спорными земельными участками на основании договоров аренды не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам, руководствуясь статьями 421, 422, 445, 446, 609 ГК РФ, статьями 26, 39.3, подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, статьей 21 Закона N 532-КЗ, разделом 2 Порядка определения цены, отменил постановление апелляционного суда в части установления выкупной стоимости земельных участков в редакции истца и урегулировал разногласия сторон в данной части, приняв пункты 2.1 договоров в редакции Департамента.

Судебная практика по статье 609 ГК РФ

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что условия и правила дополнительного соглашения от 23.12.2014 не были соблюдены, так как нарушены требования Гражданского кодекса Российской Федерации о предмете договора, который отсутствовал (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), прав на земельный участок истец не имел на момент его подписания. Изменения условий дополнительного соглашения к договору, подлежащего государственной регистрации, совершается в той же форме, что и основной договор (статьи 164, 389, 609 ГК РФ).

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Что представляет собой договор аренды?

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

Обратите внимание =>  Улучшение жилищных условий материнский капитал условия 2019

Объект сделки

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Прекращение арендных правоотношений

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

Согласно п. 20 Постановления ВАС РФ № 13, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Государственная регистрация

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 10 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды, вправе в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

Пролонгация договора аренды

Случаи, когда соблюдение указанного правила не требуется, перечислены в ч. 1ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ. Также следует принимать во внимание, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук) осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством РФ (п. 3.1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

Государственная регистрация – это специфическая процедура, связанная с проверкой и учетом всех технических и правовых сведений о передаваемом в аренду объекте договора. В ст. 609 гражданский кодекс обязывать сторон зарегистрировать соглашение. Однако применительно к соглашениям по передаче нежилых помещений действует немножко иная позиция: государственной регистрации подлежит только та договоренность, которая была составлена на срок более 1 года.

Государственная регистрация соглашения

С момента получения документа арендатор принимает весь комплекс прав из договора аренды и становится временным собственником нежилого помещения. Однако понятие «собственник» не расширяет его стандартные возможности: в частности, продавать или использовать объект с нарушением норм ГК он не имеет право.

На какой срок может быть достигнута договорённость

Концепция заключения арендного соглашения должна пройти через определенную последовательность, чтобы получить результат в виде составленного документа. При этом конкретный механизм оформления зависит от формы самого соглашения. Передать нежилое помещение для временных целей можно двумя способами: