Замена арендатора в договоре аренды земельного участка
Изменение стороны по договору аренды земельного участка
В качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в случае необходимости внесения изменений в договор аренды в части смены стороны в договоре аренды земельного участка; изменения юридического адреса стороны по договору аренды; изменения срока действия договора аренды, изменения площади и (или) границ земельного участка и других изменений, если такие изменения не предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке.
Например, основанием для приостановления выполнения государственной услуги является:
- Выявление на земельном участке объектов, обладающих признаками самовольной постройки, в том числе объектов, реконструкция которых произведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Изменение условий аренды земельного участка
В договоре аренды могут быть прописаны разные причины и основания для расторжения договора по требованию арендатора. Если в договоре не прописаны условия расторжения или арендатор хочет прервать договор по особым причинам, не указанным в соглашении, то он может расторгнуть договор только с согласия арендодателя или в судебном порядке.
- арендодатель не предоставляет арендатору имущество, которое должен был передать по условиям заключенного договора аренды;
- арендодатель препятствует целевому использованию арендатором имущества по условиям договора;
- если имущество имеет недостатки, которые мешают использовать объект по назначению. Но основанием для расторжения может быть лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества;
- если не осуществляет ремонт сданной в аренду недвижимости в определенные договором сроки;
- если в результате непредвиденных обстоятельств (за которые арендатор не может нести ответственность) арендованный объект стал не пригодным для дальнейшего использования.
Замена стороны в договоре
В кассации судебные акты не обжаловались. Коллегия судей ВАС РФ передала дело в Президиум. При этом судьи ВАС РФ обратили внимание на то, что по общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Такое условие защищает имущественные требования кредитора. Однако арендатор земельного участка может переуступить свои права без согласия арендодателя. Это следует из статьи 22 Земельного кодекса РФ.
В результате Президиум ВАС РФ акты нижестоящих судов отменил и передал дело на новое рассмотрение. По мнению Президиума ВАС РФ, суды не дали оценку договору перенайма применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности и возложению ее на нового арендатора. При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы нового арендатора о погашении долга перед арендодателем в полном объеме (постановление Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13).
Смена арендатора
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или мунипальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления(п.18 постановления пленума ВАС РФ №11)
Замена арендатора в договоре аренды земельного участка
Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором (ст. 611. 612 ГК РФ).
7.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по настоящему Договору одной из сторон, она обязана оповестить другую сторону не позднее _____ дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.
Передача прав аренды земельного участка арендатором
у нас на практике муниципалитет в договорах аренды до 5 лет запрещает без его согласия передачу прав и обязанностей и субаренду. в долгосрочных договорах — уведомительный характер. в регпалате соответственно нужно будет представить договор перенайма и либо уведомление, либо письмо от мэрии с разрешением
Где это возможно — замена лица в обязательстве без согласия другой стороны?
В договоре может быть предусмотрена возможность заключение договора субаренды без согласия арендодателя, но не более. С согласия Арендодателя можно.
Важным являются такие обстоятельства как разрешенное использование и «личность» бабушки (цель предоставления).
Замена арендатора в договоре аренды земельного участка
1.9. Соглашение-2 — соглашение об уступе права аренды (перенайм) от 22.01.2015 г., заключенное между Арендатором-2 и Арендатором-3, о чем в ЕГРП 30.01.2015 г. сделана запись регистрации № 57-57/014-57/014/000/2015-000/2. По Соглашению-2 Арендатор-3 принял на себя права и обязанности Арендатора по Договору аренды.
Текст уведомления пишется в произвольной форме. Пример смотрите ниже. Можно сформулировать и по-другому, сохранив смысл: кто кому и что уступил, на основании чего права и обязанности по аренде принадлежало ранее (первоначальный договор аренды+договоры перенайма предыдущие, если были), и какой документ является основанием доля возникновения новых правоотношений (настоящий договор перенайма).
Договор переуступки договора аренды земельного участка образец
5.1. В случае если выяснится, что участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (дополнительного соглашения к действующему договору аренды N ____ о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения настоящего договора.
3.1. Новый арендатор имеет право:
— использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
— иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
— по истечении срока Договора аренды участка имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;
— осуществлять другие права на использование участка, предусмотренные законодательством РФ.
Замена арендатора в договоре аренды земельного участка
Таким образом, в соответствии со ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, Шакарян А.М., Шакрян М.А., Шакарян В.А., Мурадян К.Е. при приобретении права собственности на жилой дом в результате заключенного договора купли-продажи 58/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 03.07.2003 г. приобрели права на соответствующий земельный участок, который ранее был предоставлен Алиеву А.Ш.
По состоянию на 15.01.2010 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности Шакарян А.М. (1/4 доля), Шакарян М.А. (1/4 доля), Шакарян В.А.(1/4 доля), Мурадян К.Е.(1/4 доля) на объект недвижимого имущества — часть жилого дома, общей площадью 30,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ***, ***. Государственная регистрация права проведена на основании соглашения от *** г.; договора купли-продажи 58/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от *** г.
Договор замены стороны в обязательстве аренда земельного участка
Переход прав и обязанностей со стороны арендатора происходит в порядке правопреемства. К примеру, если арендатором является юридическое лицо, и оно реорганизуется, то вновь возникшее юридическое лицо становится его правопреемником в отношении вытекающих из договора аренды прав и обязанностей в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. Вновь созданное юридическое лицо проходит государственную регистрацию, после которой и вступает в права арендатора на весь оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или внесения в него каких-либо изменений и дополнений. Если арендатором являлось физическое лицо, и договором или законом не установлено иное, то после его смерти, все права по договору аренды переходят к наследникам умершего, которые являются и его правопреемниками.
Дадим определения, которые являются предметом в договорах смены лиц в обязательстве. Перевод долга представляет собой переход обязанностей от должника к другому лицу, который осуществлен при наличии согласия кредитора и в соответствующей форме, в результате чего на место прежнего должника по обязательству приходит новый, при этом сохраняется содержание самого обязательства.
Смена лица на стороне арендатора в шении к договору аренды земельного участка
Ну, во-первых, с принятием и введением в действие ФЗ №337 в 2012 году, сейчас намного проще стала процедура получения разрешения на строительство. Это касается части прохождения экспертизы проекта. Для Вашего объекта достаточно получения заключения негосударственной экспертизы в аккредитованной организации. В частных структурах проще намного с этим, сроки меньше чем в госэкспертизе, да и косяки проекта выявляются на стадии экспертизы и устраняются проектировщиками быстро (если проектировщик адекватный) . на процесс экспертизы у Вас уйдет в среднем от 30 до 40 дней.
Во-вторых, нужно четко отметить понятие представления документов в ДС. Если согласно условиям ДС предоставление разрешения на строительство было обязательным условием, а Вы его не предоставили — у другой стороны формально будет право признать недействительным через суд ДС. Поэтому присоединяюсь к мнению отписавшихся — грамотно довести дело до ума поможет адвокат (желательно специализирующийся на строительстве и вводу в эксплуатацию объектов недвижки)
Мозги парят. Так если договор закончился пусть уходят с земельного участка. А если продолжают пользоваться так пусть платят. Пригрозите обращением в государственный земельный контроль их оштрафуют за самовольный захват земельного участка
Статья 7.1. КоАП РФ. Самовольное занятие земельного участка
Самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Что представляет из себя договор переуступки права аренды земельного участка и его особенности
- Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).
- Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
- Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.
- Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес.
- Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Порядок и условия передачи обязательств, их объем.
- Долг по обязательствам (если есть).
- Сумма расчета (если есть).
- Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д.
- Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом.
- Подписи сторон.
