Право преимущественной покупки при продаже земель сельхозназначения
Отказ от права преимущественной покупки земли сельхозназначения: как получить
Эта привилегия влечет требование документально подтвержденного отказа муниципальных органов при покупке-продаже любого участка земли сельскохозяйственного назначения. Получение этого документа означает, что государство дает согласие на продажу земли по усмотрению продавца.
Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый статус: это стратегический ресурс, обеспечивающий возможность выживания государства в сложный экономический период. По этой причине законодателем предоставлено право всем муниципальным образованиям субъектов федерации беспрепятственно приобретать земельный участок, если в нем есть заинтересованность.
Правила продажи земель сельскохозяйственного назначения
Продажа земли c/х пользования, принадлежащая государству, проводится в особом порядке, а сам процесс продажи может затянуться на срок до двух лет. Властные структуры относятся к первичному рынку продавцов и покупателей земельных наделов.
- ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
- Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
- Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).
Способы обхода преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения
На практике, это выглядит так. Предположим, Вам надо продать свой земельный участок с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» в Алексинском или Заокском районе Тульской области. Цена данного массива, как правило, не копеечная. Вы ищите Покупателя. Тратите деньги на рекламу,находите. Но! Вам придется уговорить его подождать ещё месяц, точнее 30 дней.Потому что, у нас такие Законы.
Как известно, статья 8 федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает право преимущественной покупки, в нашем случае, Тульской областью, земельных участков сельскохозяйственного назначения, продаваемых частными лицами и организациями.
Земли сельхозназначения – преимущественное право покупки
- Территории для ведения сельского хозяйства. Это угодья, поля, пастбища, насаждения, садовые территории и т.д.
- Земли, которые оборудованы различными сооружениями сельскохозяйственного назначения. Это лесопосадочные полосы, выполняющие защитную функцию для полей, внутренние дороги, коммуникации.
Земли сельхозназначения – это участки, отведенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. Они отличаются качественным плодородным грунтом. Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации, располагаться они должны на определенном отдалении от населенных пунктов.
Преимущественное право покупки при продаже земли сельхозназначения
В этой статье государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать риэлторам, без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.
Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 ( с изменениями на 17 марта 2015 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения.
Право преимущественной покупки при продаже земель сельхозназначения
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней (абзац в редакции, введенной в действие с 31 июля 2005 годаФедеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ).
Если вы — счастливый продавец участка земли сельскохозяйственного назначения, выделенного в натуре (то есть, определены его границы, есть свой кадастровый номер и свидетельство о праве собственности на целый земельный участок), для продажи вам необходимо получить отказ от преимущественного права покупки (согласие на продажу третьему лицу) от субъекта Российской Федерации (например, администрации вашей области).
Продажа земли сельскохозяйственного назначения
Главная особенность купли-продажи земельной территории сельскохозяйственного назначения, согласно закону, состоит в наличии преимущественного права региональных (муниципальных) властей на приобретение у правообладателя земли (продавца) такого земельного участка.
В состав таких земель традиционно включаются наиболее ценные, плодородные участки земли, требующие по этой причине особой охраны и, соответственно, особого правового статуса и защиты со стороны государства. В связи с этим продажа земель, отнесенных к территориям сельскохозяйственного назначения, имеет свои правовые особенности.
Преимущественное право выкупа земельного участка: что необходимо помнить при его оформлении
- Арендаторы земельных участков, которые на протяжении всего срока действия договора аренды тщательно соблюдали все указанные в договоре условия, а также при необходимости могут внести всю выкупную сумму и готовы эту возможность подтвердить документально;
- Представители малого и среднего бизнеса, в том случае, если земельные участки, которые ими ранее арендовались, были выставлены на продажу или на проведение процедуры приватизации;
- Многодетные семьи (в лице их представителей), если они подали своевременно заявку на осуществление такого выкупа;
- Льготные категории граждан (в том случае, если они не получили участок безвозмездно от государства и приняли решение его выкупить);
- В том случае, если речь идет о покупке доли участка, то здесь преимущественное право будет принадлежать тем лицам, кто владеет остальными долями в конкретном участке (например, в случае вступления в наследство несколькими наследниками один из них решил долю продать — преимущества по приобретению будут иметь остальные наследники).
Выкуп земельного участка — очень ответственный процесс, который требует достаточно больших затрат по времени. Однако, в том случае, если оформлять процесс перехода права собственности в полном объеме, вся процедура займет достаточно много времени. Поэтому большинство потенциальных покупателей заинтересовано в использовании права преимущественного выкупа.
Новая и подробная инструкция: как продать землю сельхозназначения и ее пай
Перед подписанием договора покупатель обязательно попросит продавца показать отказ от преимущественной покупки земли от местных властей. В случае если в сделке участвуют физлица, нужно будет также оформить нотариальное согласие супруга (и) на покупку-продажу земли. Если земля продается компании, то потребуются документы подтверждающие регистрацию юрлица и полномочия представителей.
Не каждый участок земли для сельскохозяйственных целей, имеет разрешение на строительство. Желательно уточнить у продавца, какие строения есть на земле, и есть ли на них разрешения. Учтите, что в такой постройке может быть не разрешена постоянная регистрация.
Особенности продажи участков сельскохозяйственного назначения
К основному списку документов, необходимых для продажи земельного участка сельхозназначения, прилагается дополнительный документ Решение КУГИ об отказе использования преимущественного права покупки. Без него не произойдет регистрация в РОСРЕЕСТРЕ. Основной список документов можно узнать в статье Документы для продажи земельного участка.
Особенность в том, что данной статьей определено преимущественное право покупки участков сельхоназначения государственными органами и муниципальными (публичными образованиями). Это значит, чтобы продать свой участок стороннему лицу, надо получить Отказ от преимущественного права покупки от этих организаций. По аналогии с продажей комнаты в коммунальной квартире.
Порядок продажи земли сельхозназначения
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. 2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Больше в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Нужно отправить письмо с уведомлением»Правительству МО» с указанием цены, за которую вы им предлагаете, также нужно указать, что через 35 дней после получения ими вашего письма вы продадите участок не ниже указанной вами цены. Обычно на 35-45 день они присылают отказ от покупки. С отказом на руках можно делать сделку по цене не ниже указанной для них, но в теч 1 года.
Преимущественное право выкупа земельного участка: что необходимо помнить при его оформлении
Если речь идет о представителях многодетных семей, то в том случае, если они подали заявку на заключение договора купли-продажи в отношении конкретного участка уже в момент объявления торгов (если они были инициированы иным лицом, не имеющим право первоочередного выкупа), то договор будет заключен именно с ними ввиду их принадлежности к льготным категориям потенциальных покупателей.
- В том случае, если покупка земли сельскохозяйственного назначения планируется у государства, необходимо получить отказ муниципальных органов от его выкупа (в специализированных органах, отвечающих за управление государственным и муниципальным имуществом);
- Подать заявление в соответствующий территориальный орган государственной власти о том, чтобы вопрос приобретения участка был рассмотрен;
- К заявлению приложить документы, подтверждающие право на преимущественный выкуп (ранее заключенный договор аренды на него, документы, подтверждающие принадлежность к льготным категориям граждан, например, к многодетным семьям);
- Подготовить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя (например, копию кредитного договора с банком о выделении денежных средств или справка из Пенсионного Фонда о возможности использования средств материнского капитала).
