Покупка квартиры с обременением по ипотеке риски
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Вместе с правами покупатель приобретает обязанности дольщика. Если у последнего накопился долг по взносам, то его придется выплачивать. В связи с этим, перед сделкой необходимо проверить платежную документацию и убедиться в отсутствии задолженности.
Когда квартира находится в ипотеке, на очереди могут быть несколько кредиторов. При появлении у собственника материальных проблем банк может наложить арест на собственность. Когда тот вернет долг, арест будет снят. Несколько арестов одновременно никогда не накладываются. После продажи жилья у покупателя могут возникнуть проблемы с остальными кредиторами, когда квартира снова окажется под арестом.
Покупка квартиры с обременением
Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.
Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.
Правила покупки квартиры с наложенным обременением по ипотеке и к каким рискам готовиться
Установление обременения может быть осуществлено в соответствии с положениями действующего законодательства (как, например, в случае приобретения квартиры с использованием ипотечного займа), по решению суда (арест или установление особого режима использования конкретного имущества), а также по решению уполномоченных государственных органов (такой вид обременения устанавливается, в первую очередь, в отношении различных земельных участков в виде сервитутов).
Покупка квартиры, на которую наложено ипотечное обременение, по наличию алгоритма шагов выглядит несколько иначе, нежели другого жилья, так как потребуется получить обязательное согласие банка, у которого заложено имущество, на осуществление такой сделки. Как правило, в случае, если клиент является «проблемным», никаких сложностей с оформлением такого согласия не происходит. Тем более, что банк переводит наложенное обременение на нового владельца недвижимости до того периода, пока полностью не будет погашена вся сумма кредита.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке
Во многих случаях приобретение недвижимости с обременением грозит новым владельцам судебными разбирательствами и возможным лишением жилья. Чтобы этого избежать, нужно взвесить все риски покупки квартиры с обременением, а в некоторых случаях наличие ограничений покупателям бывает даже выгодно.
Еще одним фактором, представляющим для покупателей риск, является покупка недвижимости в аварийном доме. Несмотря на то, что на такие сделки нет законодательных запретов, необходимо убедиться, что дом включен в план расселения, в противном случае придется либо самостоятельно устранять недостатки, либо ждать несколько лет.
Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке
Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:
- либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
- либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.
Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке в 2019 год
Покупатель может заплатить указанную сумму А обременение так и не снимут Если обременение не сняли То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится Уплаченную сумму можно будет вернуть Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком Процесс переоформления квартиры Будет более длительным и проблематичным Банк будет контролировать ситуацию Пока не будут выплачены все средства по ипотеке
Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком
Особенности покупки квартиры с ипотекой и другим обременением: существующие риски, образец договора в пользу продавца
При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.
Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.
Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)
Покупка квартиры с обременением ипотекой – нередкое явление на практике. Однако оформление данного договора требует большой внимательности и представления дополнительных документов. Кроме того, многие не хотят покупать квартиру с обременением, опасаясь лишней волокиты в различных инстанциях и возможных проблем в будущем.
Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.
Покупка квартиры с ипотечным обременением в 2019 году
- Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
- Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).
- В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
- Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
- В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
- Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.
Как купить квартиру в ипотеку с обременением
- Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
- Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.
- Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
- Потом продажа имущества проходит по стандарту.
- Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.
- После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.
- Если жилье просто переоформляется на нового собственника, то он получает вместе с метрами еще и обременение. При обычной операции подобного не будет. Квартира либо дом сразу попадают в полное распоряжение физического лица.
- Регистрация и получение бумаг в этом деле более длительные и трудоемкие.
- При переоформлении собственности не получится избавиться от кредитора, сотрудники которого станут навещать нового клиента по несколько раз в году. Таким образом они следят за ликвидностью жилья.
Особенности покупки квартиры с ипотекой и другим обременением: существующие риски, образец договора в пользу продавца
Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.
При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке: как избежать возможных рисков
Владелец вправе во время регистрации прав в Росреестре выбрать долевую форму собственности. В этом случае у каждого собственника будет своя доля. Уточнить, кто имеет право собственности стоит на первоначальном этапе, поскольку переговоры придется вести со всеми владельцами.
Банки более-менее охотно идут на продажу квартир в ипотеке, с одной стороны они теряют часть прибыли в связи с досрочной выплатой ипотеки новым покупателем, с другой, избавляются от долгового бремени, которое могло возникнуть в связи с неплатежеспособностью держателя ипотеки.
