Льгота по ндс у застройщика
Заметки для застройщиков
Для застройщика важно правильно распределить весь входной «строительный» НДС (по услугам подрядчиков, по использованным при строительстве сырью, материалам и т. д.) между дольщиками. Как это сделать — в Налоговом кодексе не говорится. Минфин рекомендует распределять налог пропорционально доле конкретного инвестора в сумме инвестиций на строительство объект а Письмо Минфина от 18.10.2011 № 03-07-10/15 .
Учитывая это, можно сказать, что упрощенцы-застройщики, которые выбрали в качестве объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на расходы», сильно рискнут, если решат затраты на страхование ответственности включить в свои налоговые расходы. Согласны с этим и специалисты Минфина.
Льгота по ндс для застройщиков жилья
В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке. Соответственно, суммы НДС, предъявленные застройщику по товарам (работам, услугам), приобретенным для строительства, принимаются к вычету на общих основаниях (письма Минфина РФ от 26.10.2011 № 03-07-10/17, от 07.07.2009 № 03-07-10/10).
В частности, застройщиком при осуществлении инвестиционной деятельности может быть физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства (ст. 1 Градостроительного кодекса), тогда как застройщиком при долевом строительстве (в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ) может быть только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основе полученного разрешения на строительство (Постановление ФАС ПО от 10.05.2011 № А06-5101/20106). Принимая во внимание изложенное, можно сделать вывод, что застройщик вообще не вправе заключать договор долевого строительства и привлекать денежные средства дольщиков для возведения объектов производственного назначения.
Выгодна ли застройщику новая льгота по НДС
В силу п. 8 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты, частичной оплаты, полученных в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг). На основании п. 6 ст. 172 НК РФ такие вычеты производятся с даты отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг). Поскольку застройщик, использующий пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, реализует услуги, не подлежащие налогообложению, у него не возникает права на вычет сумм НДС, уплаченных в бюджет с сумм авансов, полученных до начала применения льготы.
Вопрос: Застройщик, решивший воспользоваться освобождением от налогообложения, предоставленным пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, теряет право на вычет сумм НДС со стоимости товаров, работ, услуг и имущественных прав, приобретенных им в периоде применения льготы для использования в собственной деятельности по оказанию услуг дольщикам?
И вновь о льготе по НДС у застройщика
Организация не представила в налоговый орган заявление об отказе с 01.10.2010 от льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Однако применять льготу не хочет (заявление было представлено в декабре 2010 года, соответственно, отказ начинает действовать с 01.01.2011). В связи с этим было принято решение в IV квартале 2010 года исчислять и предъявлять НДС к вычету в том же порядке, что и до 1 октября. Считаем, что наши действия не наносят ущерб бюджету. Вместе с тем аудиторы настаивают на том, что по результатам камеральной проверки декларации за IV квартал налоговый орган примет сумму начисленного к уплате в бюджет НДС, но при этом откажет в праве воспользоваться заявленным налоговым вычетом. Можно ли отстоять право на вычет в суде?
Застройщик многоквартирного жилого дома применяет с 1 октября 2010 года льготу по НДС, предусмотренную пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Возникает ли обязанность уплаты НДС с суммы экономии, остающейся в распоряжении застройщика, то есть когда после завершения строительства размер привлеченных застройщиком денежных средств на основании договоров участия в долевом строительстве превышает затраты на строительство объекта недвижимости?
О применении застройщиком льготы по НДС
Несмотря на смену позиции в части применения застройщиком при строительстве многоквартирных домов со встроенными офисными и торговыми помещениями упомянутой льготы по НДС, Минфин все же не настаивает на неправомерности ее применения в отношении абсолютно всех нежилых помещений, возводимых при строительстве многоквартирных домов.
При этом финансисты отмечают, что данный вывод справедлив в ситуации, когда эти нежилые помещения передаются дольщикам для дальнейшего их использования в сфере материального производства. В Письме ФНС России от 16.07.2012 № ЕД-4-3/11645@ 7 также содержится вывод, что услуги застройщика при передаче таких нежилых помещений не подпадают под действие налоговой льготы, установленной в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ. Заметим, названое письмо практически слово в слово дублирует разъяснения коллег из финансового ведомства.
Льготы по НДС у застройщика возникают только на передачу дольщику жилых помещений в многоквартирном доме
Таким образом, нежилые помещения многоквартирного дома, которые не входят в состав общего имущества и предназначаются для размещения офисов, магазинов и т.п., являются объектами производственного назначения, на услуги застройщика по которым действие рассматриваемой льготы не распространяется.
Льгота, предусмотренная подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, распространяется на услуги застройщика, оказываемые на основании договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают передачу участнику долевого строительства жилых помещений в многоквартирном доме. Если указанному лицу также передаются нежилые помещения данного дома, которые не входят в состав общего имущества, то услуги застройщика, связанные со строительством таких помещений, под льготу не подпадают. Это правомерно в том случае, если названные помещения предназначены для использования в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг.
Освобождение от обложения НДС услуг застройщика (Егорова М
В соответствии с частью 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства; а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Вознаграждение застройщика в соответствии с договором участия в долевом строительстве является составной частью цены этого договора. Цена договора, в свою очередь, определяется положениями части 1 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ как размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, а также как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Таким образом, понятие «цена договора участия в долевом строительстве» может быть истолковано двумя способами:
— как общая цена договора (в случае если строительство осуществляется собственными силами либо собственными силами с привлечением подрядных организаций);
— как сумма, состоящая из двух частей: денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (в случае если строительство ведется только с привлечением подрядных организаций без осуществления строительных работ собственными силами).
Федеральный закон N 214-ФЗ не конкретизирует, что имеется в виду под услугами, которые застройщик оказывает дольщикам.
Исходя из обязанностей застройщика, под услугой застройщика следует понимать услуги по организации строительства и передаче готовых объектов дольщикам.
С 1 октября 2010 года такие услуги на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), освобождаются от обложения НДС.
Соответствующие изменения были внесены в пункт 3 ст. 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) , который Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил подпунктом 23.1.
———————————
СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.
СЗ РФ. 2010. N 25. Ст. 3070.
Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) .
———————————
СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.
Департамент общего аудита по вопросу возмещения НДС застройщиком
В связи с этим у Организации возникают вопросы:
— каким образом определить себестоимость строительства нежилых помещений?
— каким образом определить сумму НДС по затратам на строительство, которую можно принять к вычету?
— каким образом внести изменения в учетную политику?
Отметим, что, по нашему мнению, независимо от используемого базового показателя площади (полезная или общая) себестоимость нежилых помещений будет одинаковой, так как при определении себестоимости жилых и нежилых помещений площадь помещений общего пользования подлежит распределению на жилые/нежилые помещения пропорционально их площадям.
Льгота по НДС для застройщика
По общему правилу выручка от реализации услуг облагается НДС. Однако законодатели предусмотрели льготу по услугам застройщика в рамках долевого строительства (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК). Но есть исключение – льгота по НДС не касается строительства объектов производственного назначения.
Помимо строительства объекта застройщик может согласно условиям договора оказывать дольщикам услуги. То есть цену в договоре стороны могут определить как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта и на оплату услуг застройщика.
Всегда ли застройщики могут применять новую льготу по НДС
В связи с применением новых норм у налогоплательщиков могут возникнуть вопросы. Во-первых, не вполне понятно, что понимать под строительством объектов производственного назначения по договору об участии в долевом строительстве. Ведь застройщик не имеет права заключать подобный договор и привлекать денежные средства других лиц для возведения объектов производственного назначения.
С 1 октября 2010 г. вступает в силу подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, освобождаются от НДС (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ). Исключение составляют услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения.
Освобождение от обложения НДС услуг застройщика (Егорова М
В письме Минфина России от 7 августа 2013 г. N 03-07-07/31823 указано, что услуги застройщика, оказываемые по договорам участия в долевом строительстве, заключенным в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ, согласно которым объектами долевого строительства являются апартаменты для проживания физических лиц в составе гостиничного комплекса, освобождаются от обложения налогом на добавленную стоимость, если такие объекты, не являясь объектами производственного назначения, приобретаются физическими лицами для личного (индивидуального или семейного) использования.
———————————
Документ опубликован не был. СПС «КонсультантПлюс».
Несмотря на имеющиеся разъяснения по применению данного пункта, в практике возникает вопрос: если по договору участия в долевом строительстве передаются как жилые, так и нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома и предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождается ли от НДС стоимость услуг застройщика, оказываемых при строительстве нежилых помещений?
В письме Федеральной налоговой службы от 16 июля 2012 г. N ЕД-4-3/11645@ отмечено, что в таком случае установленное подпунктом 23.1 пункта 3 ст. 149 НК РФ налоговое освобождение не применяется.
———————————
Экономика и жизнь. 2012. N 29 (бухгалтерское приложение).
Экономия застройщика: быть или не быть НДС
Однако с этих пор налоговое законодательство претерпело изменения, в частности введена льгота по освобождению от НДС оказания услуг застройщика (подп.23.1 п.3 ст.149 НК РФ), а не только операций по реализации готовых квартир и домов. В связи с этим Минфин РФ скорректировал свою позицию:
Аналогичную позицию заняли и арбитражные суды. Так, Высший Арбитражный Суд РФ отказал в пересмотре дела, указав, что общество обоснованно не включило в облагаемую НДС базу сумму превышения полученных от участников долевого строительства средств над фактическими затратами на строительство(1)Определение ВАС РФ от 08.08.2013 № ВАС-10423/13 «Об отказе в передаче в Президиум ВАС РФ»
