Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости
Методы оценки ликвидационной стоимости недвижимости
Он опирается с одной стороны на более конкретные данные, то есть реальную рыночную стоимость объекта недвижимости в заданный момент времени, с другой стороны на корректировочный коэффициент (в некоторых источниках упоминаемый как поправка), находящийся в прямой зависимости от факторов, влияющих на вынужденность выставления объекта на торги.
Последние актуальные тенденции на российском рынке недвижимости на особое место выводят процесс оценки ликвидационной стоимости объектов собственности, приобретающий все большее значение в условиях экономического кризиса.
Характеристики рынка недвижимости для расчета ликвидационной стоимости
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Поэтому давая характеристику процессу оценки ликвидационной стоимости недвижимости скорее можно говорить о методиках эмпирического характера, зависящих в большой степени от интуитивных знаний специалистов этой области и анализа доступной базы статистических данных о ликвидационных продажах объектов собственности.
Ликвидационная стоимость
Одновременно высчитывается остаточная стоимость объекта. Она представляет собой величину, равную экономически действительной стоимости с учётом износа недвижимости. Для получения правильного результата требуется из изначальной цены вычесть аккумулированную амортизацию. Такие данные учитываются при расчёте ликвидационной стоимости собственности, в вынужденных обстоятельствах выставленной на торги.
Кризис вносит коррективы в деятельность оценщиков и требует быть более внимательным собственников. Для получения адекватной цены лучше использовать оба метода определения ликвидационной стоимости объекта. Не стоит в существующих условиях надеяться только на опыт профессионалов. Особенности оценки ликвидационной стоимости в период кризиса состоят в том, что каждый из методов привносит свои плюсы. Прямой позволяет проанализировать состояние рынка недвижимости и аналогичные сделки купли-продажи. Вывод превратится в основу проведения косвенного метода. Он примет во внимание фактическую рыночную стоимость недвижимости, учтет кадастровую оценку и выставит адекватный вынужденности корректировочный коэффициент.
Как происходит оценка жилой недвижимости для ипотечного кредита и ее стоимость
- Банки, которые предоставляют ипотечное кредитование на приобретение квартиры, так как она будет находиться в залоге, на всё время расчёта за ипотеку;
- Любой покупатель недвижимости, который заинтересован в его покупке;
- Федеральные и муниципальные органы власти, при уничтожении недвижимостей, которые являются аварийными;
- В суде, при конфискации жилья за долги.
Прямой способ происходит методом сравнения объекта недвижимости, которое предлагается к продаже с аналогичным жильём. Этим методом пользуются специалисты риэлтерских фирм, так как, они имеют статистику фактических сумм приобретённого жилья и возможность безошибочно назначить ликвидационную цену.
Ликвидационная стоимость квартиры
Для лиц, не обладающих актуальной статистикой в области ценового оборота на недвижимость, при оценке ликвидационной стоимости лучше применять косвенный метод. Важно также обратить внимание, что при таком способе учитывают воздействие корректировочной поправки, отражающей влияние причинных факторов операции купли-продажи. Исходя из того, что коэффициент корректировки, применяемый в формуле определения ликвидационной стоимости, не является четко выраженной величиной, косвенную методику принято считать неточной. В настоящее время его считают в размере 20% от коммерческой цены.
- ликвидационная цена практически всегда меньше рыночной на существенную величину;
- основным фактором, влияющим на величину ликвидационной цены, выступает ограниченное время, а вот при формировании рыночной цены берется во внимание качество объекта и окружающая его инфраструктура.
Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки
— западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR). Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate — ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США;
В п. 7.4. настоящего отчета оценщиками была определена ставка капитализации методом рыночной экстракции с учетом валового рентного множителя. Ставка капитализации составляет 14,62% для объектов недвижимости торгового назначения. Таким образом, для определения ставки дисконтирования необходимо рассчитать норму возврата капитала.
Понятие и формула расчета ликвидационной стоимости
При оценке ликвидационной стоимости предприятия может быть использована косвенная и прямая методика расчетов. На выбор методики оказывает влияние тип организации, однако получившиеся результаты будут незначительно отличаться при вычислениях по различным методикам.
- в ходе исполнительного производства;
- в ходе оформления банкротства;
- при разработке программы реорганизации предприятия;
- при финансировании реорганизации предприятия;
- при оценке имущества для целей залога с применением ФСО №9 «Оценка для целей залога»;
- иных случаях отчуждения имущества.
Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости
Анализ существующих подходов, применяемых в оценке недвижимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность. К тому же, как показывают данные по продаже недвижимости с аукционов в Москве, 40 — 50% от общего количества выставленных на продажу объектов недвижимости в период с конца 1998 по конец 2000 годов остается нереализованными по причине завышенной ликвидационной стоимости. Это завышение обусловлено отсутствием в свободном доступе информации о состоявшихся торгах.
Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и на территории города Москвы, на которой имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов в соответствии с проектом совместного Постановления Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Правительства Москвы «О вовлечении в хозяйственный оборот и обеспечении эффективности дальнейшего использования объектов незавершенного строительства, а также объектов, подлежащих реконструкции или реставрации, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территории города Москвы».
Жилищный Консультант
- Для физических и юридических лиц в результате списания за долги либо при разделе имущества на доли. Например, при конфискации имущества через суд.
- Для субъектов федерации и государства, при передаче собственности во владение частным лицам – ликвидации или предоставлении жилого помещения для найма на длительный срок.
Что такое ликвидационная стоимость квартиры? Это конкретная величина расчета цены на квартиру, которая зависит от скорости осуществления процесса отчуждения или передачи недвижимости иному лицу. Необходимость проводить такой метод оценки имущества возникает в связи банкротством юридического лица, неоплаченными долгами физического лица либо передачей государственной собственности во временное или постоянное пользование.
Ликвидационная стоимость — это отображение цены бизнеса
2. Косвенная методика, предполагающая расчет стоимости посредством рыночной оценки. В данном случае ликвидационная стоимость – это рыночная цена минус стоимость фактора вынужденной реализации предприятия. Именно в определении величины указанного фактора и состоит основная трудность. Поэтому, в основном, на отечественном рынке стоимость вынужденной реализации определяется экспертным путем.
При возникновении малейшей нестабильности в экономике государства на цену субъектов хозяйствования начинают оказывать влияние факторы, основным из которых является ограничение в сроках реализации. Поэтому ликвидационная стоимость – это показатель, достаточно актуальный в кризисных условиях.
Ликвидационная стоимость предприятия в 2019 году
Утилизационная В данной ситуации это отрицательный показатель, поскольку активы не реализуются или распродаются на торгах, а полностью списываются или ликвидируются. После этого возводятся новые производственные мощности, от которых финансовый эффект будет значительно выше. Отрицательный показатель базируется на том, что для списания и продажи необходимы определенные финансовые затраты Упорядоченная Для реализации активов компании необходим определенный период времени, чтобы продажа была осуществлена по максимально возможной цене Принудительная Все активы, как правило, продаются единоразово и на одних торгах в ускоренном режиме
Необходимость расчета ликвидационной цены при реализации залогового имущества Расчет необходимо осуществить кредитору, чтобы определить минимально допустимую стоимость залога, при помощи которой можно покрыть требования кредитора. Если финансовые средства, полученные предприятием от кредитора, не будут возвращены своевременно, тогда размер задолженности можно полностью покрыть финансами, полученными от реализации залогового имущества. Такая стоимость приравнивается к ликвидационной, поскольку имеет аналогичные характеристики, такие как срочная реализация и принудительная продажа объекта Ликвидация компании в случае банкротства также является основанием для расчета ликвидационной стоимости Сроки реализации имущества лимитированы определенными временными рамками, поэтому необходимо сформировать четкий план действий для реализации предприятия и погашения задолженности перед кредиторами. Продолжительность периода, доступного для реализации объекта, зависит от конкретных обстоятельств и условий, в которых оказалась ликвидируемая компания. В данном случае ключевым является тот факт, является ли ликвидация добровольной или принудительной. Если ликвидируется компания на добровольной основе, тогда есть множество способов и вариантов для продажи имущества. Иной вариант предполагается при вынужденной продаже, тогда сроки весьма лимитированы Ускоренный режим продажи иной собственности Поскольку сроки короткие, также необходимо рассчитать ликвидационную стоимость, по которой будет распродано имущество
Глава 5
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.
Например, тенденции спроса и предложения на рынке недвижимости определяются в значительной мере демографической ситуацией, миграцией населения, общим предпринимательским климатом, уровнем ставок налогообложения, длительностью процедур сделок и пр. Влияние этих факторов не сиюминутно, но не принимать их в расчет нельзя. А это случается довольно часто.
