Аренда обязателшьственное право
Институт аренды земельных участков
Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» даны рекомендации арбитражным судам о порядке применения норм права о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества. Так, в п. 6 Обзора указывается, что положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества, а требования ст. 26 Закона № 122 подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения, а регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права.
Кроме того, отсутствует последовательность в определении того, какие вещные права (их обременения и ограничения) подлежат государственной регистрации. В законодательстве нет логического обоснования выбора оснований для регистрации сделок, существует противоречивость норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (земельные участки) и регистрации сделок с ним.
Аренда: право или обязательство
После принятия ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» часто высказывается мнение о том, что государственной регистрации подлежит не только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое «право аренды» недвижимого имущества, являющегося предметом договора.
Однако ГК РФ содержит и специальные нормы. Так, например, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года. Что касается договора аренды предприятия, то он в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 671 ГК РФ государственной регистрации не подлежит. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила, т.е. такой договор аренды подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.
Относится ли аренда объекта недвижимости (здания, строения, сооружения, земельного участка) к вещному праву
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.
Обязательственные правоотношения — правоотношения, опосредующие динамику имущественных отношений. В них управомоченный субъект обладает лишь правом требовать от обязанного лица передачи имущества, выполнения работ, оказания услуг, создания и передачи продуктов интеллектуальной деятельности и т.п. В обязательственных отношениях имущество находится во власти должника, а не во власти управомоченного лица — кредитора (п. 4 параграфа 4 главы 5 раздела II Том. 1: Общая часть Гражданское право. В 4 т. (отв. ред. — Е.А. Суханов). — М.: «Волтерс Клувер», 2008.).
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА — ВЕЩНОЕ ПРАВО ИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОЕ
Проведенное исследование также показало серьезное практическое значение квалификации аренды земельного участка как обязательственного права, поскольку именно исходя из этого определяются способы защиты прав участников правоотношения, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, наличие или отсутствие права на иск у сторон и особенности доказывания по спорам, возникающим из договора аренды земельного участка. Таким образом, необходимость и актуальность проведенного анализа не подлежит сомнению.
Однако нельзя не отметить, что некоторые исследователи обладают специфичной точкой зрения на вопрос разграничения вещных и обязательственных прав, отмечая, что признаки, которыми обладают вещные права, свойственны и некоторым обязательствам. К примеру, как справедливо замечает Е.А. Суханов, «владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и ряда обязательственных прав… Следствием этого стали известное «смешение» гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых способов защиты права в качестве его квалифицирующего признака, позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права»[6].
Аренда как вещное право
В заключении хотелось бы остановиться на выборе конкретной позиции. Лично я разделяю мнение докторов юридических наук Уральской школы, которые считают, что «в отличие от вещного права обязательственное право выражает не прямое отношение субъектов к вещам и возникающие на этой основе отношения (вещные отношения, вещные права и обязанности), а отношения между самими субъектами — отношения, которые концентрируются вокруг действий этих субъектов — кредиторов и должников» [1] и относят право аренды к обязательственным правам.
По статистике, договор аренды является самым распространенным из всех видов договора. Это не удивительно, так как история «аренда» как явления насчитывает не одно тысячелетие. В истории принято считать, что первое упоминание права аренды было в древнем Египте, тогда в аренду брали земли, рабов, домашний скот. Огромное преобразование в право аренды внесли Римляне. Стоит отметить, что существенные черты института аренды не изменились с того времени.
Аренда обязателшьственное право
В ряде стран различие между понятиями аренды и найма увязывается с классификацией объекта имущества. Так, в соответствии с австрийским законодательством в аренду можно взять сельскохозяйственное оборудование, а также землю; любое остальное имущество можно лишь взять в наем. В то же время каких-либо существенных различий по форме и содержанию договора указанное обстоятельство не несет 7 .
Законодательство многих стран, в том числе и современное российское (ст. 619 Гражданского кодекса), устанавливает такое положение, при котором у арендодателя нет никаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему усмотрению в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, т.е. соблюдающий все условия договора, арендатор.
Правомочия арендатора и ограниченное вещное право по договору аренды (имущественного найма) (Белов В
Представляется, что введение «новых» (еще неизвестно, как себя проявивших на практике) ограниченных вещных прав все же не должно сказываться на устоявшемся институте договора аренды, а именно на вещной/обязательственной природе.
Также автор настоящей статьи предлагает отдать на откуп сторонам договора аренды возможность приобретения вещной защиты, руководствуясь п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) . Таким образом, в случае заключения договора появлялись бы обязательственные правоотношения между сторонами, а в случае государственной регистрации такого договора приобретались бы и ограниченные вещные права у арендатора, такие как право на подачу виндикационного иска, право следования, преимущественного права на заключение нового договора аренды. О данном выводе свидетельствует соответствующая судебная практика: «Лицо, которому передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника» .
———————————
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
П. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «КонсультантПлюс».
Аналогичный подход наблюдается и в зарубежном законодательстве. Так, в соответствии с нормами Германского гражданского кодекса «наниматель обязуется предоставить нанимателю вещь в пользование на время найма» . Такого рода определение понятия договора найма не означает, что у нанимателя возникает только правомочие пользования. При этом представляется, что немецкие законодатели дают полный отчет тому, что отсутствует необходимость подробно описывать все возможные полномочия — они следуют из факта предоставления имущества для определенных целей (прежде всего правомочия, которые обычно именуются правом пользования и правом владения). По германскому законодательству указание правомочия предполагает существование друг друга: передача права пользования вещью происходит исключительно на основе передачи нанимателю права владения вещью .
———————————
Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.
Параграф 535, см.: Германское право. Часть 1. С. 110.
Право аренды и вещные права
В нормах советского законодательства просматриваются элементы вещно-правовых отношений: за нанимателем (арендатором) был признан статус титульного владельца; безо всяких исключений действовало правило о том, что для нового собственника вещи договор аренды, заключенный прежним собственником, становится обязательнымсм.,например:Советскоегражданскоеправо.Т.2/ Под ред. В.А. Рясенцева. М.: Юрид. лит., 1965. С. 86 и далее.. «Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом права следования дает известные основания отнести это право к числу вещных . к числу вещных можно отнести только те права, которые в законе прямо названы вещными. Остальные же права являются обязательственными. И при любых обстоятельствах к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК» Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М.: Статут, 1999. С. 100..
Договор аренды относят к категории вещных, реальных договоров. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т.е. объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным.
Аренда обязателшьственное право
Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как-то: его улучшения, первичные взносы и т.д. В результате в составе арендованного имущества наряду с имуществом, находящимся в собственности арендодателя, появляется имущество (собственность) арендатора (на созданную им продукцию, доходы, полученные от эксплуатации арендованного имущества, и т.п.), если только законом, иным правовым актом или соглашением сторон не установлено иное. Помимо того, в собственность арендатора поступают не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им на любых законных основаниях — по договору купли-продажи, мены и т.д. Также арендатор может требовать возмещения ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя (в частности, при аренде предприятия). Таким образом, можно говорить о том, что правомочия арендатора в этой части даже более широкие по сравнению с правомочиями субъектов таких ограниченных вещных прав, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом, поскольку плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося соответственно в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иному основанию, поступают опять же лишь в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения (п. 2 ст. 299 ГК РФ).
На это же обстоятельство обращали внимание и другие авторы в своих диссертационных исследованиях. В частности, М.Г. Пронина указывает на то, что заключаемый договор аренды «создает для нанимателя не только обязательственные (относительные) правоотношения, но и права, носящие характер абсолютных» . Д.С. Левенсон также отмечает и «отстаивает» вещный характер договора аренды .
Договор аренды
Неотделимые становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение ему стоимости этих улучшений, независимо от разрешения на такие улучшения со стороны арендодателя (ст. 662 ГК РФ). Но арендодатель может быть освобожден судом от уплаты, если докажет, что стоимость улучшений несоразмерна улучшению качества и эксплуатационных свойств самого имущества и что при этих улучшениях были нарушены принципы добросовестности и разумности.
- Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
- Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
- Представление арендодателю определенных услуг.
- Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.
- Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.
Аренда обязателшьственное право
§ 2 Определение договора найма.
Договор найма жилого помещения законодателем выделен в отдельный, самостоятельный договорный тип, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии с нормами главы 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения характеризуется ярко выраженным социальным характером — возможностью удовлетворять основную потребность человека в помещении для проживания; поэтому нормы главы 35 ГК РФ, регулирующие отношения найма жилья, предоставляют нанимателю большую защищенность (по сравнению с арендатором). Конечная цель законодателя, предусмотревшего специальный режим для найма жилых помещений, состоит в предоставлении усиленной защиты нанимателю.
Обычно выделяют следующие квалифицирующие признаки договора найма жилого помещения: а) имеет своей конечной целью предоставление возможности нанимателю удовлетворить основную потребность любого человека в жилом помещении;
б) единственно возможный способ пользования жилым помещением — проживание в нем (это касается и случаев, когда первичным нанимателем выступает юридическое лицо, которое должно заключить с гражданином — например, работником — другой договор найма);
в) договор найма жилого помещения носит потребительский характер в целом, что дает возможность применения к возникающим отношениям норм законодательства о защите прав потребителя; именно поэтому юридические лица-арендаторы не вправе заключать с гражданами-пользователями договор субаренды, так как это ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя;
г) договор найма жилого помещения характеризуется наличием особенного субъектного состава. В соответствии с п.1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин — на стороне же наймодателя выступает представитель государственного или муниципального органа — в договоре социального найма жилья, либо иное физическое или юридическое лицо — собственник (управомоченное им лицо) — в договоре найма жилого помещения.
Названные выше признаки не затрагивают какие-либо сущностные параметры договора (например, вопросы срочности или платности), касаются лишь отдельных аспектов взаимоотношений, и тем самым остается открытым вопрос о возможности применения к жилищным правоотношениям ряда общих норм об аренде. Действительно, особенности жилищных отношений, их социальная роль, накладывают свой отпечаток на регулирование отношений по договору найма жилого помещения. Но, вместе с тем, не достаточно обоснованной представляется позиция законодателя, полностью исключившего возможность применения к отношениям договора найма норм, распространяющихся на арендные отношения. Жилое помещение характеризуется родовыми признаками объекта недвижимости, поэтому представляется более рациональным применение к отношениям найма жилого помещения тех правил об аренде зданий, которые не противоречат его жилищной специфике.
Глава 1. Понятие правового регулирования арендных отношений.
§ 1. Понятие и значение аренды.
Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-экономические способы вовлечения орудий и средств труда в производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и существует арендный тип хозяйствования; при этом он не должен противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения прибыльности , ни с позиций комфортности управления производственным процессом, ни в плане социального значения возникающих отношений.
Ситуация, когда начало всякой деятельности обеспечено достаточными средствами, обычно не соответствует действительности, и на практике почти всякий производственный, а равно и непроизводственный, процесс опирается на привлечение постороннего имущества или капитала.
Добавим, что потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных отношениях) может быть временной, приобретение его на праве собственности в таком случае не оправдано экономически. В конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда приобретение в собственность не целесообразно. Такой пример. Нижегородская авиакомпания «Волга-Авиа», контрольный пакет которой принадлежит местным властям, заинтересована в том, чтобы принадлежащие ей самолеты Ту-134 так и остались в собственности. Однако сама авиакомпания не имеет ни надлежащих свидетельств эксплуатации данных воздушных судов, ни требуемого технического состава, ни соответствующих летчиков. Оптимальный выход из ситуации — сдача лайнеров в аренду .
Потребность в аренде возникает также в случаях, когда экономико-технические характеристики используемой техники требуют определенных условий, например, большегрузные автомашины-тягачи экономически выгодно использовать только на «длинном плече», и если таких перевозок нет, то лучше всего сдать их в аренду.
Что же касается и земли (земельных участков). Обладание землей на праве собственности не всегда и не во всех отношениях благо. Так, по мнению современных экономистов, «собственность надолго фиксирует ситуацию, не позволяя принимать оперативные решения», поэтому оптимальной является схема, когда часть земли у производителя сельхозпродукции находится в собственности, а часть — в аренде .
Акт аренды также есть акт обмена стоимостями и подчиняется общей экономической логике товарообмена, но с учетом фактора времени, структуры формирования прибыли и возможности придания надлежащей эффективности обмениваемым благам (здесь обычным критерием выступает ликвидность, т.е. легкость превращения в деньги); в силу этого рынок аренды ограничен, но столь же необходим как, и рынок товаров, услуг в составе всякого народного хозяйства.
Экономическим отношениям такого типа хозяйствования соответствует правовой институт аренды, нормы которого (сегодня это гл. 34 Гражданского кодекса РФ — далее ГК РФ) регламентируют имущественные отношения по поводу предоставления вещей в пользование; «по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование» (часть первая ст. 606 ГК РФ). Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме: в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а во 2-5 параграфах — специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и лизинге); в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования.
Для целей настоящего исследования в центре внимания остается фактически закрепленная в законе структура регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, привлекаемых к специальному анализу (главы 2-4 работы), то он предопределен особой актуальностью проблем (финансовая аренда).
Обычное определение договора аренды. Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный . Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества . Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Законодатель отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении». Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате
использования арендованного земельного участка в соответствии с
договором, являются его собственностью, если законом, иным правовым
актом или договором не предусмотрено иное (ст. 136 ГК).
Аренда обязателшьственное право
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Как отмечалось, договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.
