Заключение договора на капремонт мкд без аукциона

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации;
  2. Градостроительный кодекс Российской Федерации;
  3. Приказ Минстроя России от 07.09.2016 N 624;
  4. Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04;
  5. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы»;
  6. Постановление Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 об утверждении Положения о привлечении специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  7. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ (последняя редакция);
  8. Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.12.2016 г. по делу № А40-208019/2016;
  9. Постановление Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 08.08.2016 г. по делу № А41-12104/2016;
  10. Решение Арбитражного суда Московской области от 09.06.2016 г. по делу № А41-12100/2016.

Могут ли жильцы многоквартирного дома, приняв решение о производстве капремонта, определив необходимые виды работ и их стоимость, самостоятельно определить организацию-подрядчика для выполнения этих работ? При любом способе формирования капремонта: на счете регионального оператора, на спецсчете.

В зависимости от способа управления МКД (жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация) между собственниками и подрядной организацией в качестве посредника будет выступать юридическое лицо, управляющее МКД (ст.161 ЖК РФ), поскольку именно на нем лежит обязанность по оказанию всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме. Таким образом, управляющая организация несет на себе функции «технического заказчика». Стоит отдельно отметить, что «техническим заказчиком» могут также быть отдельное физическое лицо, действующее на профессиональной основе, и специализированная организация, привлеченные решением общего собрания собственников МКД (п.22 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ).

1. Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.

В данном случае следует понимать, что прямыми заказчиками работ выступают собственники МКД, поэтому и выбор подрядной организации для проведения капитального ремонта они осуществляют самостоятельно. Такой подход подтверждается Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. № 10-П, в котором указано, что «порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме».

Действительно, ранее действовавшая ст. 1 ЖК РФ предусматривала обязанность собственников помещений многоквартирных домов заключать подобный договор, однако сегодня нормы данной статьи видоизменились и подобной обязанности уже не существует, поскольку обязанность по оплате взносов возникает не в силу договора, а в силу закона.

Нужен ли договор?

По-прежнему много людей интересуется вопросом по оплате капитального ремонта, многие по-прежнему задают вопрос о том, а нужно ли платить капитальный ремонт, если договор на оплату данного обязательного взноса не заключался.

Ремарка

Обязанность по оплате взносов за капитальный ремонт также не ставится в зависимость от проведения капитального ремонта в доме, поэтому если некоторые собственники квартир полагают, что в доме недавно был сделан капитальный ремонт, то теперь необходимости в оплате не имеется, то они стали жертвой заблуждения, поскольку при капитальном ремонте дома были задействованы взносы других собственников, дома которых также согласно графику будут отремонтированы в текущем либо следующем году, в зависимости от установленного срока ремонта.

Обратите внимание =>  Будет прибавляться пенсия не государствннная в гаспроме

Органы местного самоуправления, бюджетные и казенные предприятия могут найти подрядчика на капремонт дома, только проведя конкурентную закупку по 615 постановлению правительства. Поучаствовать в такой закупке можно, пройдя предварительный отбор в своем регионе. Расскажем, как стать подрядчиком на капремонт и как искать такие закупки.

По каким правилам проводят закупку

Предварительные отборы минимум раз в квартал проводят на ЭТП госзакупок органы по ведению РКПО. Они собирают комиссию, определяют ее состав и порядок работы, публикуют документы на ЭТП и ЕИС. Участие в предварительном отборе бесплатное. Например, в Свердловской области за отбор подрядчиков и ведение реестра отвечает Министерство энергетики и ЖКХ.

Как пройти предварительный отбор

  • Предыдущий электронный аукцион не состоялся.
  • Капитальный ремонт нужен, чтобы устранить последствия чрезвычайной ситуаций, аварий и т.п.
  • Закупки услуг по капремонту не дороже 100 000 руб. Годовой объем таких сделок — не более 1 млн руб.
  • Закупают авторский надзор за капремонтом общего имущества (в том числе объектов культурного наследия).

копия засвидетельствованного в нотариальном порядке перевода на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством иностранного государства, полученная не ранее чем за 6 месяцев до дня подачи заявки на участие в предварительном отборе, — для иностранных лиц;

37. Заявка на участие в предварительном отборе, а также все сведения и документы, которые входят в ее состав в соответствии с настоящим Положением, подаются через оператора электронной площадки в виде электронного документа. Заявка на участие в предварительном отборе должна быть подписана усиленной неквалифицированной электронной подписью. Ключи усиленных неквалифицированных электронных подписей, предназначенные для использования в целях настоящего раздела, должны быть созданы и выданы удостоверяющими центрами, получившими аккредитацию на соответствие требованиям Федерального закона «Об электронной подписи».

Информация об изменениях:

49. Срок рассмотрения заявок на участие в предварительном отборе, проводимом в соответствии с пунктом 4 постановления Правительства Российской Федерации от 1 июля 2016 г. N 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», не может превышать 30 календарных дней со дня окончания срока подачи заявок.

Сначала организаторы рассматривают поступившую заявку и выносят решение о допуске/не допуске участника к торгам. Затем проводится аукцион, и претенденты делают свои ценовые предложения. Выигрывает тот, кто установил наименьшую цену, то есть чья ставка была сделана последней. С победителем заключается контракт на исполнение обязательств.

Договор заключается по правилам 44-ФЗ. Уклониться от сделки исполнитель не может, иначе он потеряет обеспечение заявки и попадет в РНП. Перед подписанием договора, победитель должен внести обеспечение в размере 30% от НМЦК.

Закупка капремонта у единственного поставщика

Итак, соискатель внесен Реестр и допущен к участию по 615-ПП. Чтобы найти интересующую закупку можно воспользоваться функционалом ЕИС (информация о таких процедурах размещается здесь с мая 2018 г.) либо обратиться к любому платному поисковому сервису, которые также размещают извещения о заказах на капитальный ремонт.

Обратите внимание =>  В случае развода если муж не прописан как делится дом

Исключение: если работы, включенные в аукционный перечень, проводятся на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах (определение дано в ч. 1 ст. 48.1 ГрК РФ) или искусственных дорожных сооружениях, разрешается проведение конкурса.

Описываем объект закупки

  1. Тендеры на капитальный ремонт по 615-ПП проводятся для многоквартирных жилых домов.
  2. Уполномоченные органы ведут предварительный отбор организаций, желающих участвовать в таких закупках. Поставщики отбираются по наличию опыта, квалификации, отсутствию в РНП и др. Информация об отборе размещается в ЕИС.
  3. Из отобранных организаций формируется реестр квалифицированных подрядных организаций, которые могут подавать заявки на капитальные закупки.
  4. Тендер на капремонт осуществляется путем проведения электронного аукциона на отобранных электронных торговых площадках. Критерием победы является цена.
  5. Заказчик применяет нормы 44 ФЗ только в части процедуры определения поставщика: с момента размещения извещения об осуществлении закупки в ЕИС и до момента заключения контракта (п. 2 ст. 3 закона № 44-ФЗ). Требования о планировании, нормировании, исполнении контракта, отчетности, предусмотренные законом № 44-ФЗ, на закупки по 615-ПП не распространяются.

Выбираем способ определения поставщика закупки ремонта по 44 ФЗ

  • капремонта объектов культурного наследия;
  • капремонта на особо опасных, технически сложных объектах или искусственных дорожных сооружениях с НМЦК для федеральных нужд более 150 млн руб., для муниципальных нужд — более 50 млн руб.
  • Соответствовать единым требованиям, как и участники закупок по 44-ФЗ.
  • Иметь нужное количество квалифицированных специалистов в соответствии с предметом отбора.
  • За прошлые три года иметь не меньше трех исполненных контрактов на аналогичные предмету отбора работы, и их сумма должна быть не меньше минимального размера стоимости из документации об отборе.
  • За прошлые три года не иметь контрактов или договоров, которые были расторгнуты из-за существенных нарушений условий подрядчиком
  • Отсутствовать в реестре недобросовестных подрядных организаций

Начальную максимальную цену (НМЦ) капремонта заказчик обосновывает проектно-сметным методом (ч. 9 ст. 22 закона № 44-ФЗ). Участники снижают НМЦ на шаг от 0,5 до 5% НМЦ. Если в течение 10 минут никто не предлагает более низкую цену, побеждает участник, который сделал предложение последним. После торгов заказчик объявляет победителя, с которым заключает контракт.

Антидемпинговые меры и обеспечение контракта

Органы местного самоуправления, бюджетные и казенные предприятия могут найти подрядчика на капремонт дома, только проведя конкурентную закупку по 615 постановлению правительства. Поучаствовать в такой закупке можно, пройдя предварительный отбор в своем регионе. Расскажем, как стать подрядчиком на капремонт и как искать такие закупки.

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Обратите внимание =>  Какие нужны документы для начала строительства частного дома

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Также как и при закупках по 44-ФЗ, в договорах на капремонт действуют антидемпинговые меры. Если цена снижается на четверть и более, то победителю следует подготовить обеспечение в 1,5 раз больше установленного в документации.

Для поиска подрядчика на работы по капремонту заказчики должны провести процедуру в соответствии с постановлением Правительства № 615. Исполнителям же для участия в этом прежде следует пройти этап предварительного отбора на уровне своего региона. В статье расскажем о таком отборе, а также о том, как искать закупки на капремонт и участвовать в них.

Правовое регулирование

Предварительный отбор нужен для того, чтобы подрядчик попал в Реестр квалифицированных подрядных организаций (РКПО) своего региона. Без этого участвовать в закупках по постановлению № 615 он не сможет.

Нужен ли договор с фондом капитального ремонта? Договор на капремонт с региональным оператором – это соглашение между сторонами о создании счета, на который будут перечисляться взносы жильцов и уплаченные пени, которые являются средствами для проведения будущих работ по капремонту дома. Заключение данного соглашения регламентируется статьей 445 Гражданского кодекса нашей страны.

Стороны

Обе стороны договора несут материальную ответственность за неисполнение пунктов договора. Это значит, что формируя фонд капитального ремонта, и жильцы, и организация должны быть хорошо осведомлены о том, какая роль на них возлагается.

Когда и как заключается документ?

Отказаться можно в судебном порядке, если договор уже составлен. В этом случае собственниками должны быть приведены доводы, почему они более не нуждаются в подобном фонде. Если доводы веские, договор будет расторгнут.

В случае, когда ФКР формируется на специальном счете, собственники помещений в МКД самостоятельно занимаются поиском и привлечением подрядчиков для проведения КР (как правило, такие функции от лица собственников дома исполняет управляющая компания, выступающая владельцем спецсчета).

Примечание: очередность проведения капремонта определяется местными властями на основании продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов МКД (в соответствии со строительными нормами, утвержденными приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312) с учетом положений, установленных ЖК РФ.

Специальный счет для формирования ФКР

То есть, если денег, собранных с владельцев дома на цели КР недостаточно, а срок плановых работ уже наступил или ремонт требуется провести досрочно, региональный оператор выполнит свои обязательства за счет средств, полученных от собственников помещений других МКД (либо с привлечением бюджетных или заемных средств).