Виды аренды коммерческой недвижимости

Он, по своему усмотрению, может использовать объект. Естественно, в целях, не противоречащих закону. Он имеет возможность отчуждать недвижимость или сдавать её в аренду. Но это еще не все права полноправного владельца.

Кто является собственником объекта?

Предварительно, рекомендуется изучить рынок, посмотреть, какую арендную плату просят другие собственники за передачу в пользование аналогичных объектов. Ваша цена должна быть аналогичной или даже чуть ниже.

Подготовка объявления

  1. Физическое лицо должно представить паспорт.
  2. ИП, к тому же: документы, свидетельствующие о том, что он зарегистрирован в ФНС в установленном порядке и ему присвоены номера ИНН и ГРН.
  3. От собственника – юридического лица потребуются следующие бумаги:
    • устав и (или) учредительный договор;
    • свидетельства или выписка, где указаны номера ИНН и ОГРН;
    • приказ (решение) о назначении руководителя;
    • доверенность на заключение договора;
    • паспорт представителя юридического лица.

Иное название явления — финансовая аренда. Это специальное приобретение имущества в собственность, но не для личного пользования, а для сдачи объекта во временное пользование, владение. Срок аренды при этом приближен к сроку его эксплуатации, а также амортизации цены предмета лизинга. Таким образом, арендодатель здесь лизинговыми платежами и возвращает себе затраченные на покупку средства, и получает сверх этого прибыль.

Данный вид деятельности, сдача в аренду регулируется ч. 1 ст. 632 Гражданского Кодекса. Это вид фрахтования на время (аренды) транспортного средства, когда арендодатель арендатору представляет право временного владения и пользования ТС за плату. При этом лессор сам оказывает услуги по управлению и технической эксплуатации транспорта.

Основные виды аренды

Что может стать предметом лизинга? Весь спектр неупотребляемых вещей — имущественные комплексы, сооружения, здания, предприятия, транспортные устройства, оборудование, иные объекты, необходимые для предпринимательской деятельности.

Не менее важно при выборе зала, где будет проводиться подобное мероприятие, ориентироваться на месторасположения коммерческой недвижимости. Если речь идет о столице, выгоднее арендовать помещение ближе к окраине города – в центре квадратные метры стоят в разы дороже. Также месторасположение необходимого для проведения того или иного делового мероприятия зависит от целей, преследуемых лицом, осуществляющим аренду. К примеру, тренинги вполне можно проводить в области или в спальных районах города, а важные семинары – поближе к центру Москвы. Площадь помещения еще зависит и от количества людей, которые будут в мероприятии участвовать.

  1. Одними из самых востребованных, в плане осуществления найма, считаются площади для торговли. Причем это могут быть, как места в торговых центрах и на рынках, так и обыкновенные ларьки (например, для осуществления продажи печатной продукции).
  2. Помещения, которые располагаются в зонах повышенной деловой активности города, в основном используются под офисы. Помимо этого нередко в таких зданиях осуществляются аренда конференц залов в Москве для проведения важных деловых встреч и совещаний.
  3. Для хранения довольно крупных партий той или иной продукции арендуют объекты складской недвижимости. Стоимость найма напрямую зависит от близости помещениям к основным транспортным магистралям столицы.

Другие виды коммерческой недвижимости для аренды

Особую популярность относительно недавно получил наем залов для проведения разнообразных мероприятий, таких как тренинги, корпоративные вечера или семинары. Как правило, аренда зала для тренинга или же семинара, например, подразумевает наличие в помещении современного оборудования – проектора, микрофонов, монитора с качественной картинкой и тому подобное. Именно поэтому, прежде чем подписывать соответствующий договор о найме, следует заранее выяснить, какой специальной техникой зал оборудован.

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.

Обратите внимание =>  Кто имеет право на налоговые льготы на транспортное средство

Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.

Тщательно подойдите к выбору помещения

Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.

Как зарегистрировать договор

Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.

Условно говоря, приобретение КН необходимо для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе. Собственником может быть как физическое, так и юридическое лицо. Чтобы приобретенный объект давал прибыль, им необходимо управлять на постоянной основе. В данной статье мы не будем касаться земельных участков, воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания. Последние относятся к недвижимости на основании регистрации в том или ином аэропорту или порту.
Перечислим наиболее распространенные.

  • торговые центры и магазины;
  • гаражи, автомойки и автосалоны;
  • рестораны и кафе;
  • гостиницы и хостелы;
  • апартаменты;
  • бизнес-центры и офисы и проч.

Сдача и приобретение в аренду

Реформа по изменению типа оценки имущества проводилась постепенно, с каждым годом охватывая все новые сферы. К 2020 году планируется всю недвижимость (коммерческую и жилую) физических лиц (за исключением некоторых льготных категорий) и организаций перевести на кадастровую оценку. Перечень видов недвижимости, подлежащей оценке по новым правилам, установлен ст. 378.2 Налогового Кодекса РФ. Логично, что размер налога вырастет существенно прежде всего для владельцев бизнес-зданий: торговых центров, офисов, кафе и ресторанов, поскольку они имеют наибольшую рыночную стоимость. Изначально ставка «по кадастру» была 1,2%, в 2018 году она достигла 2%. (правда, регионы могли установить ее в меньшем размере, на свое усмотрение)

Налог на имущество

Недвижимость жилого фонда, если она не сдается в коммерческий наем, не окупается. В противном случае, она составляет 15-17 лет. КН (при грамотном управлении и отсутствии форс-мажорных обстоятельств) окупается, но сроки будут зависеть от множества факторов: тип и класс (чем выше класс, тем дольше срок), экономическая ситуация, расположение, маркетинговая политика и др. Если взять, к примеру, офисный объект, то в Москве такие площади класса А могут окупиться примерно за 9-10 лет, класса В за 7-10 лет, класса С – за 7 лет.

Плюсы и минусы Subleasing: Коммерческие сублицензии предлагают за и против владельцев бизнеса. Прежде чем подписывать субаренду, не забудьте взвесить преимущества и недостатки коммерческого пространства супериализации.

Сделайте некоторые домашние задания перед тем, как смотреть в космос

  • Глоссарий терминов и определений лизинга: Прежде чем начать заниматься коммерческой арендой, найдите время, чтобы ознакомиться с базовой терминологией лизинга.Например, важно знать разницу между «полезными квадратными метрами» и «арендуемыми квадратными метками». В большинстве коммерческих лизинга вы платите больше квадратных метров, чем вы фактически занимаете.
  • Как написать техническое технико-экономическое обоснование: Написание технико-экономического обоснования может помочь вам тщательно рассмотреть и спланировать все, что вы представляете, и будущие потребности бизнеса, когда дело доходит до необходимого вам пространства.
  • Виды коммерческой аренды и общие условия лизинга

  • Перечисление ваших условий лизинга в предложение или встречное предложение: есть некоторые ключевые вещи, которые вы должны включить в условия вашего предложения. Например, вы хотите очистить ставку, которую вы заплатите, продолжительность аренды, варианты продления, а также перечислите любые выходы или улучшения, которые вы хотите, чтобы арендодатель сделал это, или, что вы сделаете, как только вы переедете в, и, когда вы перейдете.
  • Если вам нужна помощь в подготовке вашего письма о предложении, у женщин в бизнесе есть примерное письмо о предложении, которое вы можете назвать ориентиром для написания ваших условий в письменной форме.
    • Недостаточная мощность энергосети. Очень важный фактор для магазинов, кафе, салонов красоты и других арендаторов с большим количеством оборудования;
    • Наличие жилых квартир сверху. Если соседи затопят помещение, ремонт придется переделывать, а работу останавливать. К тому же жильцы нередко пишут жалобы на шум, запахи и прочие неудобства;
    • Отсутствие собственной парковки перед зданием;
    • Непрезентабельный фасад;
    • Плохая работа управляющей компании.
    Обратите внимание =>  Где и как восстановить снилс при утере

    Качество и состояние помещения

    Оптимальным решением для частных инвесторов может стать готовый арендный бизнес. В год такой бизнес приносит от 10 до 12 % годовых в валюте. В 2017 году аналитики нашей компании зафиксировали трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с долгосрочным контрактом. Эта тенденция сохраняется.

    Офис или ритейл?

    Кто потенциальный арендатор офисной недвижимости – сказать невозможно. На помощь приходят специализированные порталы (в том числе и AMO.RU), с помощью которых вы сможете посмотреть, какие бизнес-центры есть в районе, какова динамика арендных ставок, часто ли меняются арендаторы.

    Изначально многие риелторы рвутся на этот рынок за большими деньгами, понимая, что и полмиллиона и миллион и даже два — это вполне реальная комиссия. Но окунувшись в это они начинают понимать, что не так то легко их заработать. Прежде всего — жесточайшая конкуренция. Этот рынок очень ограничен. Не так много объектов, не так много покупателей и арендаторов. Урвать свой кусок пирога очень тяжело. Гораздо больше юридических тонкостей и нюансов, а понимая с какими суммами работаешь, и как могут спросить за эти деньги — пот на спине проступает, когда понимаешь что можешь где-то ошибиться.

    Тяжелые деньги

    На этом рынке гораздо больше «кидалова», т.е. совершить сделку и остаться без комиссионного вознаграждения можно запросто, поэтому приходится обкладываться договорами, бывает что и в суде приходится свою правоту доказывать. Но такое происходит крайне редко.

    Совсем другой рынок

    В отличие от квартир, рынок коммерческой недвижимости гораздо более специфичен. Такие параметры, как удаленность от метро, вид из окна, ремонт, соседи — практически не имеют значения. Ключевой фактор №1, главнейший из важнейших — проходимость и количество населения рядом! Проще говоря, если мимо помещения никто не ходит — практически никакой бизнес в нем вести будет невозможно. Если проходка хорошая — и магазин, и пекарня, и аптека, и ресторан будут прекрасно функционировать. Здесь мы говорим именно о качественных характеристиках именно помещения, а не специфики ведения бизнеса. Так же критически важным параметром является планировка и наличие несущих стен. Идеально, когда все помещение — просто один прямоугольник без несущих стен, тогда можно как угодно под свои потребности его переделать. А когда помещение разбито несущими стенами на 8-10 небольших кабинетов — это полный ахтунг.

    Если физическое лицо арендодатель, то имеются признаки незаконной предпринимательской деятельности (физическим лицам без регистрации в качестве ИП разрешено сдавать в аренду квартиры), если арендатор, то проблемы в бухгалтерских проводках и в некоторых случаях с расчетом налогооблагаемой базы, получением лицензий и разрешений на деятельность магазина.

    • Стороны договора и их реквизиты. В случае если договор заключается представителями арендатора или арендодателя, необходимо указать на каком основании (например доверенность) это сделано.
    • Объект аренды. Указывается наименование помещения, адрес, расположение объекта (например этаж), площадь. А также прилагается выкопировка из кадастрового плана с указанием арендуемой площади.
    • Размер арендной платы.

    Площадь коммерческой недвижимости

    • Помимо арендной платы могут быть предусмотрены платежи за охрану, уборку или рекламу.
    • Распространена практика требований к ассортименту товара или ценообразованию.
    • Правила проведения ремонтных работ в арендуемых помещения могут оговаривать не только время или уровень шума, но и ограничивать список ремонтных организаций аккредитованными.
    • Правила пользования могут обязывать арендатора согласовывать время своей работы с режимом функционирования ТЦ.

    Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.

    4. Входные группы и их количество

    • Плавильную прямоугольную форму;
    • Минимальное количество несущих колонн;
    • Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
    • Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.
    Обратите внимание =>  Какие льготы положены многодетным с ипотекой в удмуртии

    6. Вода, канализация, вентиляция

    По кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно. Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости), которую нужно запросить у собственника помещения.

    Сегодня в сфере аренды объектов коммерческой недвижимости – складов, офисов, торговых точек и других подобных помещений – наблюдается их острая нехватка. Вместе с этим большая часть предпринимателей считает выгодной именно аренду, а не приобретение подобных объектов. Именно поэтому практически все крупные строительные компании более охотно берутся за строительство площадей, которые впоследствии сдаются в аренду.

    Особенности аренды залов для проведения мероприятий

    Особую популярность относительно недавно получил наем залов для проведения разнообразных мероприятий, таких как тренинги, корпоративные вечера или семинары. Как правило, аренда зала для тренинга или же семинара, например, подразумевает наличие в помещении современного оборудования – проектора, микрофонов, монитора с качественной картинкой и тому подобное. Именно поэтому, прежде чем подписывать соответствующий договор о найме, следует заранее выяснить, какой специальной техникой зал оборудован.

    Другие виды коммерческой недвижимости для аренды

    1. Одними из самых востребованных, в плане осуществления найма, считаются площади для торговли. Причем это могут быть, как места в торговых центрах и на рынках, так и обыкновенные ларьки (например, для осуществления продажи печатной продукции).
    2. Помещения, которые располагаются в зонах повышенной деловой активности города, в основном используются под офисы. Помимо этого нередко в таких зданиях осуществляются аренда конференц залов в Москве для проведения важных деловых встреч и совещаний.
    3. Для хранения довольно крупных партий той или иной продукции арендуют объекты складской недвижимости. Стоимость найма напрямую зависит от близости помещениям к основным транспортным магистралям столицы.
    • Салон красоты. Дизайн и расположение выбирают в зависимости от типа салона. Чтобы предлагать клиентам услуги эконом-класса, хватит и 70 кв. м. Для салона премиум-класса снимают помещение площадью от 100 кв. м;
    • Магазин. Площади лучше размещать в торговых центрах, поскольку там уже есть трафик посетителей. При осмотре отдельного здания обратите внимание, есть ли парковка и не загораживает ли она витрины и вывески;
    • Кафе. При поиске помещения смотрят на размеры зала для клиентов и кухни. Также внимание обращают на количество вытяжек, состояние оборудования и мебели;
    • Офис. Помещение выбирают в зависимости от деловой активности компании. Для фирм, где принимают клиентов, нужны кондиционеры, конференц зал, парковка, лифт и кафе, а до самого здания было бы легко добираться. В организациях, где будут работать только служащие, должно быть центральное отопление, туалет на этаже, столовая и вентиляция.

    Долгосрочный договор заключают на срок от года и более. В нем указывают сумму аренды, которая не меняется до конца соглашения. Главное отличие долгосрочной от краткосрочной сделки в том, что при аренде на месяц клиент заплатит на 20-30% больше месячной платы, чем за аренду на долгий срок.

    Под какой бизнес арендуют коммерческую недвижимость

    • Офисные помещения — бизнес-центры, кабинеты, административные здания и квартиры под офис. На выбор влияет расположение недвижимости, охраняется ли оно, есть ли видеонаблюдение, системы контроля доступа, рецепция и инфраструктура;
    • Складские — цеха, склады, цокольные, подвальные помещения в жилых домах. Смотрите на его площадь: в нем должны помещаться не только поддоны и стеллажи под товар, но и оборудование, которое применяют для погрузочно-разгрузочных работ или хранения продукции;
    • Торговые — киоски и павильоны в торговых центрах, жилых домах, отдельно стоящих зданиях. Обратите внимание, где расположена точка, как до нее можно добраться. Чтобы магазин приносил прибыль, он должен находиться в месте с большим потоком людей;
    • Промышленные — производственные здания и предприятия. Перед заключением договора убедитесь, что при их постройке были соблюдены все санитарные нормы и требования безопасности;
    • Гостиничные — отели, гостиницы, хостелы. Смотрите на коммуникации и площадь номеров: на каждого посетителя нужно не менее 6 кв. м. В здании должна быть хорошая вентиляция, канализационные системы и водопровод.