В случае нанесения ущерба арендуемой квартире и имуществу находящемуся в ней арендатор обязуется возместить арендодателю причиненный ущерб соразмерно стоимости
Отношения между арендатором и арендодателем регулируются главой 34 ГК РФ, а так же вопросы относительно возмещения ущерба причиненного арендатором арендодателю так же регулируются главой 59 ГК РФ. Скажу сразу, обычно дела по взысканию ущерба причиненного арендатором арендодателю не обходятся без судебных разбирательств, ведь вред имуществу может быть причинен в результате нарушения условий договора, так и в результате несоблюдение внедоговорных обязательств которые обычно обусловлены нормами и правилами использования имущества именно с той целью, для которой конкретное имущество обычно используется. Обычно бывает достаточно доказать, что факт причинение ущерба арендатором имел место, не важно имеются ли основания для предъявления требований по договору или нет.
Ответственность арендаторов (организаций или ИП) по договору аренды коммерческой недвижимости или прочих объектов аренды
Хочу в данной статье рассказать об отношениях между арендатором и арендодателем, ведь в основном их отношения строятся на основе договора и регулируются Гражданским Кодексом РФ, но я хотел бы затронуть ситуацию с возмещением ущерба и рассказать вам, какую же ответственность несет арендатор, в случае порчи имущества арендодателя? Рассмотрим две ситуации, когда арендатором является организация или скажем индивидуальный предприниматель, а объектом аренды является коммерческая недвижимость или оборудование, так и рассмотрим ситуацию когда арендатором является физическое лицо.
Если квартиранты испортили имущество?
Здесь для суда важно доказать причинно-следственную связь между действиями или бездействиями арендатора и наступившими в результате этого последствиями, то есть доказать что именно в результате не выключенного обогревателя или чайника арендатора произошел пожар. Так же необходимо оценить причиненный ущерб.
Следующим этапом стало составление претензии – ценного письма с описью вложения и уведомлением. После вручения претензии арендаторам (и их очередного отказа покрыть затраты на ремонт квартиры) в районный суд был направлен иск с приложенными к нему документами: актом залива, копией претензии, свидетельством оценочной компании, фотографиями помещения и прочее.
Следовательно, хозяин не обязан оплачивать ремонт набедокурившим жильцам. Зато он имеет право выселить их из квартиры и потребовать выплату неустойки. Естественно, обратившись в суд. Так поступил и Иван. Чтобы зафиксировать причиненный ущерб, он сразу позвонил в офис управляющей компании, после чего был составлен Акт о заливе помещения. Иван снял кухню на видео и сделал фотографии поврежденного имущества. Затем по его вызову прибыли оценщики. Они рассчитали все предполагаемые расходы грядущего ремонта и документально закрепили плачевное состояние квартиры.
История из жизни: арендаторы затопили квартиру
Однако, спустя некоторое время (примерно десять месяцев) арендаторы вдруг позвонили Ивану и попросили немедленно приехать для обсуждения «вопросов по благоустройству жилплощади». Оказалось, из-за посудомойки на кухне произошел настоящий потоп: был безнадежно испорчен не только дорогой паркет, но и кухонные панели. Вода попала даже на стены и висевшие там картины.
По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.
Претензия – это документ, в котором собственник имущества официально уведомляет виновника о своих требованиях к нему. Кроме этого, если виновник откажется выполнить требования собственника и последнему придётся обратиться в суд, претензия будет являться основанием для подачи иска.
Претензия арендатору о порче имущества
Возмещение ущерба арендатору решается с помощью суда по гражданским делам. Зачастую у многих людей возникает необходимость арендовать имущество, например, жилую или коммерческую недвижимость, автомобиль, различные торговые площади и т.д. Здесь не обойтись без соглашения. В нем прописывают все условия, сроки аренды, обязательства сторон. В том числе подобный документ предусматривает и ответственность, если будет иметь место нанесение повреждения, урон имуществу арендодателя или же наоборот причинен ущерб арендатору.
Пример 5. ООО обратилось в арбитражный суд с иском к театру о возмещении убытков, причиненных в результате пролива арендуемого ООО помещения. Общество предъявило иск о возмещении ущерба в размере стоимости материалов для восстановления потолка арендуемого помещения. Однако суд иск отклонил, поскольку ООО не представило убедительных доказательств, что поврежденные плиты потолка были заменены. Общество не представило акты об уничтожении поврежденных плит и документы, свидетельствующие о проведении ремонтных работ (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.06.2004 N А17-31/12-206/9).
Пример 2. Предприниматель обратился в суд с иском к ЗАО о возмещении затрат по ремонту автомобиля КамАЗ. Суд, изучив материалы дела, удовлетворил иск предпринимателя. Автомобиль КамАЗ был передан предпринимателем ЗАО по договору аренды транспортного средства без экипажа. После расторжения договора аренды автомобиль возвращен предпринимателю с неисправным двигателем, что подтверждается отметкой в акте приема-передачи, подписанном обеими сторонами. Стоимость ремонта двигателя определена по смете автоэксперта (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2002 N А82-142/01-Г/2).
Порча (утрата) имущества по вине арендатора
Пример 3. Потребительское общество обратилось в суд с иском к предпринимателю о возмещении ущерба, причиненного пожаром в арендованном помещении. При этом общество уже получило от страховой компании возмещение, которое частично возмещает причиненный вред. Сумма претензии к арендатору — разница между остаточной стоимостью помещения и страховым возмещением. Предприниматель представил доказательство своей невиновности в возникновении пожара. Суд направил данное дело на новое рассмотрение, несмотря на то, что в договоре аренды содержался пункт, обязывающий арендатора устранять последствия пожара за свой счет. Суд вынес постановление на основании того, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие собственность потребительского общества на помещение. Кроме того, договор аренды не зарегистрирован в соответствующем учреждении юстиции. В этом случае договор можно рассматривать как незаключенный, и в отсутствие вины арендатора в повреждении имущества именно собственник должен нести риск последствий повреждения имущества (см. Постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2004 N А64-4585/03-12).
При прекращении договора арендатор обязан вернуть недвижимое имущество арендодателю по документу о передаче, который называется передаточным актом или актом приема-передачи недвижимого имущества (ст. 655 ГК РФ).
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
Данная проблема решается очень просто. При подписании акта передачи имущества юристу арендодателя нужно указать в акте состояние помещения на момент такой передачи. Далеко не всегда потребуется прописывать в акте такие детали, как цвет обоев на стенах, марку имеющихся в помещениях дверей и т. п. Тем не менее надо иметь в виду, что чем более конкретным будет описание помещения, тем арендодателю в дальнейшем будет проще доказать объем причиненных ему убытков. В любом случае необходимо указать, что недвижимое имущество передается в надлежащем состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению. Если имущество передается после косметического, текущего или капитального ремонта, то об этом также можно упомянуть в акте. Можно также приложить к акту фотографии, сделанные при совместном просмотре объекта аренды перед подписанием акта. В этом случае каждая фотография должна быть подписана сторонами договора и (или) их представителями с указанием реквизитов договора аренды, по которому передается изображенное на снимках недвижимое имущество. Это необходимо для того, чтобы впоследствии при возникновении судебного спора арендатор не смог ссылаться на то, что фотографии были сделаны не в момент передачи имущества либо на фотографиях изображен совершенно иной объект недвижимого имущества.
Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
Во втором случае после получения оценочного заключения можно либо направить претензию арендатору, если есть шанс договориться с контрагентом в досудебном порядке, либо сразу обратиться в суд с требованием о взыскании убытков. Претензию в любом случае нужно будет направить арендатору, если в договоре предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования возникших между сторонами разногласий. В претензии и в иске необходимо указать полную сумму убытков арендодателя. Размер убытков будет состоять из следующих сумм:
До того как подписать акт приема-передачи, арендодателю необходимо тщательно осмотреть возвращаемое арендатором имущество. Ведь может оказаться, что состояние имущества ухудшилось более, чем могло быть с учетом естественного износа. В этом случае во время осмотра необходимо выявить все недостатки помещения, которые появились в период действия договора аренды, и все их указать в акте приема-передачи. Если состояние помещения изменилось (например, арендодатель произвел перепланировку и переоборудование объекта аренды), то этот факт арендодателю также нужно зафиксировать. При этом состояние помещения лучше фиксировать с помощью специальных технических средств. Например, можно провести фотосъемку объекта аренды. Сделанные фотографии помогут доказать характер и размер причиненного ущерба. Однако арендодатель должен будет доказать, что сделанные фотографии относятся именно к тому периоду, когда производился осмотр помещения. Например, ссылку на фотографии можно сделать в акте приема-передачи, а сами фотографии могут быть подписаны представителями сторон. Кроме того, можно использовать для съемки технические средства, которые автоматически фиксируют дату сделанного фотоснимка. Если будут отсутствовать доказательства того, что отраженные в фотоматериалах сведения соответствуют времени освобождения ответчиком арендуемого помещения и отражают состояние именно арендуемого помещения, то суд может отнестись к таким материалам критически и посчитать их не относящимися к делу или недостоверными (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011).
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
- задолженности по уплате арендных платежей;
- неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
- процентов за пользование чужими денежными средствами;
- убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.
Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором. Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей. При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.
Также, если будет нанесен вред имуществу третьих лиц, например, в результате пожара или залива соседних квартир, то в итоге возмещать его придется нанимателю. Изначально ущерб будут взыскивать с собственника квартиры, однако затем собственник имеет право причиненный ущерб взыскать с нанимателя, если конечно наниматель не сможет доказать, что ущерб причинен не по его вине.
Возмещение причиненного ущерба
В случае нарушения данного требования, нанимателю грозит административная ответственность по ст. 19.15.1 КоАП РФ, за данное нарушение предусмотрен штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей, либо от 3 до 5 тысяч рублей, если нарушение будет допущено в г. Москва и в г. Санкт-Петербург.
Угроза штрафа, если отсутствует временная регистрация
Однако данный факт еще нужно доказать, поскольку никто не заставит нанимателя предъявить договор найма. А ответить можно тем, что вселился совсем недавно и еще не успел сделать регистрацию, учитывая, что на это дается 90 дней. Тем не менее, доверчивые наниматели показывают свой договор по просьбе участкового, где можно установить дату его заключения и период проживания в квартире.
Получить деньги по исполнительному листу не всегда удается без проблем. Особенно если у жильца нет сбережений, имущества и официального дохода. Здесь придется проявлять активность, при необходимости жаловаться на бездействие судебных приставов.
Если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, собственник вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Что делать, если арендатор уже испортил имущество, залил соседей или устроил пожар
Сдавая квартиру, вы отдаете не только ключи от нее, но и права на временное владение и пользование. Но даже если владелец квартиры оговорил возможность посещений раз в месяц в договоре, он не может в полной мере проконтролировать, что в ней происходит. Увы, без проблем можно обойтись только в мире розовых пони. А в реальной жизни в один ужасный день наймодатель может увидеть, что квартирант испортил диван или залил соседей. Что же теперь делать? Давайте разберемся.
12 Фев 2021 marketur 142