Неосновательное обогащение за аренду земельного участка судебная практика
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 декабря 2013 г
Администрация муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к партнерству с ограниченной ответственностью «ВОЛАНЕД ИНВЕСТ ЛЛП» (далее — партнерство), зарегистрированному по законодательству Англии и Уэльса, о взыскании 60 879 101 рубля 70 копеек неосновательного обогащения за пользование земельным участком под зданиями производственного назначения, принадлежащими партнерству на праве собственности, и 9 945 027 рублей 5 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь этими же нормами и разъяснениями, а также положениями статей 131, 1102, 1107 Гражданского кодекса, статей 35, 36, 65 Земельного кодекса, статьи 288 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Налоговый кодекс), постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее — постановление № 54) и основываясь на правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 № 8251/11, суд апелляционной инстанции частично удовлетворил иск, сделав противоположные правовые выводы. Суд указал, что земельный налог взимается с зарегистрированных обладателей вещных прав. Партнерство зарегистрированным вещным правом на земельный участок не обладает, право постоянного (бессрочного) пользования землей в силу закона иметь не может и должно было по своему выбору выкупить земельный участок или приобрести его в аренду, что им сделано не было. Поскольку пользование землей является платным, администрация правомерно потребовала с партнерства неосновательное обогащение за фактическое пользование землей, расположенной под его объектами недвижимости.
Неосновательное обогащение за аренду земельного участка судебная практика
Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что общество “Торговый дом “Подъемно-транспортное оборудование” в период с 19.06.2006 по 20.11.2006 без оформления договора и внесения платежей использовало занятый арендуемым объектом земельный участок площадью 342 кв. м. При определении площади земельного участка, используемого ответчиком, суды исходили из того, что Министерством по управлению имуществом не представлено доказательств, подтверждающих использование ответчиком земельного участка площадью 1625,1 кв. м, в то время как по данным технического паспорта здания по ул. Боевых Дружин д. 26 / ул. Шейнкмана д. 15 застроенная площадь участка составляет 342 кв. м (п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации).
2.4. Вывод из судебной практики: С арендодателя не может быть взыскано неосновательное обогащение в размере арендных платежей, уплаченных за изъятую часть земельного участка, на котором расположено арендуемое здание, если в договоре не определен размер земельного участка и арендная плата за него не выделена в качестве самостоятельного платежа.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа
Взыскание стоимости улучшений имущества нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулировано, поэтому на основании статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации суд правомерно применил к отношениям сторон по аналогии статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу пункта 2 названной статьи арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного получения согласия арендодателя на их осуществление.
Применительно к настоящему делу указанное понимание статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации означает, что существенными для рассматриваемого дела обстоятельствами являются: заключенность подписанных сторонами договоров аренды и наличие пользования истцом имуществом, полученным от ответчика.
Дело NФ08-3391
По смыслу статей 33 , 35 и 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений) следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
В связи с установленными основаниями для отнесения земельного участка к муниципальной собственности суды правомерно применили при расчете размера неосновательного обогащения за его использование методику и ставки, определенные Порядком N 27-IV ( пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
ВС: требовать неосновательное обогащение в виде арендной платы за земельный участок может только собственник
Три инстанции встали на сторону учреждения. Но Верховный суд РФ отменил судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что необходимые условия возникновения обязательства из неосновательного обогащения – приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, сделке. В данном споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим участком, а под неосновательным обогащением — деньги, которые исходя из принципа платности землепользования должно выплачивать лицо, которое пользуется землей.
Госучреждение требовало в судебном порядке взыскать с индивидуального предпринимателя неосновательное обогащение за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов –– предприниматель установил на участке аттракционы и взимал за них плату с посетителей. При этом договорные отношения по поводу земельного участка под аттракционами предприниматель не оформил, плату за пользование участком не вносил.
ВС: требовать неосновательное обогащение в виде арендной платы за земельный участок может только собственник
Госучреждение требовало в судебном порядке взыскать с индивидуального предпринимателя неосновательное обогащение за пользование земельным участком без правоустанавливающих документов –– предприниматель установил на участке аттракционы и взимал за них плату с посетителей. При этом договорные отношения по поводу земельного участка под аттракционами предприниматель не оформил, плату за пользование участком не вносил.
Три инстанции встали на сторону учреждения. Но Верховный суд РФ отменил судебные акты и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что необходимые условия возникновения обязательства из неосновательного обогащения – приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, сделке. В данном споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования чужим участком, а под неосновательным обогащением — деньги, которые исходя из принципа платности землепользования должно выплачивать лицо, которое пользуется землей.
Обобщение судебно-арбитражной практики по теме: разрешение споров, возникающих из отношений пользования земельными участками
Согласно пункту 1 статьи 45 Закона об объектах культурного наследия работы по сохранению объекта культурного наследия проводятся на основании письменного разрешения и задания на проведение указанных работ, выданных соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, и в соответствии с документацией, согласованной с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, в порядке, установленном пунктом 2 настоящей статьи, и при условии осуществления указанным органом контроля за проведением работ.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом о признании ничтожным соглашения и применении последствий недействительности сделки в виде обязания Комитета возвратить предпринимателю сумму денег как излишне оплаченные за аренду земельного участка.
Как взыскать неосновательное обогащение за пользование земельным участком без договора аренды
Если плата за государственную или муниципальную землю установлена нормативным актом, суд может взыскать ее в размере, который предусмотрен этим актом. Какой акт применяется, зависит от того, в чьей собственности находится участок (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ). Однако представляется, что для определения размера платы суд может также назначить экспертизу.
По общему правилу с момента регистрации договор считается заключенным для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Для сторон договор является заключенным после акцепта оферты (п. 1 ст. 433 ГК РФ). В частности, это может быть момент, когда они одновременно подписали договор аренды в виде единого документа.
Дело NФ08-3391
По смыслу статей 33 , 35 и 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений) следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения иска и взыскали с ответчика 62 493 рубля 87 копеек неосновательного обогащения и 6899 рублей 65 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Аренда и неосновательное обогащение: подход ВАС РФ
Коллегия судей ВАС РФ сослалась на то, что арендодатель в течение четырех лет ежемесячно направлял счета-фактуры об уплате согласованной платы, ни разу не потребовал возврата причала, а также не требовал увеличения арендной платы. При таких обстоятельствах был сделан вывод об отсутствии неосновательного обогащения на стороне арендатора, поскольку за весь спорный период действовала обоюдно согласованная цена за пользование причалом.
На мой взгляд, позиция ВАС РФ в данной ситуации является правильной и обоснованной. Если у сторон на протяжении длительного периода времени не возникало спорных вопросов касательно уплаты арендной платы, то вряд ли будет законным пересматривать ее размер в судебном порядке по каким-либо формальным основаниям, игнорируя волю сторон.
Отдельные вопросы судебной практики по спорам о взыскании платы за пользование земельными участками (Грачева И
Соответствие указанного подпункта пункта 3 Правил определения арендной платы законодательству, имеющему юридическую силу, а именно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», было предметом рассмотрения ВАС РФ, который решением от 16.08.2013 N ВАС-3889/13 отказал в удовлетворении заявления общества о признании указанного подпункта недействующим. В обоснование своего заявления общество ссылалось на то, что оспариваемой нормой создано преимущество по размеру арендной платы для лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, перед иными арендаторами, имеющими в пользовании земельные участки такой же категории и вида разрешенного использования. ВАС РФ указал, что подпункт «д» пункта 3 Правил определения арендной платы установлен на основании акта, имеющего юридическую силу, — пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому юридические лица, указанные в данной норме, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, при этом годовой размер арендной платы не должен превышать 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
При рассмотрении по делу N А66-12863/2013 иска общества к Территориальному управлению Росимущества в Тверской области о признании недействительным приложения «Расчет арендной платы на 2012 год» к договору от 20.02.09 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и застроенного производственными объектами, суд первой инстанции отказал в признании недействительным указанного расчета, которым размер арендной платы определен исходя из рыночной стоимости земельного участка. Апелляционный суд, руководствуясь статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 65 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск по следующим основаниям. Поскольку спорный земельный участок был предоставлен правопредшественнику истца в аренду в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то в соответствии с подпунктом «д» пункта 3 Правил определения арендной платы арендная плата за такой участок подлежит расчету в размере 2% от кадастровой стоимости, а не исходя из рыночной стоимости участка. Суд кассационной инстанции признал выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.
Аналогичные выводы, касающиеся порядка расчета арендной платы за земельные участки, право аренды в отношении которых возникло в результате переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования, сделаны при рассмотрении арбитражными судами трех инстанций дел N А05-1876/2013, А26-7955/2013 и А66-5723/2012.
Подпунктом «г» пункта 3 Правил определения арендной платы установлено, что в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости.
———————————
В редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года.
В остальных случаях субъект Российской Федерации вправе установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории этого субъекта, предоставленные в аренду для строительства нежилых объектов, которые не введены в эксплуатацию по истечении указанного периода с даты заключения договора.
Такое право субъектов Российской Федерации основано на положениях пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также на положениях подпункта «д» пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации», согласно которому высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право управлять и распоряжаться собственностью субъекта Российской Федерации.
———————————
Утратил силу с 1 марта 2015 года.
Конференция ЮрКлуба
«… Положениями п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 8 от 25 февраля 1998 года также установлено, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. Следовательно, пользование ООО «****» земельным участком в период с 26.03.2008 года до 11.04.2008 года (до даты государственной регистрации права собственности) нельзя квалифицировать как неосновательное. В данный период времени ответчик пользовался земельным участком с намерением его приобретения (регистрации своего права), что также согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ исключает возможность применения к правоотношениям сторон в указанный период времени норм о неосновательном обогащении…».
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 октября 2010 г. N ВАС-13974/10,
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда
от 11 марта 2008 г. N 11АП-394/2008,
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда
от 16 января 2009 г. N 11АП-2109/2008,
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 27 февраля 2009 г. N 19АП-520/09,
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда
от 4 марта 2009 г. N 11АП-422/2009,
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда
от 15 апреля 2009 г. N 11АП-1992/2009,
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 9 декабря 2008 г. N Ф04-7407/2008(16832-А03-17),
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 10 марта 2010 г. по делу N А29-6487/2009,
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа
от 30 апреля 2009 г. по делу N А28-10309/2008-268/31,
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 5 марта 2008 г. N А12-12408/06-С2
Думаю хватит.
Сообщение отредактировал Амир: 06 Декабрь 2010 — 21:40
