Можно ли продать долю в общей долевой собственности

Тонкости купли-продажи долевой собственности

  • Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
  • Согласие или отказы других дольщиков.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Техническая документация на недвижимость.
  • Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
  • Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
  • Доверенность (при необходимости).

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ. Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги.

Как продать доли в общедолевой собственности

Пункт 3 ст. 35 СК РФ:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Граждане придумали выход из такой ситуации – вместо договора купли-продажи оформляется дарственная. Кроме того, в случае с дарением не требуется уведомлять о предстоящем отчуждении остальных сособственников, так как в этом случае преимущественное право не может быть реализовано.

Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

Если выкупить долю решил только один из собственников квартиры, он будет выступать покупателем по сделке и пропорционально увеличит свою долю в объекте недвижимости. Если такое решение приняли сразу несколько дольщиков, они будут участвовать в сделке на равных условиях, т.е. получат равные части продаваемой доли.
Вне зависимости от того, кто будет выступать приобретателем доли, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению до обращения за государственной регистрацией перехода права собственности. Для этого стороны договора (продавец, первоначальный покупатель или другие собственники) обращаются в нотариальную контору.

Долевая собственность: пользование, продажа, раздел и прочее

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.
При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Правила продажи долевой собственности с июня по новому закону

  • Полная проверка нотариальной конторой правил соблюдения сделки купли-продажи доле собственности лицами, которые не достигли совершеннолетия. Также это относится и к гражданам, которые являются недееспособными. В свою очередь, это означает, что все они несут ответственность за то, чтобы подобные договоры происходили в соответствии с законом.
  • Отныне уведомления будут осуществляться следующими способами: либо продавец от собственника будет получать отказ от покупки в письменном виде, либо нотариус сам будет рассылать уведомления о предстоящей продаже собственникам по почте.
  • Договор о продаже долевого имущества будет осуществляться только тем нотариусом, который будет находиться непосредственно в вашем округе.
  • Сделка будет заключаться только между теми гражданами, которые имеют к ней прямое отношение. Это означает, что третьи лица не могут участвовать в сделке. То есть, члены семьи обеих сторон договора не смогут иметь к делу никакого отношения, что тем самым обеспечивает защиту покупателей от судебных проблем. Это может быть связано с несоблюдением прав людей, которые не относятся к этой сделке.
Обратите внимание =>  Как заполнять бланк купли продажи автомобиля 2019

С появлением Федерального нововведения право на отчуждение долевой собственности стало иметь свой определенный порядок. Раньше, если вы решили продавать квартиру или дом, было достаточно обычного почтового уведомления. А сейчас необходим договор, заверенный нотариусом, даже если за одну сделку вы хотите произвести полную отчужденность абсолютно всех долей недвижимости, которые у вас имеются. Единственным исключением такой сделки могут стать определенные инвестиционные фонды.

Можно ли продать долю в общей долевой собственности

— В соответствии со ст.130 ГК РФ здание как объект гражданских прав относится к недвижимым вещам. Недвижимая вещь является индивидуально определенной вещью, в связи с чем при отчуждении здания в договоре продажи должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество (ст.554 ГК РФ).
Как объект гражданских прав доля в общей собственности не может быть отнесена к недвижимым вещам. Она относится к имущественным правам и не может быть охарактеризована как индивидуально-определенная вещь.
Кроме того, в отличие от недвижимых вещей доля в общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора (либо с момента государственной регистрации — п.2 ст.223 ГК РФ) и соответственно никакой ее передачи не требуется (ст.251 ГК РФ).
Доля в общей собственности не может быть передана ни во владение, ни в пользование. Порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, отличается от порядка распоряжения долей в общей долевой собственности на это имущество (ст.246 ГК РФ).
Право общей собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в учреждении юстиции (п.2 ст.8, ст.131 ГК РФ, ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона согласно п.4 ст.244 ГК РФ.
На делимое имущество общая собственность возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой (ст.133 ГК РФ).
Значит, право общей собственности на него возникает только при поступлении нежилого помещения в составе здания в собственность двух или нескольких лиц имущества.
«Право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества» (а не доли в праве собственности на это имущество) в соответствии со ст.218 ГК РФ.
Следовательно, право общей собственности на нежилое помещение торгового зала в составе здания литер «А», находящееся в собственности Продавца, может возникнуть при отчуждении по сделке этого имущества (нежилого помещения), в результате которой это имущество (нежилое помещение) поступает в собственность двух или нескольких лиц.
В пункте 3 Приказа Минюста РФ от 25.03.2003 N 70 «Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности не недвижимое имущество» указано, что «право общей собственности на недвижимое имущество (его возникновение, переход, прекращение, ограничение) подлежит государственной регистрации (ст.131 ГК РФ) и возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.8 ГК РФ) «.
— Существование доли, а также ее передача третьему лицу, возможны только при условии существования общей долевой собственности.
Правомочие распоряжения долей в общей собственности принадлежит исключительно участнику долевой собственности (п.2 ст.246 ГК РФ). В соответствии со ст.24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия. Последние должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены.
Названные документы не предоставлялись и не могли быть предоставлены, поскольку права общей собственности, как и доли в общей собственности, как и участников долевой собственности не существовало, а значит, доля в общей собственности не могла быть передана по такого рода договору.
Исходя из вышеизложенного доля в общей собственности на недвижимость как объект гражданских прав не существует до момента государственной регистрации возникновения общей собственности. Следовательно, сделка «унитарного» собственника по распоряжению долей в общей собственности до возникновения общей собственности противоречит закону.
Довольно часто в хозяйственной практике встречаются договоры, в соответствии с которыми собственник здания передает в собственность контрагента (покупателя) долю в праве собственности на нежилое помещение в этом здании либо на часть нежилого помещения, либо на то и другое одновременно. В результате такой сделки покупатель приобретает право общей собственности на нежилое помещение в здании(1).
В юридической литературе обоснованно указывалось, что общая собственность — главным образом или даже только обременение, но никак не благо(2). Поэтому неудивительно, что между участниками долевой собственности возникают споры, в том числе по вопросу о правомерности возникновения общей собственности.
Клиент обратился к авторам с вопросом о правомерности возникновения общей собственности на нежилое помещение в составе здания. В качестве основания возникновения общей собственности был представлен договор купли-продажи, согласно условиям которого: «Продавец обязуется в пятидневный срок с момента подписания настоящего договора передать Обществу право собственности на часть нежилого помещения торгового зала литер «А» площадью 400 кв.м от общей площади 15 024 кв.м, что составляет 26/1000 доли».
Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость зарегистрировало за Обществом (покупателем) 26/1000 доли в праве собственности на комнату N 1 общей площадью 14 875, 4 кв. м в литере «А».
Таким образом, в результате купли-продажи возникла общая долевая собственность на нежилое помещение в составе здания. При этом на момент заключения этого договора право частной «унитарной» собственности на здание литер «А» общей площадью 15 024 кв.м, принадлежало продавцу.
На наш взгляд, в рассматриваемом случае не могла возникнуть общая долевая собственность, а договор купли-продажи является незаключенной сделкой.

Обратите внимание =>  Отказ от части исковых требований в арбитражном процессе

Продажа доли в общей долевой собственности

Друзья,спасибо большое за ответы,очень помогли! Что касается продажи квартиры полностью,то такой вариант предлагался,однако владелец долей мягко говоря болен головой и не может адекватно оценивать стоимость своих 2/3. Он согласен продаввть квартиру полностью,только если при разделе денег получит выдуманную им сумму,которая реально составляет около 80% процентов реальной стоимости квартиры.Эта же сумма была озвучена мне в предложении на покупку доли.Вот и приходится изыскивать пути))
В добавление к сказанному. Если определен порядок владения и пользования долями в квартире в соответствии с ст.247 ГК РФ «Владение и пользование имуществом находящимся в долевой собственности». Собственник 2/3 может сдать в наем свои 2/3 доли без Вашего согласия. На основании п.2 ст.246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.»

Нюансы продажи квартиры в долевой собственности

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).
То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Сам себе юрист

В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского Кодекса РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме (часть 2 пункта 2 статьи 7 Закона об ипотеке).
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).

Обратите внимание =>  Кому положена льгота умершего чернобыльца

Консультация юриста: долевая собственность

Для устранения каких-либо разночтений текст извещения, содержащий все необходимые сведения (продажную цену цифрами и прописью, дату, подпись), следует отправлять по почте заказным письмом с составлением предварительной описи вложения и с уведомлением о вручении адресату. Почтовая квитанция вместе с уведомлением о вручении и копией такого извещения могут служить достаточными доказательствами соблюдения продавцом доли в общем имуществе специальной процедуры ее продажи. www.Advokat.Kollegia.RU
Пункт 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 221 от 15 апреля 2004 г., предписывает отделениям связи по месту назначения вручать заказное письмо с уведомлением адресату только после предъявления им удостоверяющего личность документа. Однако сколь-нибудь конкретная ответственность почтового отделения за вручение заказной корреспонденции не адресату, а другому лицу в Федеральном законе от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» (в ред. от 28 июня 2009 г.) и вышеназванных Правилах не установлена, хотя по характеру нарушения такие действия можно рассматривать как недоставку почтовой корреспонденции. Так что, полезно лишний раз проверить, каждым ли из адресатов получены соответствующие письма.www.Advokat.Kollegia.RU

Как продать долю в квартире? Советы юристов: как продать долю в приватизированной квартире

Если же нужно продать долю ребенка в квартире, то в таком случае его родители должны получить согласие на продажу от органов попечительства. Причем такой структуре нужно представить документы о том, что условия для проживания ребенка не ухудшатся, и он не останется без жилья.
Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.

Что можно делать с общей долевой собственностью

  • при покупке вами доли – в момент регистрации договора купли-продажи;
  • при получении доли в дар – в момент регистрации договора дарения;
  • при получении доли в наследство – в момент регистрации права на основании свидетельства о вступлении в наследство;
  • при определении доли судом – в момент регистрации такого права на основании решения или мирового соглашения.

— посылаете это предложение по адресам сособственников – обязательно с уведомлением, т.к. дата получения, указанная в уведомлении, начнёт отсчёт тридцатидневного срока;
— если сособственники письменно согласятся на выкуп по цене, указанной в предложении, то вы продаёте долю им. Если не согласятся или просто проигнорируют ваше предложение, смело продавайте (только именно по указанной цене, не ниже).