Как проверить документы на квартиру при покупке

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй

Распишу всё на примере: По выписке из ЕГРН квартира приватизирована в январе 2000 года, собственники указаны ФИО1 и ФИО2. По архивной выписке из домовой книге до даты приватизации в квартире были прописаны ФИО1, ФИО2 и ФИО3. Значит ФИО3 отказался от приватизации, ведь он не указан как собственник. Также по ФИО3 написано, что он выписан в марте 2003 года по приговору суда. Т.е. он когда там сел в тюрьму, собственники отнесли в паспортный стол приговор суда и его выписали. Это можно было сделать до 2015 года. Сейчас паспортисты откажут в этом, т.к. поменялся закон. Значит этот ФИО3 после освобождения может подать в суд и восстановить право проживания. Без разницы, менялся собственник или нет.
Третий и важный этап: . Сначала чтобы выявить отказавшегося от приватизации. Такой отказник имеет право проживания в квартире даже при смене собственника. Он теряет такое право ТОЛЬКО когда выпишется по собственному желанию. Поэтому нам нужно искать отказника, которого выписали без его участия и согласия. До 2015 года собственники сами могли выписать осужденного из своей квартиры — им достаточно было принести в паспортный стол приговор суда и всё. И если он тот самый отказник, то после выхода на свободу может обратиться в суд и восстановить своё право проживания. Без разницы, что собственник уже менялся.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.
Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.
Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

Как проверить документы на квартиру при покупке

Обязательно следует обратить внимание, есть ли в договоре условия, которые ведут к его расторжению. Если они есть, нужно узнать, выполнялись ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в действие. Если квартира была подарена или завещана человеку недавно посторонним лицом, и он срочно хочет сбыть ее, это повод задуматься.
При наличии споров или арестов, нужно смотреть на срок давности. Сделки с жильем могут быть признаны недействительными в течение трех лет. Конфликты и споры, срок давности которых не истек, могут обернуться проблемой для нового собственника. Однако не всегда это повод отказываться от хорошей сделки — можно попросить у продавца показать судебное решение, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Обратите внимание =>  В договоре рядом с директором поставлена виза юриста действителен ли такой договор

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой

  • Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.

Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.

Как проверить чистоту квартиры при покупке самостоятельно? Что необходимо проверять при покупке квартиры

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.
Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с «начинкой». В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй

После развода такая недвижимость НЕ теряет статус совместного имущества. Просто бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ. Т.е. люди развелись, но квартира все равно совместная, её статус не изменился — бывший супруг также имеет право на половину. Чтобы квартира потеряла этот статус, супруги должны произвести её раздел — по договоренности или через суд (п. 1, 2 и 3 ст. 38 СК РФ).
Потребуйте его предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей, особенно когда квартира берёте в ипотеку, банку она точно нужна. А ЛУЧШЕ пойти вместе с ним и получить эти справки. Конечно, долги предыдущего собственника не переходят на нового, кроме долга по капитальному ремонту. Но работники Управляющей компании не будут разбираться чьи это долги, и станут требовать нового собственника их оплачивать, погрозят отключить коммуникации, хоть это всё незаконно. Нервов новым владельцам могут изрядно потрепать. Более подробно обо этом я написала в отдельной статье — prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverit-na-dolgi-po-kommunalnim-platezham.html. Обязательно ознакомьтесь.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога). Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.
Обратите внимание =>  Преимущества ип перед ооо в 2019 году

Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)

Но это формальная сторона вопроса. Более подробно стоит остановиться на документации от застройщика. Прежде всего, им должны быть получены все соответствующие разрешения на строительство дома. Также он должен состоять в саморегулируемой строительной организации. Это является гарантией того, что в случае банкрота застройщика и остановки строительства, гражданам будут компенсированы их убытки. То есть членство в саморегулируемой организации это своего рода страховка от несчастных случаев. Кроме этого, у организации должны иметься соответствующие документы на землю под дом.
М. купила квартиру, которая перешла в собственность продавца по наследству. Через некоторое время объявился наследник, который не знал о смерти родственника. Нотариус оформил наследство на того, кто в течение 6 месяцев обратился к нему с соответствующим заявлением. Неучтенный наследник подал документы в суд об оспаривании сделки.

Пакет документов для покупки квартиры

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.
  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).
Обратите внимание =>  Как рассчитать заработную плату за неполный месяц

Как проверить квартиру перед покупкой

При этом продавец может не иметь какого-то злого умысла, желания обмануть и избавиться от неправильно переоборудованной квартиры, многие собственники до момента продажи искренне не догадываются о незаконности внесенных изменений. Если нет опыта или желания разбираться в технической документации, стоит проконсультироваться у профессионалов.
Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение договора о покупке квартиры, из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях. При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета. Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью), их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

  1. Проверить действительность паспорта продавца (-ов) через ресурс ГУВМ МВД РФ. Достоверный паспорт необходим для оформления любых документов в нотариате, передачи документаций на внесение квартиры в реестр.
  2. Проверить правоспособность. Недееспособность признается судом при психических отклонениях гражданина, указывающих на то, что тот не способен адекватно контролировать свои действия. Ограничением в дееспособности является тяга к алкоголю, наркотическим средствам и играм на деньги. И если сделка проводится с подобным лицом, она нередко признается недействительной. Поэтому при возникших подозрениях относительно поступков продавца стоит попросить представить справку из ПНД/выписку из Росреестра , в которой тот признан недееспособным. Поможет и уточнение по вопросу недавнего получения продавцом водительских прав. Этот документ оформляется при наличии справки из НД и ПНД.
  3. Проверить банкротство физического лица. Если оно признано банкротом, с таковым сделка не возможна, так как для этого потребуется написанное заранее одобрение финансового управляющего. Проверить, не обанкротился ли продавец, возможно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве либо Картотеке арбитражных дел.
  4. Проверить крупные долги продавца, они известны Банку данных исполнительных производств ФССП. Существование долгов связывается с имеющимися арестами по жилью и запретительными мерами на совершение регистрационной деятельности на нем.
  5. Проверить на экстремизм и терроризм. Надо проверить, не причастен ли продавец к участию в экстремистских и террористических поступках. Подтверждение/опровержение подозрения доступно на портале Росфинмониторинга.
  1. Проверить, есть ли споры по квартире, если она досталась, например, по наследству. Срок исковой давности для опротестования в суде правомочности одних наследников перед другими преемниками –3 года. За указанное время могут объявиться и новые лица, имеющие право на наследную квартиру. Поэтому лучше приобретать недвижимость спустя этот период.
  2. Проверить, есть ли случаи наложения ареста на продаваемую квартиру. Часто подобное происходит при долевой собственности на квартиру(например, при разводе супругов). И при продаже одними владельцами своих долей другие обращаются в судебные инстанции, чтобы воспрепятствовать свершению купле-продаже. Тогда суд на время разбирательства накладывает арест на жилую недвижимость.
  3. Проверить, есть ли ограничения в распоряжении квартирой. Нередкое явление – продажа жилья, переданного в наем, оформленного как договор ренты, как залог в счет долга (включая ипотеку). Подобные обременения из-за невнимательности/некомпетентности покупателя перейдут «в наследство» новому владельцу.