Как купить все комнаты в коммунальной квартире
Изучаем — подводные камни — при покупке комнаты в квартире
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на данную комнату;
- зарегистрированный договор передачи жилплощади в собственность;
- нотариально заверенное соглашение, в котором собственники подписываются под информацией о распределенных долях общей площади;
- справка, в которой эти доли указаны (выдается в БТИ), в том числе в стоимостном выражении;
- отказы соседей-собственников от преимущественного права покупки;
- справка или несколько справок, где отражены все задолженности (а лучше их отсутствие) по оплате за свет, связь, комуслуги и т.д.;
- выписка из домовой книги с информацией обо всех зарегистрированных жильцах;
- справка о наличии прав несовершеннолетних (либо отсутствии) на данную жилплощадь (выдается в органах опеки и попечительства);
- нотариально заверенное согласие супруга продавца или супруги на проведение сделки купли-продажи.
Даже если сделка оформлена, и новый владелец въехал в комнату, его оттуда могут выселить. Стоит знать, что не удастся поселить в такую квартиру человека недееспособного или страдающего заболеваниями, делающими условия проживания соседей хуже, чем были до этого.
Покупка комнаты в коммунальной квартире: способы и необходимые документы
В некоторых случаях на комнате могут быть наложены обременения в виде залога или ареста. Лучший способ убедиться в их отсутствии, это обратиться в Регистрационную палату и заказать выписку из ЕГРП на интересующий вас объект.
- документ, удостоверяющий личность продавца (для лиц старше 14 лет это паспорт, младше – свидетельство о рождение);
- правоустанавливающие документы (свидетельство о государственной регистрации права собственности);
- документ на основании которого возникло право собственности (договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и тому подобное);
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- нотариально заверенный отказ от права покупки остальных собственников квартиры;
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку (требуется, в случае если комната приобретена в браке);
- согласие органов опеки и попечительства (если собственником является несовершеннолетний).
Пошаговая инструкция по покупке комнаты в коммунальной квартире: документы, подводные камни, образец отказа соседей
Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая. В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью. Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.
Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), установленное законодательством, имеют люди, которые проживают в данной коммунальной квартире, то есть, соседи. Для того чтобы совершить сделку купли-продажи необходимо будет получить письменный отказ всех соседей от покупки комнаты.
Как купить комнату
Важный момент, отличающий покупку комнаты от покупки квартиры, — это соблюдение продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что собственники других долей, то есть комнат в этой же квартире, имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
Выбор комнаты — ответственное дело, ведь по сравнению с квартирой все осложняется наличием соседей. Лучше заранее познакомиться и пообщаться со всеми, кто живет в квартире. А вот если во время показов в квартире постоянно никого не оказывается, это должно насторожить: не исключено, что кто-то из соседей окажется совсем неудобным компаньоном. Вообще говоря, неадекватное поведение соседей, какие-то явные странности в их поведении — это повод отказаться от покупки комнаты. Кроме людей, которые будут жить в одном пространстве с покупателем, необходимо осмотреть и места общего пользования, расспросить о графике уборки.
Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире
В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.
- Определить условия продажи, включая цену;
- Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
- Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
- Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
- Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
- Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.
Как купить комнату в коммунальной квартире
Конечная цена всё равно будет складываться из индивидуальных параметров объекта. Заранее определитесь с принципиальными моментами: метраж, высота потолков, количество соседей, этаж, близость к метро. Подумайте также над желательными особенностями комнаты (балкон, выделенный телефон, окно в тихий двор).
Но в агентствах всегда есть риск «не сработаться» с конкретным риэлтором, которого назначат на вашу сделку. Если вам важна психологическая и профессиональная совместимость с агентом, можно самостоятельно выбрать специалиста. Его квалификацию можно будет оценить по стажу работы, количеству сертификатов, специализации по конкретным районам или типам сделки.
Продажа комнаты в коммунальной квартире
- паспорта покупателя и продавца;
- справка из управляющей организации о том, что все зарегистрированные жильцы были выписаны;
- документ, подтверждающий, что соседи были предупреждены о предстоящей продаже комнаты (если сделка заключается с посторонним лицом);
- документ, подтверждающий совершение сделки;
- акт передачи жилого помещения.
Если все соседи в коммунальной квартире объявили о своем отказе в приобретении отчуждаемой комнаты, подписав при этом соответствующий документ, то продать жилье можно, не дожидаясь окончания месячного срока. Если один или несколько жильцов квартиры изъявили желание купить данную комнату, то продавец обязан составить с ними договор купли-продажи на тех условиях, которые были выставлены в уведомлении. Ни один из претендующих не имеет никаких преимуществ перед другими, поэтому продавец вправе сам выбрать покупателя, если таковых оказалось несколько.
Как продать комнату в коммунальной квартире
Здесь мы советуем обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления, и совершить повторную отправку с ожиданием в 30 календарных дней, правда, все затраты придется понести вам. При этом срок доставки значения не имеет, вы отправляете уведомление и со следующего дня начинаете рассчитывать срок ответа.
Вы должны понимать, что соседи попадаются разные, мы разобрали пару возможных вариантов, но жильцы могут придумать и свой способ, например, сосед может обратиться в суд из-за недовольства по поводу состояния комнаты, тогда продажа точно неизбежно затянется. В таких ситуациях сложно установить даже примерный временной промежуток.
Что нужно знать при покупке или продаже комнаты в коммуналке
В среднем комната в московской коммуналке стоит 3,05 миллиона рублей. Здесь разброс цен меньше, чем на рынке квартир. Самые дорогие комнаты находятся в доходных домах в районе Садового кольца (в арбатских переулках их стоимость достигает 15 миллионов рублей), самые дешевые лоты расположены в Новой Москве (900 тысяч рублей).
Если в квартире есть комнаты, принадлежащие муниципалитету (не приватизированы), то необходимо уведомлять о продаже соответствующие органы исполнительной власти, которые осуществляют правомочия собственника жилого фонда (в Москве таким органом является департамент городского имущества).
Как купить комнату в Москве
Перед покупателями стоит выбор купить отдельную комнату: в коммуналке, в квартире и в общежитии. У каждого вида есть особенности, достоинства и недостатки. Основной недостаток общежитий — общественные места (туалет, ванную и кухню) придется делить со значительным количеством сожителей. В квартире обычно живут несколько соседей, а возможно даже один с которыми значительно легче ужиться.
Есть смысл пообщаться с жильцами квартир поблизости с целью выяснения информации о собственниках комнаты и поинтересоваться прошлым недвижимости. С той же целью можно запросить развернутую выписку из Росреестра, а именно , в которой будут видны прошлые сделки.
Правила покупки коммунальной комнаты в Москве
Часто люди собираются купить коммунальную комнату в Москве, потому что покупка московской квартиры им ещё не по карману. Надо сказать, что это – невероятно рискованное мероприятие, т.к. комнаты в таких квартирах продаются не сами по себе, а вместе с соседями. В этом случае, совет «выбирай не дом, выбирай – соседа» должен стать правилом № 1.
Ведь на цену, и даже на ликвидность комнаты, существенно влияют уклад жизни и права соседей по коммуналке, а также неполноценность общих удобств. Если условия проживания оставляют желать лучшего, то такую комнату, как нормально продать, так и взять кредит под залог недвижимости, будет проблематично.
Пошаговая инструкция для покупки комнаты в коммунальной квартире
Важно! Владелец недвижимости обязан известить своих соседей по коммунальной квартире о продаже жилья. Извещение содержит указание на цену комнаты и срок для принятия решения. Если через месяц соседи не согласятся купить комнату, то недвижимость можно продавать.
Есть точка зрения о том, что комната в коммуналке – это самостоятельный объект, поэтому получать нотариальное разрешение не требуется. Но нужно знать: в ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже части долевой собственности нужно извещать других владельцев. П. 3 ст. 250 ГК РФ дает возможность в течение 3-х месяцев обратиться в суд за защитой своих прав.
