Изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Первая инстанция удовлетворила иск. Апелляция отменила это решение. Она решила, что виды разрешенного использования «ведение садоводства» и «ведение огородничества», установленные в территориальной зоне «ведение огородничества», являются сочетаемыми и предусматривают использование земельных участков в сельскохозяйственных целях, связанных с выращиванием сельскохозяйственных культур, размещением хозяйственных строений, сооружений или садовых домов. Градостроительный регламент, установленный для территориальной зоны «ведение огородничества» с основным видом разрешенного использования «ведение садоводства» с возможностью размещения объектов капитального строительства, не противоречит нормам федерального законодательства и не лишает административных истцов права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе на возведение объектов капитального строительства (садовых домов). Включив это дело в Обзор, ВС РФ поддержал позицию апелляции.
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка арендатором земельного участка в Москве
За исключением некоторых случаев, предусмотренных Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП, арендаторам земельных участков, для которых изменен вид разрешенного использования (предусматривает проектирование, строительство, реконструкцию объекта недвижимости) устанавливается повышенный размер арендной платы за первый год аренды (более подробно см. статью 3.2. Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»).
Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» установлено, что в случае принятия решения об изменении цели предоставления земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объекта недвижимости, арендатору земельного участка устанавливается срок действия договора аренды такого земельного участка равный шести годам, если иное не предусмотрено решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.
Об изменении вида разрешенного использования земельного участка в договоре аренды
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» одним из принципов определения стоимости арендной платы за пользование земельным участком является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке. Пунктом 3 указанных Правил предусмотрено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.
Таким образом, до 1 марта 2015 г. в практике сложился определенный подход, который был относительно недавно закреплен законодательно. Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в ЗК РФ был внесен ряд новых статей, урегулировавших в т. ч. и вопросы изменения разрешенного вида использования земельного участка в договоре аренды. Так, согласно п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается. Любое изменение, совершенное в нарушение установленного законом требования, будет недействительным в соответствии с правилом о недействительности сделок согласно ст. 168 ГК РФ.
Об изменении арендаторами разрешенного использования земельного участка в г
5. «Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами и нормативными правовыми актами города Москвы, в том числе:
— у заявителя отсутствуют права на все здания, строения, сооружения, помещения, расположенные на земельном участке».
Кроме того, Пр. ВАС РФ делает очень сомнительный вывод: «Решением комитета от 10.01.2012 обществу отказано в удовлетворении просьбы об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «строительство административно-офисного здания». Изложенное свидетельствует о том, что общество обращалось к комитету не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора от 11.07.2011. Таким образом, требования общества были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ».
Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Из системного анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель (см. определение Верховного Суда РФ от 10.09.2014№ 18-КП4-95).
Коллеги, предлагаю разобрать следующую ситуацию и поделиться мнением. Представим, что есть земельный участок, собственность на который не разграничена. Распоряжается Департамент земельных и имущественных отношений, либо Администрация (смотря где). Заключен договор аренды участка на 49 лет до 1 марта 2015 года для строительства торгового центра, например. Участок находится в зоне деловой застройки. Арендатор решил изменить вид разрешенного использования и выбрать любой из основным в рамках указанной зоны. осле изменения вида разрешенного использования в кадастр, необходимо внести изменения в существующий договор аренды. По ГК РФ внести изменения в договор аренды мы можем по взаимному согласию сторон договора. Арендодатель говорит: НЕ ХОЧУ! и как показывает практика, Арендодатель будет прав, что казалось бы совсем нелогично.В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13: изменение вида разрешенного использования арендуемого земельного участка в данных Государственного кадастра недвижимости без соответствующего изменения договора аренды дополнительным соглашением с арендодателем противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.
Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.
Изменение разрешенного использования арендованного земельного участка
Если в нем прописано, что арендатор использует земельный участок в соответствии с видами разрешенного использования, определенными градостроительным регламентом, арендатор самостоятельно выбирает, как использовать участок в пределах видов, предусмотренных зонированием.
Организация арендовала у города (арендодателя) земельный участок, для которого градостроительным регламентом было установлено несколько видов разрешенного использования. Между тем в договоре аренды был указан лишь один из таких видов, в соответствии с которым организация-арендатор может использовать участок.
Разрешенное использование земель: упрощение изменения видов использования, новые возможности для КФХ и проблемы терминологии
Законопроект направлен на то, чтобы сделать норму, закрепляющую за правообладателями участков право выбора вида разрешенного использования, в действительности реализуемой. С этой целью в Земельный кодекс РФ планируется включить ст. 14.4, которая будет определять общий порядок изменения вида разрешенного использования участка и устанавливать соответствующие исключения (в отношении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в границах зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения, выбора использования участков ГУП и МУП и другое). Согласно п. 2 ст. 14.4 Земельного кодекса РФ в редакции законопроекта правообладатели смогут в уведомительном порядке направлять заявление о внесении в ЕГРН сведений о выбранном виде разрешенного использования или об условном разрешенном виде использования участков в орган регистрации прав.
Законопроектом предусматривается возможность строительства жилого дома на земельном участке, предоставленном крестьянскому (фермерскому) хозяйству (далее – КФХ). При этом в целях недопущения злоупотребления данным правом и исключения застройки земель сельскохозяйственного назначения законопроектом предлагается установить целый ряд ограничений к параметрам такого жилого дома (не более трех этажей и не более 500 кв. м), а также запретить образование под ним земельного участка и его перепродажу. Кроме того, такой дом, согласно законопроекту, может быть предназначен для проживания только членов КФХ (п. 5 ст. 78 Земельного кодекса РФ, п. 2.1 ст. 11 Федерального закона от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», далее – Закон № 74-ФЗ, в редакциях законопроекта).
Особенности изменения вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году
Земли сельхозназначения Они предназначены для взращивания аграрных культур и растений, разведения скота, организации пасеки или другого хозяйства. На таких землях допускается строительство склада или предприятия для обработки сельхозпродукции. Земли из данного фонда также распределяются для постройки дачных домов и коттеджей или ведения небольшого подсобного хозяйства. Также законодательно разрешено строительство санаториев, пансионатов и других жилых помещений Земли для строительства Промышленных и производственных объектов Земли городов и населенных пунктов Они используются для строительства многоквартирных высотных домов, коммуникационных и инженерных построек Наделы с охраняемыми территориями Которые представляют собой культурные или научные объекты, заказники, научные объекты Водный фонд Который используется с целью охраны водных ресурсов РФ. Здесь допускается размещение пляжей и рекреационных построек Муниципальные земли И территории, находящиеся в собственности государства Лесное хозяйство Основными видами допустимого использования являются подготовка древесины и проведение ее обработки, охрана и восстановление лесного фонда
- паспорт гражданина РФ;
- выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если заявление подается частным предпринимателем или организацией;
- правоустанавливающие бумаги на участок;
- межевая и ситуационная схема, адресный план, благодаря которым можно точно установить контуры участка и его соотношение с соседними наделами;
- справки Формы КВ-1, КВ-2, КВ-3 и госкадастра недвижимого имущества;
- если заявку подает арендатор, тогда необходимо предоставить согласие владельца участка на изменение вида допустимого применения;
- если есть строения на участке, потребуется на них предъявить документы;
- схема планировки территорий, в рамках которых располагается надел;
- в случае подачи заявки доверенным лицом необходимо предъявление его паспорта и нотариальной доверенности, подтверждающей его полномочия;
- стандартная форма заявления.
Изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка
Нотариально удостоверенные копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на земельный участок, если право на земельный участок в соответствии с законодательством Российской Федерации признается возникшим независимо от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (нотариально заверенная копия, 1 шт.)
- Обязательный
- Предоставляется без возврата
Представляются при отсутствии сведений о правах на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением случаев изменения вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома.
Срок предоставления государственной услуги исчисляется со дня, следующего за днем регистрации запроса.
В общий срок предоставления государственной услуги не включается срок, на который приостанавливается предоставление государственной услуги.
Сроки и основания приостановления
30 рабочих дней
— Внесение изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения установленного вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным планом земельного участка (в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физических и юридических лиц, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства)
— Внесение заявителем, являющимся собственником земельного участка, платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством и законодательством города Москвы (для случаев изменения вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования, предусматривающий строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства)
Как оформить изменение вида разрешенного использования земельного участка: подробная инструкция и пошаговый порядок
При предоставлении услуги в электронном виде в дополнение к бланку заявления потребуется направить электронный вид плана межевания, подписанного ЭП изготовившего его специалиста. При этом план предоставляется в формате XML, либо в виде отсканированной версии бумажной формы плана.
Могут возникнуть сложности и при оформлении дачного дома на сельхозземлях. На некоторых участках полностью запрещено возведение каких-либо построек и изменить ситуацию можно либо сменой целевого использования надела, либо более простым способом — сменить ВРИ участка.
Смена вида разрешенного использования земельного участка в рамках одной категории
Если договор был заключен не через аукцион, то как правильно отметили коллеги, в случае изменения ВРИ можно будет просто составить дополнительное соглашение к договору аренды (его как и сам договор, необходимо будет зарегистрировать в ЕГРП). Что касается непосредственно изменения ВРИ. Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением к Администрации (арендодателю). При этом исходить надо из тех основных, вспомогательных и условно разрешенных ВРИ, который установлены для данной территориальной зоны Правилами землепользования и застройки Вашего муниципального образования. То есть выбрать какой-угодно ВРИ у Вас не получится, только один из тех ВРИ, которые установлены градостроительным регламентом. Учитывая тот факт, что участок находится на землях с/х назначения, при этом почва непригодна для с/х производства, не знаю, что Вы ещё можете делать на этой земле без изменения категории. Вместе с тем, рекомендую Вам учесть следующие положения Гражданского кодекса РФ:
Ситуация такая, у друга была земля на праве аренды, площадь 4 Га, вне населенного пункта, срок аренды 25 лет, категория — земли сельхоз назначения, ВРИ — садоводство. Она ему была не нужна и он решил передать ее мне, мы захотели переоформить договор аренды, но оказалось что у администрации свои планы на этот участок и сказали, расторгайте договор аренды и право с кем заключать новый выигрывайте через аукцион. Я почитал земельный кодекс и узнал что мой друг может переуступить права по действующему договору мне, без согласия собственника, так и сделали, зарегистрировали договор уступки и уведомили администрацию. Теперь появилась новая проблема, после сделанного анализа почвы в НИИ, оказалось что почва не пригодна для садоводства, но по договору аренды и ВРИ я не имею права там больше ничего делать. Вопрос к в данном случае поменять ВРИ не расторгая договор и так чтобы администрация не смогла ничего сделать?
