Что такое переуступка квартиры в новостройке это
Переуступка квартиры в новостройке
Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.
Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.
Покупка квартиры по переуступке
- Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
- Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
- Согласие второго супруга на сделку.
- Все квитанции об оплате долевых взносов.
- Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
- По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.
Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году
- паспорта сторон;
- первичное соглашение;
- согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
- справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
- выписка из ЕГРП;
- согласие супруга на проведение сделки
Оформляют договор — Регистрируют соглашение в госорганах Для этого подписывают соглашение в присутствии сотрудника регистрационной инстанции. Представляют ряд справок, затребованных специалистом. Оплачивают государственную пошлину. Подписывают заявление, которое составит регистратор. Далее выдается расписка о том, что получены документы у регистратора. Документы будут готовы чрез 10 дней
Стоит пересмотреть документы застройщика
- свидетельство о регистрации фирмы;
- устав;
- учредительские документы;
- разрешение на строительство;
- бухотчеты за квартал;
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- образец проектной декларации;
- справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
Далее собирают документы и разрешения на проведение сделки При покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить кредитное соглашение. Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении застройщика и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:
Что такое переуступка квартиры в новостройке
Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки. При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга. Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).
Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли. Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК). Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.
Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое
Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.
Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.
Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, разновидности и риски
Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры. Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика. Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.
Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта. Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.
Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит
- Для начала стоит ознакомиться с застройщиком, изучить документацию, просмотреть отзывы. Чтобы знать подводные камни можно обратится к юристам. Строительная организация должна предоставить для изучения такие документы: учредительную документацию, устав, свидетельство о регистрации, свидетельство из налоговой службы, договор аренды или документы о собственности на землю под строящимся объектом, проект дома, бухгалтерский отчет за крайний квартал.
- Если дом еще не начал строится, то можно ознакомится с местностью и посмотреть макет здания.
- Продавец должен уведомить застройщика о продаже квартиры по переуступке. Плюсом будет если в договоре будет обозначен застройщик, как третья сторона.
- Получить согласие в письменном виде от строительной организации на продажу.
- Оформить договор. Лучше если он будет зарегистрирован у нотариуса, так как он сможет проверить достоверность документации и наличие обременений на данную «долевку».
- После того как дом сдан, стоит проверить всё ли застройщик выполнил по договору, если да, то можно приступать к следующему пункту.
- Оформить переуступку и получить свидетельство (сегодня выдают выписку из ЕГРН, вместо свидетельства).
- Квартиры в возводимых домах облагается налогом в размере 13% от разницы цены покупаемого жилья и цены реализации. К примеру, доля покупалась по переуступке за 2 000 000 рублей, а продана за 2 300 000. Выгода составляет 300 000 рублей вычитаем 13% и получаем 39 000 рублей. Такие цифры нужно заплатить в налоговую инспекцию.
- Застройщики могут быть недобросовестными и переносить срок сдачи. Также роботы по возведению могут оказаться некачественными.
- Частые суды. Иногда только так возможно решить разногласия по договору переуступки квартиры или худший вариант, если стройка прекращена.
Правила оформления переуступки прав на квартиру в строящемся доме, условия и риски
Второй вариант оформления отношений с застройщиком – договор долевого участия. Эта форма предусмотрена законом и традиционна для покупки жилья в новостройке. Она наиболее полно защищает интересы покупателя и дает меньший простор для махинаций застройщика. Именно это соглашение идеально для дальнейшей перепродажи.
Минусы Комментарий Обеспечительный платеж Его размер может быть любым – от 30% стоимости жилья и выше Не дает права требовать квартиру ПДКБ – соглашение о намерениях, покупатель может только понудить продавца заключить основной договор или требовать возврата обеспечительного платежа Возможна двойная уступка Поскольку госрегистрация переуступки по предварительному договору купли-продажи не требуется, продавец может продать свою квартиру нескольким покупателям. Преимущество имеет тот, кто раньше заключил соглашение
Что такое переуступка квартиры в новостройке
- Квартира перейдет в собственность только при условии завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.
- В случае расторжения соглашения возврату подлежит только часть инвестированных средств, уплаченных при первичном заключении сделки.
- Риск того, что застройщик согласится оформлять квартиру другому физлицу, в результате чего право требования перейдет первоначальному покупателю.
- Опасность потери денег при неблагонадежности подрядчика.
Это разновидность соглашения, которая подразумевает возмездную отдачу полномочий обладания имущественным объектом. Другое название такой сделки – цессия. Сторонами здесь будут цедент (продавец), застройщик и цессионарий (покупатель). Без участия строительной организации не обойтись, поскольку подписание договора переуступки прав затрагивает ее интересы.
Переуступка: хитрости сделки
Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
Стоит ли покупать квартиру в новостройке по переуступке
Продать квартиру в тот временной период, когда идет процесс сдачи готового дома, и недвижимость оформляется в собственность, нельзя. Однако оформление может растянуться на месяцы, а многие инвесторы не желают тратить время на ожидание. Ведь время и инфляция сведут все усилия по вложениям на нет, поэтому лучшим моментом для продажи квартиры, купленной с целью вложения денег, является период до сдачи здания.
Продать квартиру дважды можно, если у продавца на руках предварительный договор купли-продажи с застройщиком, либо инвестиционное соглашение. Эти документы не проходят обязательную государственную регистрацию. А договоры ДДУ обязательно регистрируются, по ним ведется учет, и вся информация содержится в государственном реестре.
Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки
Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.
Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.
