Что такое аренда с последующим выкупом жилья
Что такое аренда квартир с последующим выкупом и как правильно составить договор
Когда арендатор решает приобрести квартиру в собственность уже в процессе проживания, законодательство допускает подписание дополнения к заключенному ранее соглашению. По договоренности между сторонами денежная сумма, внесенная арендатором за время пользования, может быть засчитана в счёт уплаты стоимости жилья.
Договор об аренде жилого помещения с правом выкупа может заключаться на любой промежуток времени, при этом для соглашений на срок более года предусмотрена обязательная регистрация (ст.609 ГК РФ). Отсутствие указания периода действия в договоре аренды определяет такой документ как бессрочный, его расторжение возможно после предварительного уведомления со стороны – инициатора не менее чем за месяц.
Аренда квартиры с правом выкупа
- «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 Гражданского кодекса РФ)».
Учитывая длительный срок аренды, существует высокая вероятность того, что стоимость жилья будет изменена. Если участники не договариваются о том, что изменение рыночной стоимости не влияет на размер выкупа, этот момент нужно обязательно отразить в соглашении, одним из следующих способов:
Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления
Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.
Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:
Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор
Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы. К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества. Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.
Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.
Каковы особенности аренды с правом последующего выкупа квартиры
В договоре в обязательном порядке должны быть включены положения в отношении информации о сторонах договора, арендуемой недвижимости, суммы выкупа. Если одно из перечисленных условий не будет включено в соглашение, он будет считаться незаключенным, а значит, никаких правоотношений между сторонами не возникает. Немаловажно указать, что тогда, когда срок аренды истечет, предмет соглашения будет перерегистрирован на нового собственника, а также что при досрочной выплате стоимости недвижимости, этот момент наступает после последней уплаты платежа. По желанию сторон в договор могут быть включены и иные условия.
В народе понятия коммерческого найма и аренды жилья давно смешались. Однако для заключения такой сделки нужно четко разграничить эти понятия. Аренда жилья – сделка, при которой одной стороной выступает юридическое лицо. А договор коммерческого найма является разновидностью аренды и регулирует отношения между физическими лицами. Вопреки расхожему мнению, такой договор не подлежит регистрации в государственных органах вне зависимости от его срока.
Аренда жилья с — последующим выкупом и — ипотека
Спад продаж и спроса на дорогое жилье привел к возрастающей популярности продаж в рассрочку. На этой почве возникли инвестиционные компании, выкупающие квартиры эконом-класса и сдающие их в аренду с последующим выкупом. Так, к примеру, и появился проект Межрегиональная жилищная корпорация.
- Рассрочка выкупа на 15 лет (больший срок приводит к слишком большой итоговой стоимости жилья).
- Возможность для граждан самостоятельного поиска квартиры с последующим оформлением договора покупки-продажи с отсрочкой платежа.
- Деление ежемесячного платежа на две доли, в одну из которых входит арендная плата, в другую — отчисления в счет выкупа.
- Наличие всех льгот для покупателей, перечисленных выше, касаемо первоначального взноса, плохой кредитной истории
Как проходит аренда квартир с последующим выкупом
Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.
Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.
Как это аренда квартиры с последующим выкупом в 2019 году
Покупатели получат жилье в рассрочку И так появится возможность постепенно за него платить У продавца будет пассивный способ получения прибыли Арендной платы Расчеты могут вестись в той форме Что удобна сторонам (с отсрочкой, уплатой дополнительных средств свыше установленной арендной платы) Составленное соглашение Страховка, гарантия того, что не будет нанесено умышленный вред недвижимости Покупатель может жить в помещении Пока за него полностью не выплатит сумму и не приобретет окончательное право собственника Нет посредника Которому необходимо платить кредит с процентами (то есть можно так снизить затраты) Пока лицо арендует недвижимость Сможет присмотреться к ней и выполнить необходимые ремонтные работы Если сделка будет аннулирована Арендатор несет риски по сумме, что уже уплачена, но не более того
- анализируйте уровень цены и положение дел на рынке недвижимого имущества;
- узнайте как можно больше информации о владельце;
- просчитайте, сколько будет стоит жилье в общем после произведения всех выплат;
- уточните, нельзя ли временно зарегистрироваться в помещении;
- выясняйте, не является ли жилье залоговым, не передавалось ли оно наследникам, ведь иначе сделка будет невозможна;
- проконсультируйтесь у специалиста относительно каждого риска и оформления документации.
Договор аренды с последующим выкупом
Прежде всего, это возможности арендатора. Он в отличие от покупателя или участника долевого строительства, он имеет право использовать помещение изначально, до завершения возведения или окончания процедуры выкупа. Также нет необходимости в привлечении третьих лиц, например, банковской инстанции, которая выдает ссуду. То есть в данном случае арендатор не выплачивает проценты, соответственно снижаются расходы. В процессе эксплуатации пользователь имеет возможность произвести улучшение занимаемого помещения. При аннулировании договора заинтересованная сторона утрачивает только средства, которые были выплачены в качестве расчета за аренду объекта.
Даже несмотря на проведенные пользователем ремонтные работы, качество помещения может ухудшиться, например, будут использованы более дешевые строительные материалы либо установлена менее функциональная техника. Если договор был заключен на неустановленный срок, сам арендатор имеет право инициировать процедуру его расторжения, уведомив об этом собственника жилья не позднее, чем за три месяца. Иными словами, владелец планировал увеличить свой доход за счет последующего выкупа объекта, но сделка неожиданно сорвалась.
Аренда квартиры с правом выкупа — как заключить договор
- отсутствие конкретной формы договора;
- слабая правоприменительная практика;
- высокая вероятность изменения первоначальных условий;
- переход прав собственности планируется в отдаленном будущем;
- форма договора аренды с последующей реализацией имущественного объекта не предусмотрена положениями гражданского законодательства. Если владелец собственности решит привлечь для решения личных задач заемные средства, то он может предложить финансовому учреждению залог в виде квартиры.
- оценка стоимости жилья – является обязательным пунктом взаимных договоренностей. Для ее осуществления чаще всего пользуются помощью эксперта. Профессиональный аналитик рассчитает цену с учетом сопоставимых вариантов, экономических тенденций и прочих факторов влияющих на динамику стоимости квартир.
Статьи о кредитовании
Аренда жилья с последующим выкупом может осуществляться посредством ипотеки, финансового лизинга или рассрочки. Тенденции на российском рынке говорят о том, что все большее количество граждан предпочитают эти привлекательные финансовые инструменты. Сложно сказать, какой из них более выгоден и удобен – это зависит напрямую от клиента. Связана данная особенность с различием финансовых профилей даже у тех людей, что работают в схожих между собой сферах.
Но привлекательные условия сделки обращают на себя внимание потенциальных клиентов, поэтому в ближайшее время подобных предложений может стать больше. При этом для застройщиков срок окупаемости слишком велик, что невыгодно. Чтобы сдавать жилье, потребуется произвести хотя бы минимальные отделочные работы, это требует физических, а также денежных затрат со стороны застройщика.
Как оформляется аренда с последующим выкупом, и что будет если расторгнуть договор
Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.
Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.
