Арендатор компенсирует затраты арендодателя по коммунальным платежам нюансы

Если доходы от сдачи имущества в аренду организация учитывает в составе выручки от реализации, то стоимость коммунальных услуг учтите в расходах, связанных с производством и реализацией (подп. 1 п. 2 ст. 253 НК РФ). Это – материальные расходы (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Налог на прибыль

Кроме того, без обеспечения арендованного помещения коммунальными услугами организация-арендатор не может реализовать свое право на пользование арендуемым помещением (ст. 606, 611 ГК РФ). Следовательно, предоставление коммунальных услуг неразрывно связано с оказанием услуг по аренде. Поэтому арендодатель вправе перевыставить счет-фактуру арендатору на стоимость коммунальных услуг, а арендатор – предъявить к вычету НДС по ним.

ОСНО и ЕНВД

Сумму компенсации коммунальных расходов при расчете налога на прибыль учтите в составе внереализационных доходов. Такая точка зрения высказана в письмах Минфина России от 27 августа 2012 г. № 03-03-06/4/88, от 24 марта 2009 г. № 03-03-05/47. Финансовое ведомство указывает, что арендодатель при получении от арендатора коммунальных платежей учитывает их в составе внереализационных доходов в соответствии с пунктом 4 статьи 250 Налогового кодекса РФ. При этом стоимость услуг, потребленных арендатором, можно учесть в составе внереализационных расходов как расходы, связанные с получением доходов (подп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ).

У каждого конкретного собственника зданий и помещений свой спектр услуг, которые он оказывает арендаторам. Совершенно не обязательно, что все такие услуги выполняются сторонними организациями (подача электричества, предоставление доступа в интернет, вода, канализация, отопление и прочие), некоторые услуги арендодатель оказывает сам, поскольку он берёт такие обязательства по договору аренды или они возникают из требований законодательства.

Основания для возмещения стоимости

Более сложный и серьёзный вариант, когда среди арендаторов есть, например, учебные заведения. В этом случае лучший вариант – искать другого арендодателя. Обычно потребление воды, содержание санузлов, затраты на уборку и вывоз мусора расписываются по всем арендаторам пропорционально.

Учёт вопросов налогообложения

Арендный договор включает в себя две составляющие: арендная плата и коммунальные платежи. Возмещение по договору аренды обусловлено тем, что арендодатель собственными средствами обеспечивает своих арендаторов надлежащими условиями для работы, бизнеса, общественной деятельности.

В соответствии со ст. ст. 246, 247 НК РФ российские организации, в том числе государственные (муниципальные) учреждения, признаются плательщиками налога на прибыль организаций, объектом обложения по которому является прибыль, полученная налогоплательщиком, определяемая как разница между полученными доходами и произведенными расходами в соответствии с нормами гл. 25 НК РФ.

Обратите внимание! В соответствии с Указаниями N 171н доходы от возмещения расходов, понесенных в связи с эксплуатацией государственного (муниципального) имущества, закрепленного на праве оперативного управления, следует относить на статью 130 «Доходы от оказания платных услуг (работ)» КОСГУ, в то время как доходы от аренды государственного (муниципального) имущества учитываются по статье 120 «Доходы от собственности» КОСГУ.

Налог на добавленную стоимость

Как разъясняют налоговые органы, операции по реализации коммунальных услуг могут выполнять только соответствующие энергоснабжающие организации. Учреждение-арендодатель не относится к таким организациям, поскольку само в качестве абонента получает коммунальные услуги для содержания имущества.

• Уплате подлежит НДС;
• Налоговая база определяется исходя из цен, прописанных в договоре;
• Арендодатель праве указать в счет фактуре либо единую стоимость (услуги аренды и коммунальное возмещение), либо указать доход по двум строкам (постоянная – сумма аренды площади и переменная – начисленные коммунальные издержки);
• Сумма НДС, приходящаяся на возмещение коммунальных платежей может быть принята к вычету, наравне с суммой арендной платы;
• Процент НДС может варьироваться в зависимости от времени внесения оплаты по коммунальным услугам.

Практика показывает, что на арендатора чаще возлагают только коммунальные платежи, которые он непосредственно эксплуатирует (водопотребление, водоотведение, электроэнергия, вывоз сухого мусора), а жилищные услуги оплачивает сам собственник помещения, так как они имеют фиксированный вид, будут начисляться и подлежат оплате вне зависимости от того, проживает кто-либо в помещении или нет.

Коммунальные платежи: что это и их перечень

• Предмет договора (возмещение текущих коммунальных платежей за определенный период проживания с указанием, какие именно услуги входят в перечень);
• Права и обязанности каждого участника договора;
• Стоимость услуг и порядок их расчета;
• Сроки внесения платежа (как правило, их взнос производится ежемесячно, либо ежеквартально);
• Санкции за невыполнение условий оплаты (пеня, расторжение договора – при неоднократном нарушении);
• Способ внесения платежа (на руки собственнику помещения, через расчетно-кассовые пункты, напрямуюресурсоснабжающей организации);
• Порядок разрешения спорных ситуаций и условия расторжения соглашения.

По стандартному правилу, это необходимо делать по отношению к реализации товаров (а также работ и услуг) за определенную плату на территории нашего государства. Однако нужно понимать, что сам арендодатель никаких услуг непосредственно арендатору не оказывает, он является лишь посредником.

Доля расходов арендатора

Все правоотношения, связанные со сдачей имущества в аренду, регулируются гражданским законодательством, а именно главой 34 ГК РФ. Его статья 616 закрепляет стандартное правило, в соответствии с которым в обязанности арендатора входит несение расходов по содержанию имущества. При этом покупателем коммунальных услуг, которые он фактически потребляет, является арендодатель. По этой причине происходит возмещение коммунальных услуг арендатором, то есть он компенсирует денежные средства, потраченные на указанные платежи. Стороны в то же время должны заранее договориться, входит ли стоимость коммунальных услуг в ежемесячную сумму или нет.

Оформление предоставления услуг

В бюджетных учреждениях порядок возмещения коммунальных расходов ничем не отличается. Они также оплачивают свет, воду и прочее самостоятельно, а арендаторы впоследствии компенсируют затраты. Они либо учитываются в составе ежемесячной платы, либо идут отдельно от нее. В последнем случае стоимость определяется по выставленным счетам.

1. Права арендодателя могут быть представлены возможностью определения срока выставления счета.
2. Права нанимателя включают определение сроков, в течение которых арендатор оплачивает коммунальные услуги.
3. В обязанности арендодателя входит расшифровка статей расходов по коммунальным отчислениям, своевременном оповещении об изменении расценок коммунальными службами, бесперебойное обеспечение поставляемыми услугами.
4. К обязанностям нанимателя относят согласование с владельцем помещений времени использования занимаемой площади, запрет на внесение существенных изменений, включая монтажные/демонтажные работы, компенсация ущерба, нанесенного имуществу арендодателя в связи с нарушениями правил эксплуатации имеющегося в помещении оборудования и инженерных сетей.

1. На основе величины занятой площади.
2. Исходя из мощности используемых приборов энергопотребления.
3. В зависимости от числа использующих арендованную площадь граждан (например, при определении расходов на воду с учетом утвержденных средних значений).

Способы организации оплаты ЖКХ арендатором

Чтобы избежать неприятных разбирательств с нанимателем, отказывающимся компенсировать расходы собственника по счетам обслуживающих организаций, следует тщательно изучить темы, как правильно составить и применять юридически значимое соглашение, определяющее правила оплаты ЖКХ.

Арендодатель в данном случае расходы по оплате коммунальных услуг по переданным в аренду помещениям (зданиям) не несет. Арендодатель получает арендную плату, сумму которой он включает в состав доходов (подп. 4 ст. 250 или ст. 249 НК РФ), а также уплачивает с нее НДС (ст. 146 НК РФ), при условии, конечно, что он является плательщиком этих налогов.

3. Расходы за коммунальные услуги, связанные с содержанием арендованного помещения, несет арендатор, при этом он не заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей.

Представляется, что в данной ситуации ответственность за неисполнение обязательства по содержанию имущества возникает у арендатора перед арендодателем — собственником имущества, а не перед ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, если арендатор не заключал договор с данной организацией от своего имени, то он не обязан оплачивать этой организации оказанные услуги, несмотря на то, что являлся их потребителем.

Если обязанность по оплате коммунальных услуг по договору аренды нежилого помещения (здания) возложена на арендатора, то указанные затраты могут быть учтены им в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, на основании документов, выставленных поставщиками услуг в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Переменная часть складывается из стоимости электроэнергии, водоснабжения, иных коммунальных и аналогичных услуг, фактически потребленных арендатором, и рассчитывается исходя из тарифов снабжающих организаций.

Стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату.

ООО «Альфа» арендует помещение у ООО «Омега». Сумма арендной платы — 25 960 руб. в месяц (включая НДС 3960 руб.). Кроме того, стороны заключили агентский договор, согласно которому ООО «Омега» от своего имени, но в интересах и за счет ООО «Альфа» приобретает у специализированных организаций коммунальные услуги. За это арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю агентское вознаграждение в размере 9440 руб. (включая НДС 1440 руб.). В мае 2011 года общая стоимость коммунальных услуг по помещению составила 16 520 руб. (в том числе НДС 2520 руб.). В соответствии с расчетом стоимость ресурсов, потребленных арендатором, — 10 620 руб. (включая НДС 1620 руб.), остальные расходы являются затратами арендодателя.

Налог на добавленную стоимость у арендодателя и арендатора

ООО «Сфинкс» арендует часть здания у ООО «Фараон». Сумма арендной платы составляет 23 600 руб. ежемесячно (в том числе НДС 3600 руб.). В договоре аренды прописано, что ООО «Сфинкс» обязано ежемесячно компенсировать арендодателю расходы на коммунальные платежи, сумма возмещения взимается без выделения налога на добавленную стоимость. Кроме того, закреплена обязанность арендодателя перевыставлять арендатору счета, полученные от снабжающих организаций, пропорционально потребленным им коммунальным услугам. Сумму подлежащих компенсации расходов арендодатель указывает в акте без НДС, счета-фактуры также не выставляет.

НДС по арендным отношениям с включением платы за коммунальное бремя не взимается, поскольку владелец помещения выступает лишь посредником между ресурсоснабжающей организацией и фактическим потребителем услуги (арендатором). То есть, первый не занимается перепродажей коммунального блага, а только компенсирует собственные издержки, возникающие на фоне триады прав на недвижимый объект. Указанные платежи не являются обогащением арендодателя, поэтому и не признаются выручкой.

Вышеназванные пункты дают основания для вывода о возможности истребования с арендатора всех расходов, связанных с использованием предмета арендных отношений, в объем которых включены и коммунальные платежи.

«Коммунальные» взаимоотношения арендодателя и нанимателя помещения

Коммунальные платежи – обязательные счета, выставляемые гражданам и ЮЛ ресурсоснабжающими организациями в соответствии с объемом потребления предложенных благ.

Офис в центре столицы, безусловно, эффектное свидетельство престижа, но экономический эффект часто имеет большее социальное и практическое значение. Кроме того, выбор удалённого варианта аренды может упростить отношения по аренде, по возмещению коммунальных платежей, дать работу местному населению, которое часто менее требовательно к уровню заработной платы.

Основания для возмещения стоимости

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика (если заказчик выплачивает вознаграждение после исполнения поручения);

Читайте также:

Проблема правильного отражения в учете коммунальных платежей (плата за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора и т.д.) волнует, пожалуй, большинство организаций (предпринимателей), заключивших договор аренды здания или помещения.

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поскольку нормы вышеприведенной статьи являются диспозитивными, стороны вправе самостоятельно определить кто будет нести расходы на оплату коммунальных услуг и иные затраты на содержание имущества, согласовав условие об оплате таких услуг в договоре аренды.

В настоящее время суды руководствуются тем, что содержание в договоре аренды условия об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора обязанность автоматически оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы по оплате коммунальных услуг.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. При этом, действующее законодательство не содержит норм, влекущих возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем таких услуг в лице УО или РСО).

Практика показывает, что на арендатора чаще возлагают только коммунальные платежи, которые он непосредственно эксплуатирует (водопотребление, водоотведение, электроэнергия, вывоз сухого мусора), а жилищные услуги оплачивает сам собственник помещения, так как они имеют фиксированный вид, будут начисляться и подлежат оплате вне зависимости от того, проживает кто-либо в помещении или нет.

Первый раздел в соглашении — предмет заключенных договоренностей. В рассматриваемом случае им является компенсация одной из сторон по оплате расходов за пользование коммунальными услугами. Соответственно, в пункте нужно привести список обслуживания, за которое вносится возмещение.

Предмет

Договор о возмещении расходов за коммунальные услуги формируется на стандартном бланке. Бумага имеет юридическую силу после подписания обоими участниками соглашения. После даты заключения сделки стороны обязаны выполнять перечисленные в тексте условия на срок, установленный соглашением.

Похожие записи
• 
  Когда сиротам вернут льготы при поступлении
• 
  Бестолковый это оскорбление или нет
• 
  Закон в лнр как выписать человека из дома
• 
  Можно ли без ипотеки использовать мат капитал