Взыскание стоимости арендованного имущества
Чтобы доказать факт причинения убытков в связи с ненадлежащим использованием арендованной недвижимости, арендодателю предварительно нужно доказать, что само арендованное имущество было передано арендатору в надлежащем состоянии. Ведь арендатор может утверждать, что имущество ему уже было передано в плохом состоянии, а следовательно, никаких убытков арендатор своему контрагенту не причинял.
Фиксация надлежащего состояния недвижимого имущества при передаче его арендатору
При неполучении ответа на претензию или при отказе арендатора от добровольного возмещения убытков арендодатель может обратиться с соответствующими требованиями в суд. К исковому заявлению необходимо приложить все названные выше документы: договор аренды, акт о возврате помещения с повреждениями, оценочное заключение, претензию арендатору, ответ на претензию и т. п. Если арендодатель после получения оценочного заключения сам выполнил ремонт объекта аренды, то к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие выполнение ремонта и его стоимость (договор с подрядной организацией, акты выполненных работ, расписки в получении денежных средств или выписки по банковскому счету о перечислении денежных средств на расчетный счет подрядной организации).
Фиксация ненадлежащего состояния недвижимого имущества при возврате его арендодателю и оценка стоимости ущерба
- стоимость восстановительного ремонта недвижимого имущества, включая цену строительных материалов и оплату труда работников, которые будут выполнять или уже выполнили ремонт в помещениях;
- расходы арендодателя на проведение оценочной экспертизы;
- упущенная выгода арендодателя (например, в связи с повреждением объекта аренды арендатор в течение трех месяцев выполнял ремонт и не сдавал помещение в аренду. В этом случае упущенная выгода арендодателя составит арендную плату за объект аренды в течение трех месяцев. Кроме того, сюда же относятся и приготовления, которые арендодатель сделал для того, чтобы получить соответствующий доход: объявления в средствах массовой информации о сдаче имущества в аренду, письменные отказы потенциальных арендаторов принять имущество в аренду из-за его неудовлетворительного состояния, заключенные предварительные договоры с потенциальными арендаторами и т. п.);
- иные денежные суммы, которые пришлось выплатить арендодателю из-за повреждения объекта аренды (например, штрафы, которые были наложены контролирующими органами из-за неудовлетворительного состояния нежилых помещений).
Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
Продление договора аренды
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
В предмет доказывания по виндикационному спору входят: наличие права собственности у истца на истребуемое имущество, индивидуально-определенные признаки истребуемого имущества, факт нахождения истребуемого имущества у ответчика, условия, при которых имущество выбыло из владения собственника (отсутствие обязательственных отношений между сторонами по поводу спорного имущества). Бремя доказывания этих обстоятельств в совокупности возложено на истца (ст. 65 АПК РФ).
А самим договором была установлена обязанность арендатора в течение всего срока договора производить в арендуемом здании за свой счет необходимый для целевого использования согласно договору по мере надобности текущий и капитальный ремонт. В силу п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по их усмотрению, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
Может ли арендодатель не возмещать арендатору расходы на неотделимые улучшения?
Обратите внимание, что для квалификации улучшений как неотделимых вред при их демонтаже должен наноситься только объекту аренды. Например, если работы по улучшению производились на прилегающей к арендуемому помещению территории, которая сама по себе не является объектом аренды, то у арендодателя нет права на имущество, находящееся на прилегающей, но ему не принадлежащей территории.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) предъявил иск к акционерному обществу (арендатору) об освобождении занимаемого последним нежилого помещения.
Исковое требование было основано на положениях пункта 2 статьи 610 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора с соблюдением установленного данным пунктом порядка.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
Ответчик (арендатор) в кассационной жалобе поставил вопрос об отмене судебных актов, сославшись на несоблюдение истцом требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ о порядке прекращения договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Кодекса в случае, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.
Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.
Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.
По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.
Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.
Судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
33. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.
В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга?
Законность удержания имущества должника
Помимо основной задолженности и пени за счет реализации закрываются расходы на проведение торгов, транспортировку продаваемых объектов и упаковку.
В случае если должник был признан банкротом, арендатор обязан передать удерживаемое имущество в конкурсную массу. Сам же кредитор встанет в 3 очередь в общем реестре.
Что делать с имуществом после описи и как восстановить ущерб, нанесенный задержкой арендных платежей
Чтобы оградить себя от подобных случаев и упростить себе жизнь:
- Заключить с арендодателем соглашение, предусматривающее право арендодателя удерживать имущество арендатора при неуплате арендной платы.
- Максимально точно отобразить имущество арендатора в соглашении.
- Предусмотреть право без суда удовлетворять требования по просроченной задолженности за счет имущества должника, а также внесудебный порядок реализации такого имущества.
- Включить в договор условие о том, что имущество считается брошенным, если по истечении согласованного срока для его вывоза, арендатор не предпримет соответствующих действий.
Возмещение ущерба арендатору решается с помощью суда по гражданским делам. Зачастую у многих людей возникает необходимость арендовать имущество, например, жилую или коммерческую недвижимость, автомобиль, различные торговые площади и т.д. Здесь не обойтись без соглашения. В нем прописывают все условия, сроки аренды, обязательства сторон. В том числе подобный документ предусматривает и ответственность, если будет иметь место нанесение повреждения, урон имуществу арендодателя или же наоборот причинен ущерб арендатору.
Составленная претензия можно направить в адрес арендатора по почте или передать с курьером. Если вы отправили документ почтой, обязательно сохраните квитанцию об оплате заказного (или с уведомлением о вручении) письма. Если вы передаёте претензию через курьера, проследите, чтобы на вашем экземпляре была проставлена отметка – входящий номер и дата, подпись должностного лица, печать (штамп).
Претензия арендодателю о порче имущества
Нужно проконсультируйтесь с нашим адвокатом в гражданском судопроизводстве, если у вас есть вопросы. Профессионалы своего дела обладают большим опытом работы в интересующей вас сфере деятельности. Наши специалисты имеют положительные отзывы от своих клиентов. Обратившись к нам, вы можете рассчитывать на положительный для себя результат в вопросе судебные дела по гражданским делам.
К сожалению, такое происходит нередко. Владельцы рассказывают, как за несколько месяцев арендованные квартиры со свежим ремонтом приходили в совершенно «убитое» состояние, а жильцы пытались добиться от них проведения новых ремонтных работ за собственный счет.
История из жизни: арендаторы затопили квартиру
Подобные ситуации обычно вызывают недоумение собственников, после чего ребром встает справедливый и абсолютно логичный вопрос: нужно ли идти на поводу у квартирантов и чинить поломки, которые произошли по их вине?
Какие законы помогут призвать арендатора к ответственности
По словам Ивана, выглядело все это довольно удручающе. Безусловно, требовался ремонт. Но вот незадача – наниматели своей вины не признавали. Даже наоборот: настаивали на том, что это ЕГО квартира, а значит, и ремонт в ней – тоже ЕГО обязанность. Угрожали, что съедут, не отдав арендную плату за последний месяц в случае, если Иван никаких действий так и не предпримет. И Иван предпринял. Во-первых, обратился к юристу. И не прогадал: закон был на его стороне.
В общем случае амортизация по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из срока полезного использования арендуемого объекта имущества. Однако несмотря на то, что пожарная сигнализация в нашем примере — неотделимый объект, согласно классификации основных средств она является отдельным объектом учета и имеет свой срок службы, отличающийся от срока службы здания. Следовательно, ее амортизация рассчитывается исходя из срока ее полезного использования, определенного в соответствии с классификацией основных средств.
И даже самая обыкновенная замена старых стеклопакетов и дверей на новые в арендуемом помещении может стать предметом споров. На первый взгляд кажется, что эти улучшения вполне можно отделить по окончании срока аренды, а целостность офиса не будет после этого нарушена. Однако если до заключения договора аренды окна и двери рассматривались как часть недвижимости, то их замена — это всего лишь обновление неотъемлемой части этого объекта недвижимости. В связи с этим логичнее рассматривать замену стеклопакетов и дверей как неотделимые улучшения (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.10.1999 № 3655/99). Конечно, можно назначить экспертизу, чтобы определить, являются ли улучшения отделимыми, однако эксперты выдают противоположные заключения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2013 № Ф07-314/13 по делу № А42-7628/2011).
Чем отличаются отделимые улучшения от неотделимых
Неотделимые улучшения, которые арендатор произвёл с согласия собственника за свой счёт, считаются компенсируемыми, если они обозначены в договоре как возмещаемые по окончании аренды. Те улучшения, которые произведены без согласия собственника, считаются некомпенсируемыми (п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ).
Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды. Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.
Обязанности арендодателя
В силу ст. ст. 450, 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или существенно ухудшает имущество.
Видео о взыскании задолженности в Арбитражном суде
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Так, Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу № А05-16646/2009 были удовлетворены требования Истца о взыскании с арендатора стоимости восстановительного ремонта. Из постановления следует: «Судом первой инстанции установлено, что на момент возврата ответчиком истцу помещений № 26 (кабинет № 12) и № 30 (кабинет № 15) в указанных помещениях имелись повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях. Повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев. Протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках».
Аналогичного мнения придерживается сложившаяся судебная практика. Так из Постановлени я ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2011 г. по делу № А56-41448/2008 следует: «. Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 28.03.2007 N 02-07 аренды нежилых помещений 1-Н (пом. 1 — 18), 2-Н (пом. 13 — 25, 27), 3-Н (пом. 14 — 25), общей площадью 513,1 кв. м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, Приморский просп., д. 31Б, лит. А, кадастровый номер 78:4142В:0:2, для использования под офисные цели сроком до 28.02.2008. Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, после 28.02.2008 Банк не занимал помещения, а ключи от арендуемых помещений получены директором Общества в указанную дату. … При этом неподписание сторонами акта приема-передачи еще не свидетельствует о продолжении арендных отношений и неисполнении арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества. Составление передаточного акта является обязанностью как арендатора, так и арендодателя … Материалами дела подтверждается, что по окончании срока действия договора арендатор прекратил использование арендованного имущества. По окончании этого срока помещения и имущество выбыли из владения Банка и поступили в распоряжение Общества как арендодателя. Поэтому независимо от соблюдения сторонами установленного договором аренды порядка передачи арендованное имущество следует считать возвращенным арендодателю. Доказательств, свидетельствующих о том, что арендатор мог пользоваться помещениями, имуществом в них после передачи ключей Обществу, в деле нет. Вывод апелляционного суда о наличии оснований для взыскания арендной платы ввиду отсутствия передаточного акта, подписанного сторонами, противоречит фактическим обстоятельствам и статье 622 ГК РФ. Установив факт прекращения договора аренды и возврат имущества арендодателю, отсутствие задолженности по арендной плате, суд первой инстанции правомерно отказал в иске. ».
Вывод 1
Срок аренды согласно п. 5. Договора составил 11 месяцев, с 01.10.2011 по 31.08.2012. Также этот же пункт Договора содержит условия о его пролонгации Договора в соответствии с которым, «По истечении срока данного договора Договор считается продленным на следующий срок при отсутствии возражений со стороны «Арендатора» и «Арендодателя». На основании чего Стороны продлили срок аренды до 31.07.2013 г. (т.е. на «следующий срок» равный 11 месяцам).
12 Фев 2021 marketur 161