Все договоры подлежащие государственной регистрации
Сделки подлежащие государственной регистрации
8) недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 104 СК).
10) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Согласно п. 2 ст. 26 ЗК не подлежат государственной регистрации договоры безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года.
Какие договоры подлежат государственной регистрации и как она осуществляется
Заключая сделки, касающиеся объектов недвижимости, стоит поинтересоваться имеется ли необходимость их регистрации. В противном случае, последствия, которых стороны ожидали при подписании договора, не будут считаться наступившими. Фактически, покупая себе квартиру, гражданин не может считаться ее полноправным собственником до регистрации данного факта.
Решая вопрос о том, нужно ли при заключении сделки посещать регистрирующие органы, стоит руководствоваться нормами гражданского законодательства. Если оно содержит прямое указание на необходимость регистрации, тогда сделка не будет считаться легитимной без ее осуществления.
Сделки, подлежащие государственной регистрации – все тонкости непростого юридического вопроса
- соглашения купли-продажи жилых помещений (квартир, домов) и их частей, долей на правах общей собственности на обозначенные имущественные объекты недвижимости, а также документы, предполагающие последующий выкуп жилья, которое было заложено теми, кто держит залог;
- договора об обмене жилых помещений (квартир, домов), а также их частей;
- соглашения, фиксирующие особенности дарения недвижимости, в том числе пожертвования;
- сделки ренты с возможностью осуществлять передачу недвижимых имущественных объектов под выплату ренты. Это относится и к договорам о пожизненном содержании с иждивением;
- договора, предполагающие аренду и последующий выкуп;
- договора, в соответствии с которыми предприятие можно продать, как имущественный комплекс.
При осуществлении любой сделки, касающейся отчуждения недвижимых объектов, следует произвести следующие действия: регистрацию сделки (закрепляется штампом, поставленным на договоре) и регистрацию прав собственности клиента, который приобретает (фиксируется выдачей соответствующего свидетельства и постановкой второго штампа на договоре).
Виды сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации
5.Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
13.Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.).
Сделки, подлежащие государственной регистрации: перечень, особенности и требования
Казалось бы, все просто. Но на практике у граждан возникают некоторые проблемы. Важно помнить, что даже при заключении договора в присутствии нотариуса придется проводить его регистрацию. Сотрудники нотариальной конторы не могут по закону предоставлять подобную услугу. И риелторские компании тоже.
О чем идет речь? До 2016 года всем собственникам в обязательном порядке изготавливали и выдавали свидетельства о правах собственности. Но, как нетрудно догадаться, такое возможно только при передаче недвижимости другому гражданину. В остальных ситуациях, как мы уже говорили, приходится обходиться штампом регистрирующего органа.
Договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации
На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица суды исходят из следующего. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является фактически отсутствующим ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем. Указанные положения Гражданского кодекса Российской Федерации в их системном толковании при недостижении в требуемой форме соглашения о существенном условии договора предусматривают не недействительность договора, а иные последствия в виде его незаключенности.
Сделки, подлежащие государственной регистрации
· зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды») , а также аренды на неопределенный срок;
Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения об его изменении или расторжении.
СДЕЛКИ, НЕ ПОДЛЕЖАЩИЕ РЕГИСТРАЦИИ, И СДЕЛКИ, ТРЕБУЮЩИЕ НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ
Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
В настоящее время законом установлено обязательное нотариальное удостоверение определенных сделок. В соответствии с Законом об ипотеке, а также с Гражданским кодексом договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован, в противном случае несоблюдение данной формы влечет за собой его недействительность.
Консультации специалиста
- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения;
- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
- предварительные договоры;
- различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой cобственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка (тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом, поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;
- недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость, произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами, или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры. Государственная регистрация таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор и алиментное соглашение должны быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна;
- заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного, влечет необходимость не государственной регистрации самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление. Данная передача не означает прекращения прав учредителя доверительного управления и регистрируется в Едином государственном реестре как обременение права собственности;
- договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды);
- договоры простого товарищества (совместной деятельности).
Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разделить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).
Что подлежит обязательной государственной регистрации? Государственной регистрации подлежат
Юридическим лицам для выполнения сделок нужно заверять документы не только подписью, но и печатью. После этого предприниматель или его представитель получает кадастровый паспорт на объект. Если появляются изменения, то выдается выписка с находящейся информацией об имуществе. Также происходит и снятие объекта с учета.
- Соглашению купли-продажи объектов и их частей, долей, а также к документам по выкупу жилья, заложенного держащим залог.
- Договору по обмену жилых объектов и их частей.
- Соглашению по дарению объекта, включая пожертвование.
- Сделке ренты с передачей объектов под выплату ренты. Это договора о содержании с иждивенцем.
- Договорам по аренде и выкупу.
- Договорам продажи предприятия.
Сам себе юрист
Дополнительные сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:
— уступка требования по зарегистрированной сделке (статья 389 Гражданского Кодекса РФ), в том числе по договору участия в долевом строительстве;
— перевод долга по зарегистрированной сделке (статья 391 Гражданского Кодекса РФ);
— соглашение об изменении зарегистрированного договора (пункт 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ), в том числе договора участия в долевом строительстве;
— отказ одаряемого принять дар (статья 573 Гражданского Кодекса РФ).
Соглашение об изменении размера арендной платы так же подлежит регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.
Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
— договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (пункт 2 статьи 558 Гражданского Кодекса РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (статья 251 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры мены жилых домов, квартир и их частей (пункт 2 статьи 567 Гражданского Кодекса РФ), а так же доли в праве общей собственности на них (статья 251 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (пункт 3 статьи 574 Гражданского Кодекса РФ), доли в праве общей собственности на них (статья 251 Гражданского Кодекса РФ), в том числе пожертвование (статья 582 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (статья 584, пункт 2 статьи 601 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры аренды с выкупом (статья 624 Гражданского Кодекса РФ);
— договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (пункт 3 статьи 560 Гражданского Кодекса РФ).
При совершении сделок об отчуждении недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (удостоверяется штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя, покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (удостоверяется свидетельством о регистрации права).
СДЕЛКИ, ПОДЛЕЖАЩИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что соглашения об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров также подлежат регистрации.
1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:
а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей;
в) договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта), в том числе пожертвование;
г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением;
