Виды износов земельных участков
Основная сложность – в его применимости, поскольку должно быть соблюдено основное условие: «соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию».
Именно при соблюдении этого условия должна быть максимальная прибыль предпринимателя (или минимальный внешний износ). Итак, для этого метода требуется четкое проведение АННЭИ участка как незастроенного.
Кроме того, требуется проведение корректировок по каждому аналогу (сложности с корректировками указаны выше), однако каждый аналог также должен подходить под вышеупомянутое условие (соответствие улучшений НЭИ). Получается, что для каждого аналога требуется проводить АННЭИ.
Далее следует расчет стоимости замещения или воспроизводства улучшений оцениваемого ЗУ (Оценщики более – менее с этой задачей справляются при наличии методик определения прибыли предпринимателя и внешнего износа). Если не учли внешний износ, стоимость ЗУ пошла вниз, не учли прибыль предприниматели (прибыль инвестора, как ее называют в Методике), стоимость ЗУ пошла вверх. Такая удобная для Оценщика тактика может приводить к большим неточностям в оценке ЗУ.
- земли поселений;
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения;
- земли особо охраняемых территорий;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
2. БАЗОВАЯ СТОИМОСТЬ И ИЗНОСЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Корректировка на окружение (это связано с местоположением) встречается достаточно редко (ее боятся, также как и разницы по расположению участка при условии: «выход на красную линию – в глубине застройки»). При отсутствии парных сопоставлений используют следующие приемы:
Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости. Важно понимать, что рыночная оценка всегда очень динамична и при изменении целевого назначения участка она также меняется.
Экономическая оценка
По результатам проведенных рыночных мероприятий привлеченный оценщик составляет отчет об оценке земельного надела. Это официальный документ, составляемый по итогам работы и содержащий важнейшие сведения об оцениваемой земле.
Отчет об оценке
- идентификация агрономически значимых критериев с учетом конкретной сельхозкультуры;
- определение ландшафтных связей между ними;
- анализ особенностей энергомассопереноса;
- анализ ландшафтно-геохимических потоков;
- проведение экономической оценки (цена участка, прибыль с одного гектара и т.д.);
- социоэкологическая оценка;
- эколого-экономическая оценка.
В силу неоднородности застройки, существенный вклад в которую (в неоднородность) вносят транспортные магистрали, эти эффекты концентрируются, гасятся, и вообще, взаимодействуют сложным образом, интерферируют, порождая кажущуюся картину распределения стоимости прав на землю.
Но это не стоимость прав на землю, это синергетический вклад в стоимость прав на те или иные улучшения со стороны иных улучшений, образующих с оцениваемым улучшением различные системы. Природа права собственности такова, что оно позволяет собственнику использовать не только полезные своства вещи, но и пользоваться положительным влиянием на эту вещь со стороны ее окружения.
Износ земельного участка
Создавая плавучие города, мы получим все те же закономерности в рыночной стоимости прав на отдельные сооружения, но у нас не будет земли, к которой мы можем приписать стоимость, привносимую в объект окружением.
Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценивается общая стоимость застроенного участка, из нее вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем.
Понятие и виды износа объекта недвижимости. Особенности и учет физического и функционального износа. Внешний износ и методы его расчёта. Этапы затратного подхода и расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного его использования.
Понятие и виды износа, сущность физического и функционального износа. Методика расчета функционального износа. Устранимость дефектов и эксплуатационные качества изделия. Направления проведения модернизации элементов изношенного изделия или здания.
Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.
Если рассмотреть ситуацию на конкретном примере, можно отметить, что несоответствие современным эксплуатационным стандартам – это отсутствие счетчиков на газ и воду, наличие устаревшей канализации, или системы теплоснабжения.
4. Функциональный износ
У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.
12 Фев 2021 marketur 173